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新项目操作手册
房地产,物业管理,房地产资料,物业管理资料
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目录
第一阶段：项目立项至规划总图确定期间（以万科地产设计要点为基础）
1、 安防 2、 交通管理
3、 绿地规划、绿化布局、浇灌系统 4、 照明系统设计
5、 垃圾中转站、垃圾桶平面布置
6、 前期管理用房、活动场所、员工宿 舍、社区用房、公用洗手间的规划
第二阶段: 开工建设—项目开盘
1、 物业管理方案 2、 前期介入 3、 前期开盘开荒
4、 绿化浇灌设施的配置完善
第三阶段：管理处成立—交付
1、 管理处组织架构 2、 工作移交 3、 各种证照办理 4、 管理用房装修 5、 管理制度建设 6、 公共关系建立 7、 CI标识制作
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8、 清洁开荒
9、 房屋、设备设施接管验收
10、物业服务方案实现（客服项目、模式研讨） 11、 入住策划，资料准备
第四阶段：交付使用半年内
1、 装修管理（装修垃圾的清运管理） 2、 工程遗留问题处理 3、 水电抄表到户处理
4、 安全、环境、设施设备管理 5、 客户关系建立 6、 商业街管理
第一阶段：项目立项至规划总图确定期间 实施时控制要点 间 实施内容 协调部门 重要程序 很重重要 一般 要 取得土在开发商取得地理位置：项目所处位置 地使用土地使用权以房地产,物业管理,房地产资料,物业管理资料
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权以后后二个月内，物二个月业管理人员需内 要到项目现场了解项目的地理位置、周边治安情况、周边交通情况、周边可能对以后项目的业主日常生活造成影响的事项。 治安情况：周边大环境（农民房、出租房是否多、住宅小区），该周边治安案件发生形式，管辖区域派出所位置。 交通情况：能到达项目公共交通工具，预计业主可能需要的交通工具。其他方面：项目内是否有湖泊、山体、周边绿化，考虑以后湖泊的安全措施，山体的消防、滑坡、防蛇等隐患;周边附近影响（噪音、水质、气味等）工厂;周边配套情况（餐饮、商场、银行、邮政等） 地产成相互信息的交知会地产该项目物业的对接人 立项目流跟进 员。 组 概念性在新项目地产图纸出立项以后，需要来以后 与地产设计部门和销售部门保持密切的信息沟通，并向销售部门或项目管理部索取该项目相关的基本资料。 ★ 在设计时地产与物业讨论：安 防设备的设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺设置、学校的管理、个性化安全问题、管理处位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房设置等问题。 ★ 闭路监控系统：保持夜间的效果能够清晰，对重要镜头能够录像，使用硬盘录像机，能够保存一周时间。 进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯内厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。 物业品 质部、智能化工程部参与，由智能化工程部制作 房地产,物业管理,房地产资料,物业管理资料
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停车场系统：小区车辆出入口设置、道闸位置和数量设置、车库车辆流向确认。 设计时应实现人车分流;车辆出入口需图象对比系统，需要收费的出入口，软件应该保证; 在条件允许情况下，住户车辆与外来车辆分开管理;出入口无人值守的地下停车场，需安装红外报警，防止人员进入。 临时停车场车库入口应有场内剩余车位动态显示标识（电子显示屏） 物业品 质部、智能化工程部参与，由智能化工程部制作 门禁系统：小区主要部位设置，卡的挂失量应该与小区的总容量匹配，建议保证在户数的20%以上。同时卡的有效期控制在1年内 安装位置：小区大门、苑门、单元门、车库与地面的通道、电梯厅（梯控）、天台门、会所门等公共通道处。 物业品★ 质部、智能化工程部参与，由智能化工程部制作 周界红外报警小区四周红线内的围墙上、安物业品 系统：红线边的全死角处设置。安装时两对之质部、智围墙需要设置，间一定要进行交叉，避免盲点。 能化工报警能够联动程部参配套设备 与，由智能化工程部制作 对讲系统：所有单元门、苑门处需要设置对讲，住户家需要设方便住房家开门。高层楼层电置住户对讲，可梯厅处设置。 依据实际情况设置成可视和物业品 质部、智能化工程部参与，由智 房地产,物业管理,房地产资料,物业管理资料
万科物业新项目操作手册(精)..
