养老地产的15种开发模式分析

我国正值养老地产开发热潮， 各大房地产企业、 保险业等纷纷试水养老地产， 但具体到落实层面往往会面临许多实际问题， 例如应当采用何种方式进行开发建 设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。

近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探 索，尝试提出了 15 种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。 为便于说明， 远 景设计院 将这 15 种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。

第一类：与社区共同建设

在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区， 或依托社区建设各类养老居住产品。 例如专门建设大型养老社区， 在普通社区中 配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下 4 种模式：

模式 1：专门建设综合型养老社区

综合型养老社区是指为老年人提供的， 包含养老住宅、 养老公寓、 养老设施 等多种居住类型的居住社区。 社区中除了有为老人提供的居住建筑之外， 还会有 老年活动中 心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发 主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。

综合型养老 社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素 ——老人最初入住时可能身体较为健康， 但随着年龄的增长， 老人会逐渐产生护 理需求。因此在开发建 设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产 品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。 例如当老人健 康自理时，可以居住在一般的养老住宅中 ; 当需要较为全面的护理时，可以选择 入住护理型养老公寓或养老设施。 通常来讲，由于城市土地资源紧张， 一些较大规模的养老社区会选在城市近 郊或郊外。 此时可以选择低密度的开发形式， 实现与郊外的环境协调。 在规划设 计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区， 保证各自的独立性， 避免相互干 扰。开发大规模综合型养老社区时， 可考虑分期建设， 例如先建设自理型养老住 宅和部分服务设施， 预留出一定的发展用地， 等到一段时期后， 再建设护理型养 老公寓及相应的配套设施等等。

模式 2：新建大型社区的同时开发养老组团

一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时， 会考虑划分出一部分区域专 门建设养老组团。 这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群， 走产品差异化 路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源， 降低配套设施的建设量。

开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内， 不宜过少也不宜 过多; 另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营 造社区的归属感。

以广东惠州某项目为例，其总用地面积约 2 万亩，总建筑面积 720万平方米， 开发

商从中划出 150亩地进行养老社区建设，计划建设约 18 万平方米的养老住 宅产品。从规划布局来看， 养老社区靠近整体项目的中心商业服务设施布置， 方 便老人到达和使用。 养老住宅楼栋在规划布局时形成多个小型居住组团， 分别针 对自理老人和半自理老人， 其中半护理组团靠近医院和康复中心， 并设置连廊连 接，以满足老人就近医疗的需求。

模式 3：普通社区中配建各类养老产品

据调研， 许多六七十岁、 身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代， 老 人需要与子女住的近一些。 而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾， 老人和子 女更愿意选 择分开但邻近居住。因此普通社区中配建一些养老居住产品，可满 足老人与子女在同一社区就近居住的需求。 这种“全龄社区”的居住理念能够较 好的符合我国现阶段国情，将会是较受欢迎的一种养老居住模式。

普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、 老人专用住宅等。 老 少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅， 或者同一单元内上下层相邻的两 套住宅，其中一套为老人居住， 另一套为子女家庭住。 老人专用住宅套型是指将 普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计， 例如增加扶手、 满足轮椅通行需 求、考虑护理人 员陪住等。 设计时应注意根据住户的购买力来控制套型总面积， 特别是老年住宅的套型面积不宜过大， 建议以 50~60平方米的一居室、 两居室为 主。这样才能满足老人与子女共同购房的诉求。

普通社区中还可以配建养老公寓，其经营方式大致可分为出租或出售两种。 养老公寓通常为社区中专门的楼栋， 其居住对象既可以是自理老人也可以是需要 护理的老人。在规划设计时，建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置， 一方面人员、车辆（例如救护车 ）出入近便，另一方面养老公寓底层可设置对外商 业或公共设施，兼顾对外经营，同时也便于对养老公寓进行单独管理。

模式 4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施

据资料显示， 一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。 以北京 市为例， 城六区老年人口总量和比例均高于远郊区县， 老龄化程度严重， 但城六 区的养老床 位数量却低于远郊区县，由此可见城区对于养老设施的需求是十分 迫切的。这些社区往往年代较久，周边配套设施成熟，具有良好的区位条件，然 而社区周边的用地资源比较紧张。 若能在几个社区之间插建养老设施将会是一种 较为有效的开发模式。开发者可考虑利用零散地块新建，或通过对既有建筑 （ 如 旧的诊疗所、 宾馆）的 改建等方式进行建设。 这种开发模式投资相对较少， 易于 复制和实现连锁经营。

此类老年服务设施可为小规模、 多功能、 综合型的设施， 其服务范围往往辐 射周边多个社区，因此具体的功能可根据周边的社区需求进行确定。通常来讲， 除了含有一定的居住功能外，还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、 小超市等，并考虑为社区老人提供上门护理、送餐、洗浴等服务。

第二类：与相关设施并设

养老地产项目除了依托社区共同建设外， 还可以与一些其他设施结合， 共同 进行建设， 例如与医疗机构、 商业设施或其他福利设施设置在一起。 此类开发模 式能够充分发挥各方资源优势， 使养老产品和相关设施实现互惠互利。 常见的开 发模式有以下几种：

模式 5：与医疗机构结合，就近设置养老设施

目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系， 使养老设施或养老社 区与医院就近设置、 共同建设。 这种“医养结合”模式的特点在于， 能够将优质 的医疗资源引入养老项目， 从而提升项目的核心竞争力， 使老人感到居住在其中 较有安全保障。 与此同时，还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院， 这样既 能够提高医疗资源的使用效率， 又能够满足一些护理程度较重、 普通养老机构无 法收养的老人的养老居住需求。

以日本六甲老年公寓为例， 开发企业将老年公寓与建立了合作关系的医疗机 构邻近设置在一起， 当老人遇到突发疾病时， 医疗机构可以做出迅速反应， 令入 住其中的老年人感到十分安心。

模式 6：养老设施与幼儿园并设

养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式。 这种模式既能迎合老人愿意 与儿童共同在一起的心理， 又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理， 节 约建造和人力成本。 从规划角度来看， 幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托 设施较为类似， 若将这类养老机构与幼儿园设置在一起， 则能实现与社区的紧密 结合，从而较好 满足社区养老的服务需求。

在日本，老年设施与幼儿园共同设置的情况比较常见， 其设计形式可以是在 同一栋建筑内的不同楼层，或是分别设在不同楼栋，共用庭院及室外活动场地。 以日本幸朋苑老人院为例， 其建筑首层设置了一所幼儿园。 老人平日可以与儿童 共同开展做手工、 唱歌等活动。 老人在二层的室外平台休息时， 也可以看到儿童 在庭院里玩耍、嬉戏。这种设计方式对于消除老年人的孤独感很有帮助。

随着我国的人口结构向高龄化、 少子化逐渐发展， 一些幼儿园或小学在未来 很可能出现空置，将这些建筑部分改造为养老设施的情况将会逐渐多起来 （ 见模 式 15） 。

模式 7：与教育设施结合，建设养老公寓

与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。 目前有很多“高知老 人”在退休后希望能够继续学习、 发挥余热。养老社区、 老年公寓若能靠近大学

设置，并让老人享受一部分教育资源， 则会与他们的需求更加吻合。 这种模式能 够成为养老项目吸引高知老年群体的亮点，从而促进销售

美国拉萨尔村养老社区就将 老年公寓建在一所大学的旁边，老人可以参与 大学课程的学习， 并利用大学的公共设施 （如图书馆 ）。在这里入住的老人都具有 高中以上知