项目拓展及论证管理流程
编制 ___________________ 日期 ______________ 审核 ___________________ 日期 ___________ 批准 ___________________ 日期 ______________
修订记录
日期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 、流程概况
流程目的 为保持公司可持续发展，在寻找和确定房地产新项目前对其可 行性进行科学论证，有效规避风险，提高项目决策的规范性和 计划性。 项目可行性决策所需的信息不全面或不准确造成决策失误带 来的投资风险。 公司房地产开发新项目论证工作， 以及为之展开的相应研究工 作。 流程风险 流程范围 1、新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新 项目的各个因素进行充分讨论和预测， 最后针对预测的综合效 果进行可行性求证。 2、房地产土地储备：为保证公司未来项目开发的土地需求， 而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。 3、可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经 济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测， 为投资决策提供依据。 4、基础研究：是为确定公司土地储备动态计划、提高房地产 新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作； 基 础研究包含土地市场研究、宏观及区域经济研究、城市规划动 态研究、房地产宏观市场研究、房地产相关政策法规研究、竞 争对手研究和公司战略研究等分项研究工作。 5、新项目：在本流程文件中指土地开发使用权获得前的项目。 内部客户 外部客户 专家委员会 国土规划局 定义 流程客户 流程参与部门 策划部、项目开发部、产品研发部、成本管理部、财务部、销 售部 下游流程名称 上游流程名称 子流程名称 流程KPI 可研报告及时通过率 基础研究报口质量评分 流程关键点 进行基础信息研究 形成项目初步可研报告 组织项目可行性研究 评审可研报告 项目策划及产品定位管理 流程 概念设计管理流程 责任部门/岗位 策划部、项目开发部、产 品研发部、成本管理部、 财务部、销售部 项目拓展专员 关键点说明 参见4.1 参见4.3 参见4.5 参见4.6 数据来源 专家委员会 总经办主任 支持文件 《基础研究信息分类表》 《项目初步可研报告》 《项目可研作业指引》
CH001A
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二、流程图
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项项项 项项项 二、职责
3.1策划部
3.1.1 负责组织基础研究工作； 3.1.2 负责提交《项目建议书》 ；
3.1.3 负责制定预可行性研究计划，编制《项目预可行性研究报告》 ； 3.1.4 负责编制《预项目可行性研究报告》 ；
3.1.5 负责项目论证进行《项目可行性研究报告》的编制； 3.1.6 负责编制《项目可行性研究报告》中的规划要求及产品定位； 3.1.7 负责组织项目论证评审会； 3.1.8 负责相关资料归档。 3.2 项目开发部
3.2.1 负责土地信息收集、筛选和重点确定地块初步前期工作； 3.2.2 负责确定项目的运作方式，配合项目商务谈判； 3.2.3 负责取得项目开发权及合作条件的实施和跟踪； 3.2.4 参加项目论证评审会。 3.3 产品研发部
3.3.1 负责提供项目概念规划草案。 3.4 成本管理部
3.4.1 负责根据项目规划草案进行初步成本费用估算。 3.5 财务部
3.5.1 负责提供财务经济评价和分析。 3.6 销售部
3.6.1 负责提出销售预测。 3.7 公司高层
3.7.1 主管副总经理审核机会研究成果、 项目预可行性研究成果、 项目可行性研究成果； 3.7.2 总经理审批机会研究成果，审核项目预可行性研究成果、项目可行性研究成果； 决定项目
发展方向，确定项目合作条件。
3.8 集团
3.8.1 集团专家委员会对预可行性研究成果、可行性研究成果进行听证； 3.8.2 集团决策层审批项目预可行性研究成果、可行性研究成果。
四、工作程序
4.1 基础研究阶段
4.1.1 项目开发部负责及时把握动态信息， 填报《基础研究信息分类表》 ，做到及时收集、 及时
分析，其研究成果定期汇总，形成基础研究信息库；
4.1.2 以基础研究的成果指导土地储备计划工作的进行， 编制《公司土地储备动态计划》 4.2 信息收集与甄别
4.2.1 由项目开发部负责土地信息的收集工作，负责土地信息的汇总、整理和总结等。
a） 政府公告类：从相关报纸或各土地储备中心处提前获得政府出让土地信息公告、土地 储备发
展中心进行的企业转让土地信息招投标、拍卖、挂牌信息公告；
b） 其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等；
c） 其他主动收集信息类：了解各行政区历史用地、农村工商发展用地和旧城改造的信息， 根据
公司发展战略，主动与原土地方接触，了解是否有转让或合作意向。
4.2.2 项目开发部根据对土地信息的初步判断，筛选并提出“重点进入地块”建议；
4.2.3 策划部根据土地信息筛选目标地块，并对其进行研究提出《目标地块分析报告》 报主管副总
经理审核，总经理审批。
4.3 项目预可行性研究
4.3.1 策划部通过项目实地勘察和周边市场调查，根据市场情况和项目特点进行初步研 究和初步定
位，形成《项目建议书》 ；
4.3.2 对于合作项目，项目开发部负责商务谈判的前期准备、谈判计划、配合总经理进 行谈判工
作，关于合作方式、 土地价格、经济指标等重要的谈判需填写 《商务谈判记录》 ；
4.3.3 产品研发部负责提供项目概念规划草案，协助完成《预可行性研究报告》 ；
4.3.4 成本管理部根据策划部提供的项目基本情况、市场初步调研和初步产品定位项目 概念规划草
案等资料，做出初步经济测算；
4.3.5 策划部负责完成《预可行性研究报告》汇总整合。 4.4 项目内部立项
4.4.1 策划部基础投资分析负责将《预可行性研究报告》提交主管副总经理， ，审核通过 后，策
划部负责填报《内部立项审核单》办理内部立项审批手续；
4.4.2 策划部将审核后的《内部立项审核单》报总经理确定通过，经集团专家委员会听 证，集团投
资管理部审核，集团总裁批准后进入可行性研究阶段，未通过则进行调整或 放弃。
4.5 项目可行性研究
4.5.1 项目可行性研究是对新项目投资评估的详细论证；
4.5.2 策划部负责组织成立项目论证工作小组以及可行性研究的整体工作；
a） 进一步完善项目背景调研，包括项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区 域的环
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