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未来租赁市场相对火爆
相对销售市场，写字楼的租赁市场相对火爆，整体租金有所上升，空置率有所下降。数据显示，天河区（包括珠江新城）空置率5.58%，环比下降2.83%；越秀区空置率6.24%，下降3.96%；荔湾区空置率15.9%，下降0.4个百分点。租金方面，现时天河区租金均价130.3元/平方米，上升2.5元/平方米；越秀区租金均价89.4元/平方米，普遍上升3~5元/平方米；荔湾区持平。由于亚运期间装修限制，预测9月租赁火爆现象仍然会持续。
不少业内人士认为，随着亚运会的到来，广州市内建筑工地全面停工的日子也越来越近，
市内可供选择的物业也将更少，预期第四季度写字因此原本年末落成的项目将会相继推迟，
楼均价因货量稀缺而有所提升，此种情况相信会持续到年底或2011年初才会有所改善。
深圳
2010年深圳写字楼市场发展趋势
经历08年金融危机、09年经济复苏之后，2010年深圳写字楼市场发展空间大。
外资高端客户将重回市场在全球经济形势逐渐好转的整体趋势下，08至09年积累的外资
但外企的企业办公需求将得到逐步的释放，为深圳高端写字楼市场带来新一轮的增长空间。
租赁需求预计仍将谨慎乐观，租金承受能力较为保守，倾向于成交高端且租金优惠的物业。由于新近入市的物业大多集中于福田中心区及中心西区，深圳高端写字楼客户西移的趋势仍将持续。国内企业的需求在中国宏观经济向好的带动下，仍将继续维持良好的需求。
深圳市场迎来新的地标物业2010年底，京基金融中心将进入写字楼市场，带来17.5万平
填补罗湖区近几年甲级写字楼物业供应的空白。作为深圳新一代的地标性方米的新增供应，
建筑，京基金融中心将以439米的高度超越地王大厦，为罗湖及深圳的写字楼市场带来新的发展机遇。
销售市场谨慎乐观09年底，深圳写字楼销售价格已接近历史最高水平，预计到2010年底年，在各项市场利好因素的刺激下，写字楼销售价格仍将持续试探市场高位。在租金水平稳
快速上涨的销售价格势必导致投资回报率的降低，也导致投资写字楼市场中微升的背景下，
风险的增加。
中投顾问高级研究员黎雪荣认为，国家对房地产市场的一系列调控政策的接连出台以及市场对未来持续加息的预期使得不少传统地产商、零售商等各路人马开始避走楼市转战具有价值洼地而又受政策负面影响小的商业地产。不论各路资本是出于规避风险的短期投机考虑还是真正看好商业地产长期的发展前景，总之2010年商业地产迎来了属于它的春天。
详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201010/dichan291617.htm 26
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深圳写字楼“只租不售”成趋势
【三大因素促使开发商“只租不售”】
近年来，写字楼只租不售的趋势越来越明显，持有优质资产正成为开发商流行做法。据鸿隆
鸿隆世纪世纪广场负责人透露，
广场决定采取“只租不售”的方式推出A座写字楼，主要考虑三方面的因素：首先是优质资产将体现未来的价值。例如以前中心区2万元/平方米的写字楼，现在可能是4万元/平方米，开发商持有物业可以享受资产增值带来
的好处；其次，持有物业是开发商综合实力的证明。因为“只租不售”的方式要求开发商更注重去营造写字楼商业氛围、楼宇质量、市场培育方面的因素，此外开发商还需承担营运的风险；再次，持有优质物业的客户更容易成为银行的优质客户，这对开发商在资金运营方面是一个重要保障。
目前，“只租不售”成为2009年以来深圳写字楼市场重要的发展趋势，租赁市场的回升促使开发商选择持有写字楼物业以期长期可观的回报。世联地产工商事业部总经理张栩哲认为深圳写字楼市场进入单一产权时代，也反映了市场主体对写字楼未来价值的判断。
【住宅市场走低 写字楼市场加热】
写字楼一直是实体经济的晴雨表，在历经近两年的持续下滑后，国内四大一线城市的写字楼的租售均出现了触底回升的迹象，意味着实体经济也走在回暖的路上。“开发商越来越多采用只租不售的方式，从另一个角度也体现了开发商对未来写字楼市场的乐观。”鸿隆世纪广场负责人表示。
据了解，自新政出台后，住宅市场“哀鸿遍野”，商业地产却俨然呈现出另一番红火景象。在住宅投资进一步受限的同时，商业地产项目逐渐成为新的投资渠道。中原地产市场研究部总监王世界认为，现在三套及以上住房贷不到款，相比之下反而是写字楼贷款变得容易，所以资金自然流向相对被低估的写字楼市场。
据搜房网7月2日独家发布的《2010年上半年深圳商用物业成交报告》显示：2010年上半
中投顾问发布的《2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告》指出，近年来，购物中心在我国方兴未艾，对购物中心的兴建如火如荼，而且其兴建的速度和规模惊人。到2008年年底，中国开业购物中心总体数量达到1936家，购物中心累计商业建筑面积达到11513.7万平方米。从区域分布看，华东地区成为中国购物中心面积总量最大的区域，其开发总量为3285.9万平方米；华北和华南地区开发量均超过1900万平方米，分别位居第2、3位。截至2008年底，中国41个主要城市购物中心累计投资额已近8000亿元。详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/20091008gouwuzhongxin.htm 27
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年全市写字楼成交套数为604套，同比上涨9.42%，环比上涨5.41%，这显示出宏观经济良好态势有力刺激了写字楼市场租赁需求的释放。
【写字楼价格大势看好】
中投顾问高级研究员黎雪荣表示：“在深圳，商业与
2010-2015年中国商铺地产市场投住宅存在价格倒挂的情况，中心区写字楼的均价仅为
资分析及前景预测报告(上下卷)3.8万~4.2万元/平方米，然而附近的住宅楼价格则高达
中投顾问发布的《2010-20154.5万元。长远来看，深圳的写字楼价格趋势看好，有
年中国商铺地产市场投资分析及前专家预测5年内能达到7万元/平方米。
景预测报告》共十三章。报告首先
介绍了商铺的概念、分类和价值等 她建议，如果是短期投资客，比较容易出手的是
知识，接着分析了国内商业地产和50~100平方米，等待半年左右价格上涨后抛掉。如果是
商铺地产的发展概况，然后分别对长线投资客，可以投资100平方米以上的，持有2~3年后
社区商铺地产、商业街商铺地产及等待时机出手，获利更大。
其他类型商铺地产发展状况做了分
析，接着具体介绍了北京、上海、 然而，她表示，目前投资商业和写字楼的门槛比较
广州、深圳以及国内其他主要城市高，特别是东门、华强北等地的商铺都炒到顶了，东门
商铺地产的发展情况。最后报告介的商铺高达40万元~50万元/平方米，投资回报率并不
绍了重点商铺地产企业的运营状高，一般写字楼的租金回报率约为4%~5%。
况，并对商铺地产投资做了深入分
析。您若想对商铺地产市场有个系 【相关链接：鸿隆世纪广场】
统的了解或者想投资商铺地产业，
本报告是您不可或缺的重要工具。 鸿隆世纪广场位于罗湖区深南东路与和平路交汇
详细>>处，由A、B、C三座组成，其中A、B座为写字楼，C座为酒店式公寓。产品系列主要以100m2左右的中小户型为主。为匹配500强企业以及高速成长的企业的商务需求，鸿隆地产集团有限公司特聘请世邦魏理仕为物业管理顾问，以细节的尊崇与人性化的服务，为国际商务带来全身心的尊贵礼遇，实现写字楼提供持续增值的世界性运营。
鸿隆世纪广场曾获由搜房网、搜房商铺网、搜房写字楼网中国名商发展促进会、全国经理人联盟写字楼专业委员会联合主办的“2010第五届中国商业地产&写字楼年会”所授予的“中国十大投资价值写字楼”称号。
此外，鸿隆世纪广场B座自2010年四月上市以来获得了市场的热烈追捧，B座面积区间为97—248平方米，是深圳目前唯一在售的最小面积的甲级写字楼。 深圳甲级写字楼预计年底前租金不会大波动
中心区的甲级写字楼一直是金融机构扩张的主要区域，数据显示，深圳金融行业在上
中投顾问发布的《2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告》指出，购物中心拉动社会消费的功能日趋重要，从2003年到2009年的7年中，全国购物中心商业建筑面积对社会消费品零售总额的贡献占比已从最早的0.3%上升到超过1%，增幅超过3倍。 详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/20091008gouwuzhongxin.htm 28
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半年持续发展，上半年金融行业增加值同比录得13%的涨幅，比同期GDP增长快了1 .4个百分
从而带动写字楼租赁市场的需求。 点。与此相对应的是金融机构在深圳的扩展一直保持活跃，
对写字楼市场的需求中投顾问数据显示，随着国内外经济的复苏迹象向更多行业蔓延，
tron也产生带动作用。以高科技行业和传统制造行业为例，如三季度，半导体制造企业Ram
和服装企业曼妮芬分别在甲级项目扩张了大面积办公室。在需求的带动下，旧项目的空置面积得到填补而新竣工项目出租良好，整体平均空置率为10.5%.”据了解，目前部分甲级写字楼的租金已经创下新高，如华润大厦租金已经达到220元/平方米/月。“仲量联行相关负责人表示。
预计年底前租金不会有大波动
中心区甲级写字楼的租金2010年一直在涨，每个季度都在涨。钟远明表示，8月份之后，甲级写字楼的租金基本稳定下来，而且可租赁的面积很少，写字楼和住宅租客不一样，写字楼一般签约时间都在3年以上，因为装修很贵，不会轻易就换地方，所以市场供应量不会突然增加很多。目前来看，年底前租金暂时不会有什么变化，可能等到年底有些租约到期要换办公室的，如果需求增加，年底租金还会上涨一轮。
“除上述提到的租客外，我们手里最近多了一批香港客户，大多想寻找500-600平方米的写字楼，希望年底使用，目前还在到处找。”中投顾问高级研究员黎雪荣表示。目前计划新增的供应，如卓越世纪中心1号楼，还没入伙，坊间传闻入伙之后租金不会便宜，据说要200元/平方米/月。她认为这个价格目前在中心区甲级写字楼里面已经十分合理。
随着国内外经济环境的改善，外资企业的需求将继续回到市场。虽然未来市场供应量仍然非常多，但是不断增长的需求将有助于部分抵消供应带来的压力，写字楼租金依然可以持续看好。
投资性驱动明显
由于写字楼与实体经济密切关联，此前深圳写字楼物业受金融危机影响从2007年进入市场低谷，写字楼售价和租金下跌了二至三成。江少杰表示，深圳写字楼市场从2009年第四季度开始逐渐回暖。
他认为，2009年底至2010年初出现的写字楼市场回暖主要是由于国家经济触底反弹，出口贸易等行业经营状况逐步改观，对办公物业需求增大。同时，客户逐渐认识到了写字楼的价值，在通胀预期的压力下，倾向于购买优质写字楼寻求资金保值。 但目前深圳写字楼市场的相对趋热，在很大程度上是因为投资驱动。
中投顾问发布的《2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告》指出，在中国，Shopping Mall的概念越来越时髦，如果对目前的商业地产做一个评价的话，Shopping Mall无疑是最热门的业态。Shopping Mall在欧美的成功与这类项目高附加值的连带效应让投资商怦然心动，于是，Shopping Mall也渐成为一种新的投资风向，受到投资者的追捧。
详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/20091008gouwuzhongxin.htm 29
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张栩哲表示，2009年是因为有些人看到住宅市场的风险而转向投资商业地产，有预见性地进行投资转移。“但2010年楼市新政以来写字楼市场的变化，则是由于住宅市场投资渠道被打压和围堵，在通胀大背景不变的情况下，工商物业确实是避险资金的重要渠道，部分市场资金在很大程度上被迫转向商业地产。”
据他介绍，写字楼投资门槛相对较高，在整体上一定是自用大于投资，深圳写字楼市场中投资和自用的比例整体维持在4：6的状态。但有写字楼销售人员称，由于受到通胀预期影响，目前深圳写字楼新盘的买家绝大部分是投资，或者投资与自用兼而有之。
上海
甲级写字楼项目将大量入市
仲量联行最新报告披露，受投资者乐观情绪的带动，第三季度亚太区商业地产直接投资总额达到180亿美元，投资额环比上升12%.中国市场则有望在接下来的市场表现中，扮演其中一个增长极。
与外资对中国物业的青睐相关，上海写字楼市场再度悄然升温。预计2010年下半年，陆续有体量庞大的写字楼项目入市，尤其是甲级写字楼。仅仅在9月中旬，包括会德丰国际广尝1788国际中心、东方海港国际大厦三栋超甲级写字楼在内的办公物业正式亮相。大体量物业的集体入市，对2008年金融危机中受到较大冲击并长期在低谷徘徊的上海写字楼市场，将对市场整体的供求关系产生明显影响。
尽管上海写字楼市场已经处于回升通道，但回升相对缓慢。中投顾问的报告显示，2010年第二季度上海全市甲级写字楼成交租金为每天每平方米6.8元，空置率为12.13%,预计短期之内写字楼空置率持续下跌，租金将维持小幅上扬。
上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆提出警告：商业地产市场并非处处是机遇，其投资的不确定性和偶然性可能超过住宅，需要更为专业的投资能力。 制造业成写字楼市场新兴需求主力
“从市场层面来看，租赁需求较一年之前明显大了许多。”戴德梁行华东区写字楼商主管杨达认为，这主要是出于对市场未来发展见好的普遍看法。不过，他同时指出，由于上海写字楼市场供应量仍然持续增加，受到供求关系影响，市场租金并未有明显上升。 仲量联行提供的研究数据同样验证了这一说法，2010年第一季度，上海写字楼空置率在10.50%，与2009年同期相比，减少了3.7个百分点。不过，从租金角度来看，期内全市租金水准仅在6.4元/平方米/天左右，与2009年同期相比反而有微幅下降。
中投顾问高级研究员黎雪荣指出，目前由于商业地产迎来投资热，一线城市写字楼、商铺价格出现普涨局面，商业地产的价值开始凸显，价值洼地将逐渐被填平。其中，北京、上海、广州、深圳等一线城市第三季度商铺物业市场需求旺盛，市场租金平稳上涨；写字楼市场需求也较旺盛，放量有所放缓，尤其是高端写字楼租金带头上涨，全国写字楼物业租金普遍上涨，签约量持续升高，空置率持续走低。
详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201010/dichan291617.htm 30
商业地产系列之二：写字楼市场 独领风骚 - 图文
