商业地产系列之二：写字楼市场 独领风骚 - 图文

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宗。其中上海商办土地在8月至9月成交十分活跃，2个月分别成交17、13宗用地，面积分别为81万、60万平方米，单月成交量均超越上半年商办用地成交总量。根据9月土地供应计划，10月上海将有近30宗商办用地进入市场，达到本年度商办用地成交最高峰。写字楼销售方面：4大城市写字楼销售面积再创4月调控后的新高，销售面积达到59.27万平方米，环比上升22.69%,接近新政当月61.49万平方米水平。楼盘租赁方面：5大一线城市甲级写字楼租金出现普涨，其中北京、广州、深圳分别上涨6.33%、2.95%、2.69%.

北京甲级写字楼租金上涨主要原因是国贸商圈租金的大幅上调至450元/平方米月，从而拉高周边甲级办公楼的报价。促使国贸二期、华贸中心、

2010-2015年中国商铺地产市场投PICC人保财险大厦租金环比上涨10%以上。近期，以国

资分析及前景预测报告(上下卷)贸、金融街商圈为代表的北京高端办公楼商圈已经供不

中投顾问发布的《2010-2015应求，空置率不断走低，租金一路上涨。刘渊表示，整

年中国商铺地产市场投资分析及前体经济结构的转型、企业进一步扩张的需求、个人投资

景预测报告》共十三章。报告首先需求已成为近期写字楼市场成交火爆的主要原因。

介绍了商铺的概念、分类和价值等

知识，接着分析了国内商业地产和 【控有利于办公楼市场】

商铺地产的发展概况，然后分别对

社区商铺地产、商业街商铺地产及 9月底房地产调控政策再度降临，许多一线城市因

其他类型商铺地产发展状况做了分房价过高而形成挤出效应，迫使一大批企业撤离大城

析，接着具体介绍了北京、上海、市。现成和潜在客户下降，一定程度上影响写字楼的租

广州、深圳以及国内其他主要城市金市场。但是，适度调控过热的房地产市场，不仅有利

商铺地产的发展情况。最后报告介于改善楼市本身，也更有利于优化整体经济结构。

绍了重点商铺地产企业的运营状

况，并对商铺地产投资做了深入分办公楼市场是整体经济发展水平的晴雨表，在整体

析。您若想对商铺地产市场有个系经济包括金融、咨询、外贸等行业不断得到改善，必将

统的了解或者想投资商铺地产业，大大增加市场对办公楼的需求，从而有利于整体市场的

本报告是您不可或缺的重要工具。发展。住宅限购令一定程度上促使商业地产翻盘。长期

详细>>来看，写字楼销售和租赁市场将呈现平稳向好趋势。

北京优质写字楼需求增加 租金上涨明显

世邦魏理仕发布2010年第三季度北京优质物业市场回顾及展望报告。报告分析称北京优质写字楼市场在2010年第三季度回升步伐加快，需求增加，租金上涨明显，空置率继续下降。高档住宅租赁需求旺盛同时销售价格涨幅回落。优质零售物业市场奢侈品大举扩张，新项目开业情况转好，同时整体市场项目调整和整合更为普遍。

【市场全面上扬】

2010年第三季度，北京写字楼市场回升步伐加快，需求增加，租金上涨明显，空置率继

中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》共十八章。首先介绍了商业地产的相关概念、分类及特点等，接着分析了中国房地产行业和商业地产市场的现状，然后具体介绍了商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产的发展。随后，报告对商业地产市场做了区域发展分析、重点企业经营状况分析、竞争格局分析和投融资分析，最后预测了中国商业地产市场的未来前景与发展趋势。您若想对商业地产市场有个系统的了解或者想投资商业地产，本报告是您不可或缺的重要工具。

详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/2006091shangyedichan.htm 11

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续下降。同期，备受市场关注的重量级写字楼项目国际贸易中心写字楼三期终于落成，为市场提供12万平方米写字楼面积。而三季度的市场吸纳量更是达到了191,405平方米，使得2010年第三季度空置率小幅下降1.2个百分点，目前北京优质写字楼平均空置率为15.4%，同期北京优质写字楼平均租金报价为每月每平方米217.9元，较上季度升幅6.1%。2010年第三季度北京优质写字楼整体市场表现为供需两旺，空置率走低，租金上升，市场全面上扬。

【主要商务区中，CBD市场表现突出】

金融危机阶段，CBD写字楼市场在各商务区中受冲击最大。需求锐减，空置率高位运行，租金大幅下降。随着中国经济启稳并进入恢复增长期，市场对CBD写字楼的需求也从逐渐恢复到迅速回暖。三季度，近10万平方米的吸纳量更是接近历史吸纳量的峰值，而租金也已与金融危机前水平相差无几，这充分表明该区域写字楼市场不但已渡过困难期，并且已开始步入恢复和快速增长阶段。到2010年第三季度末，CBD写字楼平均租金报每月每平方米228.2元，较上季度上升6.9%；由于有大体量项目投入市场，在吸纳量处于高峰的前提下，2010年第三季度平均空置率较上季度微跌0.1%，为23.6%。同期，金融街和中关村写字楼市场也录得不俗表现。其中金融街写字楼租金升幅再次成为各区之首，达8.6%，现报每月每平方米268.2元，而区域整体空置率也已下降到5%。中关村市场租金同样录得3.4%的涨幅，现报每月每平方米186.4元，而区域整体空置率是北京最低的2.5%。

【内资需求活跃，外资稳定】

三季度北京写字楼市场需求迅速上升，不但吸纳量已接近2007年高峰期水平，并且涉及多个行业，包括IT、咨询、金融、制造及能源等，表明北京优质写字楼需求已恢复到金融危机前水平。2010年第三季度大面积成交依然活跃，其中包括国内公司，IT公司阿里巴巴在环球金融中心承租了9,000平方米面积；而国内知名律师事务所金杜律师事务所也在环球金融中心租赁了9,000平方米；外资公司需求稳定，石油机械公司哈里波顿在环球金融中心租赁了4,000平方米；凯雷在国贸中心租赁1,000平方米，美国能源公司博地租赁了银泰中心1,000平方米写字楼。由于位于城市西部的金融街和中关村长时间没有新项目落成，使得上述两区域的写字楼整体空置率处于低水平，客户选择余地小，造成近阶段大面积租赁成交多集中在城市东部地区。

【四季度市场有望延续良好走势】

2010年第四季度，北京预计将有5个优质写字楼项目落成，提供33.7万平方米写字楼面积。在所有预计落成项目中有4个项目，30.1万平方米位于CBD区域，这也预示着CBD仍将面临短期供应压力。而金融街则在经历了5个季度没有新增供应后，四季度将有一个项目竣工，这也将暂时缓解该区域供应短缺的矛盾。需求方面，预计四季度市场将全面复苏，需求也将逐渐得到释放。近期活跃的国内机构，需求明显上升，但因西部地区写字楼供应短缺，部分

中投顾问发布的《2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出，广义的商业地产包括写字楼、公寓、会议中心和商业服务业等经营性场所。其中写字楼就是专业商业办公用楼的别称，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。在经济发达的大都市，商务精英们对办公环境的要求进而提升，写字楼除去原有的交通地理要求之外，还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等，也由于这种高标准的需求，使高标准的写字楼价格不菲，成为房地产类别中极具投资价值项目。

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需求不得不将其关注点转移到其他区域，如选择余地更大的东部地区CBD，预计短时间内将有更多内资机构大面积承租CBD写字楼的信息披露。

上海写字楼市场反弹 前景看好

2010年10月22日, 上海 -- 在各个细分市场租户需求的强劲带动下，第三季度上海商业房地产市场发展势头强劲，尤其是整个商业租赁市场。其中，写字楼租赁市场表现尤为出色。总之，发展前景看好。住宅市场尽管上半年表现不俗，但目前正面临挑战。

2010年10月22日, 上海 -- 在各个细分市场租户需求的强劲带动下，第三季度上海商业房地产市场发展势头强劲，尤其是整个商业租赁市场。其中，写字楼租赁市场表现尤为出色。总之，发展前景看好。住宅市场尽管上半年表现不俗，但目前正面临挑战。

三季度上海写字楼市场延续稳定而温和的复苏势头。全市平均租金报价连续第三个季度上涨，环比上升1.0%至每月每平方米212元。浦西平均租金上涨1.6%，而浦东租金微幅上涨0.1%。季内共有四幢写字楼入市，带来新增供应172,230平方米。

三季度租赁市场活跃，我们发现专业服务业、制造业和金融服务业的租户是目前高端写字楼的最主要的需求来源，而贸易、IT和其他服务业的租户近期也有不少成交案例。而目前租户利用市场较低的租金水平搬迁至新上市或即将上市的高品质楼宇的案例也屡见不鲜。2010年第三季度的市场净吸纳量达172,166平方米，接近季内新增供应量，空置率因此下降0.2个百分点至11.8%。

展望未来6个月，全球经济有望延续复苏，而考虑到上海办公楼新增供应量预计将超过90万平方米，租金因此将继续稳定但并不快速的上涨。尽管1/3左右的新增供应已经通过大面积租赁和收购被预先消化，但余下60万平米左右的可租面积仍不容小觑，将使得租户在议价过程中有足够多的替代选择，并且需考虑到已预租消化的1/3的面积也是对市场消化能力的一种预支。我们估计浦西的写字楼相比浦东会有更强劲的表现，因为未来6个月内逾70%的新增供应将集聚在浦东出现。

深圳写字楼成交持续活跃 投资潜力可观

在政府针对住宅市场频频出台调控政策的背景下，写字楼市场则受影响较小，令投资客将关注目光投向写字楼。同时，经济环境的改善、不受差别化的房贷政策影响也是促进成交活跃的主要原因。

近几月，深圳的写字楼成交持续活跃。而9月30日一纸“限购令”的出台，更使得这种成交活跃的态势继续加强。

中投顾问高级研究员黎雪荣认为，目前中国正处于经济转型时期，传统住宅市场通过囤地、购买稀缺优质土地资源的盈利模式瓶颈显现，随着地价的飞涨和优质地块的稀缺，传统住宅拿地成本越来越高，大部分地产公司只能获得行业的平均利润。

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对此，多位深圳业内人士表示，在政府针对住宅市场频频出台调控政策的背景下，写字楼市场则受影响较小，令投资客将关注目光投向写字楼。同时，经济环境的改善、不受差别化的房贷政策影响也是促进成交活跃的主要原因。

【写字楼成交持续活跃】

在调控政策下，与住宅市场不同，深圳写字楼市场出现了成交持续活跃的情况。

对此，美联物业三级市场总经理江少杰指出：“工商物业与住宅地产相比，对于资金安全的防守性能要强。且工商物业租金回报率基本保持在5%以上，少数甚至达8%以上，远高于住宅地产2%的投资回报率。”

同时，作为经济的晴雨表，经济商业环境的改善也是深圳写字楼市场持续火爆的另一个原因。2010年7月，第一太平戴维斯发布的统计数据就显示，深圳全市甲级写字楼平均空置率下降0.5%至9.8%.这是自2008年全球金融危机爆发以来深圳甲级写字楼空置率首次降至个位数。

对于写字楼半年来的走势，深圳世联地产工商事业部策划总监林杨深有感触。他说，实际上，新建写字楼成交在4、5月份出现了一个短暂的停滞期，市场上还有一些观望的情绪，但是只维持了一个月。6月中下旬，写字楼成交就开始活跃，到了8月，更是达到了一个顶峰。同时，新建写字楼的成交价格半年来也持续上升，涨幅在15%左右。

来自中原地产和美联物业的成交数据，从客观上佐证了这一点。从6月份开始，深圳新建写字楼销售面积便稳步上升，8月达到3.62万平方米，环比增长9.46%,成交均价28808元，环比上涨0.35%.9月，成交量约为11.26万平方米，环比8月大幅上涨211.05%;成交价格约为29521元/平方米，环比基本持平。

而在二手写字楼方面，对市场的反应度显然更甚。仅6月份二手写字楼的销售面积就达3.58万平方米，环比上升21.3%.到了9月，二手写字楼的价格和成交均出现上涨。截至9月29日二手写字楼成交126套，成交套数比8月有减少，但成交面积却增加了19%,其中有12套成交面积超过1000平方米。

【投资客迅速增加】

更为重要的是，在深圳“限购令”出台后，深圳投资客的热情被迅速转移至写字楼市场。据港置地产商业B区总监王琪对媒体披露，“限购令”后看楼量增长很明显，新增客户比例已达20%~30%.

中投顾问发布的《2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出，2008年我国写字楼竣工面积1148.07万平方米，同比增长30.19%，写字楼销售面积922.87万平方米，同比下降22.35%，供求比出现逆转。2008年，除深圳外，其他三大城市写字楼供应面积均大幅增加，而销售面积却出现大幅减少。其中北京写字楼竣工面积增长140.40%，而销售面积下降36.47%；上海写字楼竣工面积增长63.30%，而销售面积下降34.44%；广州写字楼竣工面积增长96.67%，而销售面积下降24.60%。写字楼销售面积的减少一方面受制于整体房地产市场的低迷，另一方面也源于经济危机的影响。宏观经济的波动不仅对住宅市场影响显著，写字楼市场亦受到波及。

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这一点也得到了美联物业全国研究中心主任徐枫的认可。她指出，“限购令”出台后，众多的社会闲置资金为寻求出路，不断涌入写字楼市场。由于福田二手写字楼成交上涨，目前华强北、中心区西区放盘价格都有上升，且放盘量明显减少，业主惜售心态十分明显。

据中原地产的统计数字显示，10月深圳会有多个写字楼物业推出，这些物业除给市场带来充足供应外，也给市场成交量保持高位运行以最直接的支持。新建市场的高位运行将继续推动二手市场的稳步向上，空置率有望继续下降。另一方面，随着年末临近，租赁将保持活跃，租金小幅上涨。

另一方面，根据中原对内地写字楼市场发展潜力的模型测算，中国十大城市中，深圳写字楼市场发展潜力巨大，其次分别为成都和重庆。深圳写字楼市场优异表现的主要原因是写字楼供应的紧缺，与其城市的经济发展水平与第三产业从业人员的数量相比，均明显偏少。

“在深圳，写字楼与住宅存在价格倒挂的情况，写字楼投资潜力可观。同时，深圳新建写字楼的单一产权模式会越来越常见，这也使得从稀缺性上看，可购写字楼物业的前景持续看好。”林杨说。

广州第三季度写字楼租金继续呈上升趋势

【市场综述】

第一太平戴维斯第三季度最新研究数据显示，需求旺盛仍然是2010年第三季度广州甲级写字楼市场的主要基调，全市甲级写字楼租金环比上升3.2%，报于每平方米每月人民币118.1元。同时，2010年第三季度市场迎来万菱汇的写字楼部分交付使用，为市场带来65,000平方米的新增供应。然而在强劲需求的支持下2010年第三季度空置率继续呈下降趋势，报于7.2%。

位于天河北CBD的万菱汇写字楼部分在2010年第三季度交付使用，为市场带来65,000平方米的新增供应。由于广州甲级写字楼市场需求旺盛，再加上万菱汇在交付使用之前已有较大量的预租成交，2010年第三季度全市甲级写字楼的吸纳量高达8.3万平方米环比上升21%，使全市甲级写字楼空置率环比下降1.1个百分点到7.2%的水平。经济的稳步增长使各大企业对未来发展充满信心，纷纷进行大规模扩张。而有着优秀物业品质的甲级写字楼除了地处商业旺地以外，还能对提高企业形象带来帮助，因此受到国内外有实力的企业的追捧。预计2010年最后一季度的市场需求仍将保持旺盛，由于存量物业已剩下较少的可出租空间，在建物业仍将出现较活跃的预租成交。

在写字楼买卖市场方面，2010年第三季度恒大地产以19亿元整体收购了佳兆业集团旗下的广州商业地产项目佳兆业广场。佳兆业广场坐落在珠江新城CBD，紧邻城市主干道黄埔大道。本次收购使其成为恒大旗下的首个甲级写字楼项目。

中投顾问发布的《2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出，2009年上半年，中国写字楼市场继续受跨国企业预算缩减的影响。尽管降幅趋缓，大多数城市的写字楼租金依旧下跌。但从2009年二季度开始，我国写字楼投资市场逐渐活跃，在第三季度北京、上海、深圳和广州均有数起大宗收购案例成交，更有部分国内金融机构和企业购买物业作为企业总部。

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