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我国写字楼发展综述
写字楼就是专业商业办公用楼的别称,严格地讲,写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作 的处理和其他形式的经济活动管理。”
中投顾问发布的《2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告》指出，近年来，新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。
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写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。具体分类见下表：
写字楼整体市场向好 楼市政策开始起效
世邦魏理仕中国研究部于2010年第三季度开始采用全新面貌的中国市场指数简介。
【华北地区】
在需求上升的带动下，华北区域写字楼市场租金在三季度全线上扬。同时，北京、大连和青岛均有优质写字楼项目落成，为上述市场带来更多新的选择。新增供应增加并未给对市
中投顾问高级研究员黎雪荣认为，新政又使得传统住宅市场利润空间进一步萎缩，投资者开始寻找新的渠道，而未来利润增长点将来自具有较高价值空间的商业地产，商业地产发展必将迎来新的高潮。
详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201011/dichan011613.htm 7
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场带来冲击，除青岛写字楼市场空置率微升外，其他城市写字楼空置率均继续回落。调控政策对北京和大连高端住宅市场影响依旧，造成上述两城市高端住宅三季度成交量同比下滑，但对其他城市影响程度则相对较弱。高端住宅租金方面则表现各异，北京、天津和青岛租金上升，大连持稳，沈阳下跌。
受社会消费品零售总额上升拉动影响，市场对优质零售物业需求增加。华北五城市中除沈阳因短期供应量增加迅猛而同期需求未能同步增加，造成优质零售物业空置率上升，而其他四城市则在市场需求逐渐恢复的背景下，空置率逐渐走低。而华北物流设施则在需求增长刺激下，租金全线上扬。
2010-2015年中国写字楼市场投资分
析及前景预测报告(共五卷) 【华东地区】
中投顾问发布的《2010-2015年中
国写字楼市场投资分析及前景预测报 经济增长带动办公楼市场成交愈发活跃，但与
告》共十五章。首先介绍了写字楼的此同时市场的供应高峰也陆续来到。上海、南京、
相关概念、特征、分类及划分标准等，杭州均有数栋办公楼宇竣工。竞争加剧致使杭州租
接着分析了中国写字楼的发展环境及金水平有所下调，而南京因为新增甲级写字楼租金
行业现状。然后分别介绍了北京、上水平较高，带动整体租金水平向上，杭州与南京2010
海、深圳、广州、天津、南京、青岛、年第三季度空置率皆有所升高。新政的调控效应渐
重庆等主要城市写字楼市场的发展。渐有所减弱，高档住宅销量在前期大幅减少后渐渐
随后，报告对写字楼市场做了市场营反弹，尤其在杭州、宁波等民营经济活跃地区，投
销分析、物业管理分析、投融资分析资的气氛回复更为明显，推动高档住宅价格重新回
和政策背景分析。最后对写字楼市场升，同期高档住宅租金依然保持平稳。
的未来前景及发展趋势进行了科学的
预测。您若想对写字楼市场有个系统 由于世博效应的推动，上海零售业的迅速增长
的了解或者想投资写字楼，本报告是有力地推动了各商家的业绩。而由于新增项目此前
您不可或缺的重要工具。详细>>已基本进入市场，本季上海零售物业租金吸纳表现
均向好。另一方面夏季作为零售淡季，使得二线城
市消费零售相对转淡，南京市场租金出现下滑。受出口加快复苏影响，华东物流设施租金水平快速回暖。
【华南地区】
2010年第三季度，旺盛的需求继续支持广州和深圳两地优质写字楼租赁市场。两地整体市场租金均有适度升幅，同期甲级写字楼相对表现更佳。同时，每个市场均有125,000平方米以上新增供应，而新增供应在面市前获得不错的预租率。深圳部分新商场在高入驻率和需求殷切的基础上提高叫价， 另深圳优质商业设施首层整体租金季内攀升5.5%.广州优质商业物业市场依然供应短缺，租金过去三个月内继续在相对的高位徘徊。下季度将有一批计划在亚运会前落成的新增供应出现，预期将有效舒缓供需矛盾和稳定租金水平。
当广州豪宅市场仍处于调控政策的阴影之下，深圳的一手豪宅销售市场已经出现突如其
中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出，2008年受宏观调控的影响，我国商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象，市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似。从租金情况来看，2008年商业地产市场出现明显的调整。2008年全国商业地产开发投资额3947.55亿元，同比增长11.5%，增幅同比回落28.6%。
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来的反弹，公寓和别墅的销售价格均有上升。租赁市场方面，外籍高管人士对与服务式公寓的居住需求持续增长。2010年第三季度两地优质物流设施颇受制造业企业追捧，租金继续录得一定的涨幅。
华南区域物业投资市场中广州显得一枝独秀，仅经历一个季度的疲软后在第三季度已恢复繁荣。季内有七宗物业投资交易浮出水面，总投资交易金额估计约达53.8亿元。其中，四宗交易成交的是在珠江新城内的优质写字楼在建项目，包括93,000平方米（可售面积）的佳兆业广场项目。该附带商业群楼的写字楼项目被本地开发商恒 大地产以总价19亿元从项目的开发商佳兆业集团的手上买入。季内还出现一宗涉及已竣工运营的优质商业设施的投资交易，买家是本地大型零售商广百百货。这是广州市场过去五年来唯一的大宗优质零售物业买卖交易。
【中西部地区】
第三季度中西部地区的市场较过去一、两个季度相比更为稳健，几乎所有业态的升级换代需求都在增长，有力的支撑了租金和价格的表现。区域内四个二线城市的优质写字楼市场目前都处于一个转型期，更高品质的楼宇面市也、吸引了更多升级需求，最近逐渐成为市场主流。金融业是当前市场，尤其在重庆和成都，最活跃的租户或买家之一，两地写字楼的售价近期都出现了显着的上涨。虽然当季的写字楼新增供应有限，但预计第四季度在重庆、成都和武汉都会出现一个供应的小高峰，因此会导致空置率在短期内的攀升。高档住宅售价仍呈现上升趋势，这主要是因为中西部的房价跟其它区域比相对较低，仍有可观的增长空间。另外，部分开发商受土地成本节节攀升影响，也在不断升级产品以吸引富裕人群，这一现象在成都比较明显。
第三季度四个城市的优质商业市场均进入淡季并伴随租金的小幅下降，而第四季度在武汉、重庆和成都供应会明显增加，对租金也会有进一步的压力。值得关注的未来新增供应大多为购物中心，代表了这些城市零售商业模式逐步升级。由于供应的增加，预计租赁活动会更加活跃，会有更多的品牌选择进入这个区域。不过对于业主来说，这也可能会对他们的购物中心招商带来更多的竞争压力。随着本地消费和制造业向该区域迁移，工业物业租金在四个城市均表现平稳或出现上升。6月份重庆两江新区成立，是继上海浦东、天津滨海后中国第三个新区。新区成立在2010年第三季度开始对当地的房地产市场产生利好影响，新区内工业物业和写字楼的需求均呈现逐步上升之势。
中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出，2010年第一季度，我国商业地产市场有比较好的发展，主要是因为随着实体经济的恢复，城市化进程进一步加快，商业用房跟整个居民的消费呈显著正相关。 详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/2006091shangyedichan.htm 9
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一线城市写字楼发展现状
甲级写字楼租金普涨 商办用地成交趋于活跃
据中原楼市调查显示，四大一线城市甲级写字楼租
2010-2015年中国商业地产市场投金出现普涨，其中北京、广州、深圳分别上涨6.33%、资分析及前景预测报告(共五卷)2.95%、2.69%。
中投顾问发布的《2010-2015年 中国商业地产市场投资分析及前景 近期，全国各大城市掀起了住宅限购令的新政潮，预测报告》共十八章。首先介绍了不少资金涌入商业地产，令商业地产“冒尖”。中原地产商业地产的相关概念、分类及特点研究中心发布报告称，近期商办用地成交宗数达到年内等，接着分析了中国房地产行业和最高值、写字楼销售面积屡创新高、甲级写字楼租金全商业地产市场的现状，然后具体介面上涨。 绍了商铺地产、写字楼、工业地产、 购物中心地产的发展。随后，报告 据中原楼市调查显示，四大一线城市甲级写字楼租对商业地产市场做了区域发展分金出现普涨，其中北京、广州、深圳分别上涨6.33%、析、重点企业经营状况分析、竞争2.95%、2.69%。 格局分析和投融资分析，最后预测 了详细>> 商办地块供应方面，国内12个大中城市商办用地共
成交55宗。其中上海商办土地十分活跃，9月成交13宗，
面积60万平方米，单月成交量超越上半年商办用地成交总量。写字楼销售方面，四大城市写字楼销售面积再创调控后的新高，写字楼销售面积达59.27万平方米，环比上升22.69%，已接近新政当月的61.49万平方米的水平。
写字楼市场迎热潮 4大城市销售面积创新高
2010年9月办公楼市场迎来“金九”热潮，无论是土地市场、销售、还是租赁均十分火热。具体表现在：商办用地成交宗数达到年内最高值、写字楼销售面积屡创新高、甲级写字楼租金全面上涨、各地市场空置率明显回落。
2010年9月办公楼市场迎来“金九”热潮，无论是土地市场、销售、还是租赁均十分火热。具体表现在：商办用地成交宗数达到年内最高值、写字楼销售面积屡创新高、甲级写字楼租金全面上涨、各地市场空置率明显回落。业内人士认为，办公楼市场升温是经济转型的必然结果。从长远利益看，住宅市场严厉调控将促使整体经济结构趋于优化，市场必然增加对写字楼的需求量，从而有利于写字楼市场健康发展。
中原9月楼市调查数据显示：商办地块供应方面：国内12个大中城市商办用地共成交55
中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出，2010年岁初，房地产紧缩型调控拉开大幕，4月17日出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，调控力度力度之大，堪称史无前例。新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者，未来商业地产发展必将迎来新的高潮。在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/2006091shangyedichan.htm 10
商业地产系列之二：写字楼市场 独领风骚 - 图文
