《民法典》对物业管理影响大全
业主的建筑物区分所有权
在《民法典》颁布前，有关业主的建筑物区分所有权的内容主要规定在《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《建筑物区分所有权司法解释》”）、《物业管理条例》等法律、法规及司法解释（在本第二部分，以上统称“现行规定”）中。
《民法典》对现行规定进行了整合及调整，并统一规定在《民法典》第二编第六章“业主的建筑物区分所有权”中。《民法典》对现行规定中涉及“业主的建筑物区分所有权”的核心内容调整如下：
（一）调整业主共同决策事项及表决机制
业主共同决策事项及表决机制在现行规定中主要体现在《物权法》第76条以及《物业管理条例》第11条和第12条。
1、共同决策事项的对比分析
《物权法》第76条以及《物业管理条例》第11条所规定的决策事项基本一致，但在具体措辞上有些微差别，以下对《民法典》第278条、《物权法》第76条以及《物业管理条例》第11条之规定进行对比：
《民法典》第278条
《物权法》第76条
《物业管理条例》第11条和第54条
下列事项由业主共同决定：
1. 制定和修改业主大会议事规则； 2. 制定和修改管理规约；
3. 选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 4. 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 5. 使用建筑物及其附属设施的维修资金； 6. 筹集建筑物及其附属设施的维修资金； 7. 改建、重建建筑物及其附属设施；
8. 改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； 9. 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 下列事项由业主共同决定：
1. 制定和修改业主大会议事规则；
2. 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 3. 选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 4. 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 5. 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； 6. 改建、重建建筑物及其附属设施；
7. 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第11条
下列事项由业主共同决定：
1. 制定和修改业主大会议事规则； 2. 制定和修改管理规约；
3. 选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 4. 选聘和解聘物业服务企业； 5. 筹集和使用专项维修资金；
6. 改建、重建建筑物及其附属设施；
7. 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第54条
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。
以上表格中红色部分为《物权法》相对于《物业管理条例》就业主决策事项的不同规定，除第4项外，《物权法》与《物业管理条例》对于业主共同决策事项规定并无实质区别。就上述第4项，《物权法》明确业主共同选聘、解聘的机构不仅限于物业服务企业，也包括其他管理人；此与《物权法》第81条之规定一致，根据《物权法》第81条，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
就《物业管理条例》第54条的内容，《建筑物区分所有权司法解释》第14条第1款亦明确规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
以上表格中蓝色部分为《民法典》相对于《物权法》的修改部分，其中核心修订内容为第5、6和8项：（1）《民法典》将筹集和使用维修资金拆分为两项，看似仅为文字修订，但结合《民法典》对业主共同决策事项表决机制的修订，此条将“使用建筑物及其附属设施的维修资金”移出重大事项，实际上降低了使用建筑物及其附属设施的维修资金时的表决难度，为实质修订；（2）《民法典》将《物业管理条例》第54条和《建筑物区分所有权司法解释》第14条规定通过法律形式进行明确，明确“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”为需由业主共同决策 的重大事项。
2、表决机制的对比分析
《物权法》第76条以及《物业管理条例》第12条所规定的表决机制基本一致，但《物业管理条例》对参与业主大会的最低法定人数有所要求。以下对《民法典》第278条、《物权法》第76条以及《物业管理条例》第12条之规定进行对比：
《民法典》
第278条 《物权法》 第76条
《物业管理条例》 第12条
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。决定前款
其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
以上表格中红色部分为《物权法》相对于《物业管理条例》的不同规定，《物业管理条例》第12条第1款要求参与业主大会会议的业主不少于专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主；但《物业管理条例》第12条第2款在设定决策通过机制时，并未将决策通过相关事项的业主法定人数与参与业主大会的法定人数挂钩，因此，《物业管理条例》第12条仅仅是对业主大会会议业主参与人数的要求；而由于仅当实际与会人员超过或远超过半数时，才能根据《物业管理条例》第12条第2款通过有效的业主大会决议，《物业管理条例》第12条第1款实际意义不大。
《民法典》并未延续《物业管理条例》第12条第1款的规定。以上蓝色部分为《民法典》相对于《物权法》的修改部分，其核心修改点包括：（1）《民法典》对参与业主大会会议的法定最低人数作出要求，要求需有占专有部分面积和人数均过三分之二的业主参与业主共同决定事项的表决；（2）《民法典》将决策通过相关事项的业主法定人数与参与业主大会的法定人数挂钩，对于重大事项的表决，由参与表决的专有部分面积和参与表决人数均过四分之三以上业主同意，而非《物权法》项下总面积和总人数“均过三分之二”的表决标准，对于其他事项的表决，由参与表决专有部分面积和参与表决人数均过二分之一以上业主同意，而非《物权法》项下总面积和总人数“均过半数”的表决标准。在《民法典》的机制下，
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