零售物业盼突围
作者：曾慧娟
来源：《房地产世界》2016年第01期
互联网的普及和阿里巴巴、京东等电商平台的迅猛发展，使网络购物成为人们日常消费中重要的组成部分。加之近年来，由于物业租金和员工开支等运营费用持续上涨，国内零售物业的经营压力增大，利润空间遭受挤压。
从今年开始，零售物业优胜劣汰的局面将会进一步加剧，市场中也将出现更多来自重塑资产潜力、提升资产价值方面的再改造商业机会。 中高端购物中心空置率上升
互联网技术的深入发展，对零售商铺市场带来一定的不利影响。
根据北京市统计局的数据，2015年1-11月，北京市社会消费品零售总额累计达到人民币9335亿元，同比增长6.9%。同期，网上零售额仍保持39.6%的强劲增长率，占消费品零售总额达18.7%。
2015年第四季度，北京有四个商业项目入市，分别是位于丰台区的悦秀城、三里屯商圈的雅秀时尚购物中心、东八里庄的苏宁生活广场和通州新城区的华远？ 好天地，这四个项目为北京零售物业市场带来了28.9万平米的新增供应。至此，全市商业市场总存量升至924.6万平米。
但受到电子商务、奥特莱斯、海外代购等渠道的冲击，零售商铺的整体租赁情况并不乐观。第一太平戴维斯数据显示，截至2015年年末，北京中高端购物中心空置率环比上浮至5.2%。从商家需求来看，餐饮、娱乐休闲类品牌需求旺盛，但奢侈品牌、服饰、珠宝腕表等业态品牌则持谨慎扩张态度。
仲量联行也指出，2015年北京零售市场增速缓慢，一些奢侈品牌也在进行店铺整合。餐饮和儿童类是最活跃的业态，化妆品则正在成为新的市场需求驱动力。
为应对实体商业低迷，部分业主正在进行品牌调整，增加儿童、生活体验及餐饮等业态，以保证充足客流。
高力国际数据显示，截至2015年底，北京中高端购物中心首层平均固定租金同比下降1.6%至人民币846.7元/月/平米。租金水平主要是由新兴区域内低于平均租金之新项目所拉低，呈现结构性小幅下降。而受益于销售额增长、租约更新及租户调整，核心市场内成熟项目的租金仍见稳步增长。
仲量联行北京零售地产部总监罗绮华表示，在当前市场环境下，租金缓慢增长将会成为当下的新常态。这也在倒逼未来零售业态进行调整。 互动+微信O2O
实体商业面对互联网冲击，O2O体验式消费模式备受瞩目，北京西单商圈在“双十一”发布了智慧商圈3.0线上平台，在“互联网+”的时代下发挥以商圈为基础的资源整合，西单大悦城、老佛爷百货、君太百货等30多个商业项目亦纷纷参与其中。
与此同时，苏宁首个商业综合体苏宁生活广场于2015年11月20日在北京慈云寺桥开业，以苏宁云店为核心，引进了首家苏宁精品超市实体店，加上多家儿童乐园，致力于打造消费者全家一站式购物、休闲、娱乐、餐饮等全方位的O2O生活服务。
戴德梁行中国区商业地产部董事甄仕奇指出：“随着各大商场都积极引入快时尚和餐饮来聚集人气，目前北京市场中的同质化现象比较明显，很多商场百货都开始加快品牌调整，力求打造各自的差异化优势。
从戴德梁行最近代理的一系列品牌来看，Brick & Wood等很多高端或特色餐饮越来越受到业主方的欢迎。这些独特的品牌借助商场的人气，可以进一步拓展自身的品牌知名度，而商场则可以通过引入特色品牌进一步彰显其品牌组合上的差异化优势。”
盈石集团研究中心总经理、皇家特许测量师学会（RICS）中国商业地产专业委员会主席张平女士认为：“体验业态的重要性不言而喻，但是没有互动的体验，却是偏离了体验业态最核心的中心思想。应该增强消费者与购物中心之间的互动，使得消费者‘变客为主’，真正融入到购物中心所设定的主题场景当中，以此来增加消费者的忠诚度以及对场所的偏好程度。而随着智能手机的普及率不断提高，微信已成为人们生活中的必需品。购物中心通过微信摇一摇、红包等功能，扩大推广活动影响力的同时，不仅增加了线上的会员数量，也能将会员有效导入到线下，为营业额的增加做好客流方面的辅助支撑。”
根据盈石集团研究中心追踪的数据显示，越来越多的购物中心利用微信公众平台进行互动，通过摇一摇或抽奖等方式免费赠送优惠券。
由此，购物中心通过线上平台的赠礼活动，将线上的会员有效导入到线下，在线上会员数增加的同时也带来了新增的线下客流。推广活动中所涉及的礼品或奖品总共涉及12大类，其中以优惠/代金券为主流，占比逾五成。
北京荟聚购物中心在圣诞节庆期间，策划了微信平台上的“摇一摇”抽奖活动。消费者需体验完场地内所有的圣诞游乐装置才可进行抽奖，截至12月21日通过微信平台获奖人数已接近2000人次。与此同时，在荟聚购物中心的官方微信平台上，圣诞活动相关内容的阅读量已接近5万，平台上圣诞H5的游戏体验也已超过1.5万人次。 今年25个商业项目拟开业
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