电大专科《物业管理法规》论述题题库及答案(试卷号：2224)

电大专科《物业管理法规》论述题题库及答案（试卷号：

2224）

电大专科《物业管理法规》论述题题库及答案（试卷号：2224）盗传必究论述题1．试述物业管理民事责任的免责条件。

答：(1)不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免也不能克服的客观情况。一般指地震、台风、洪水、战争等。如暴雨在极短时间内致使地下车库内的车辆被淹，造成损失，地下车库的排水系统没有问题的话，物业管理公司是不需要承担责任的。

(2)正当防卫。正当防卫是指当公共利益、他人或本人的权利遭受正在进行的不法侵害时，行为人对侵害人所采取的合法的防卫措施。如物业管理公司的保安人员在捉拿小偷的过程中，将小偷刺伤，此行为属于正当防卫，物业管理公司不需承担责任。

(3)紧急避险。紧急避险是指为避免较大利益受损，而不得已采取的损害另一较小利益的行为。

(4)受害人自己的过错致使损害发生的。按照民法的基本原理，行为人因自己的行为受到损害，应当由自己来承担责任。如业主因自行装修房屋，致使房间的电路受到损害，应由自己承担责任。

(5)第三人过错致使损害发生的。第三人过错致使损害发生有区别不同的情况。如果第三人的过错单独导致损害的发生的话，被告可以免责，由第三人承担全部责任。如果损失的发生是第三人、原告、被告中的两者或多者的过错导致，则在分清责任的基础上，各自承担自己的过错所造成的损失。 2．试述物业服务合同的内容。

答：物业服务合同的内容一般包括以下条款： (1)业主委员会和物业服务企业的名称、住所； (2)物业管理区域的范围和管理事项； (3)双方权利义务；

(4)物业管理服务的服务质量；

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(5)物业管理费用的收取； (6)物业管理服务的期限； (7)合同提前终止的条件； (8)违约责任； (9)其他事项。

以上每一项内容2分，答出5个或以上事项得10分。 物业服务合同中约定的管理服务具体事项一般包括以下几项： (1)物业共用部位的维修、养护和管理；

(2)物业区域内公共设施、设备的使用运行、管理、维修和更新； (3)市政公用设施的维修、养护和管理； (4)保洁及园林绿化服务； (5)物业区域秩序的管理服务； (6)物业档案资料的管理；

(7)物业维修、更新费用的帐务管理等。

约定的管理服务事项中每一项内容2分，答出5个或以上事项得10分。两部分合计共20分。

3.试述在物业管理过程中的民事侵权和违约行为的表现。

答：(1)房地产发展商未按销售合同规定的期限和质量交付物业设施。 (2)物业管理公司未按物业管理合同约定的范围和标准为住户提供服务。 (3)物业管理公司未按管理合同约定使用物业管理费和物业维修基金。 (4)业主或非业主的合法住户无正当理由拒交有关物业管理费用，如低层住户拒交电梯费和高压水泵费，业主因小孩无法人读附近重点中小学校而拒交管理费，这是住户最常见的违约行为。

(5)业主委员会不按照《物业管理委托合同》的约定，协助物业管理企业进行物业管理工作。 侵权的表现：

(1)物业管理公司及其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。 (2)因物业维修施工而产生的侵权责任。

(3)建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，

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其所有人或管理人也应承担责任，但能够证明自己没有过错的人除外。 (4)因妨碍行为而产生的侵权责任。 (5)破坏、污染环境的侵权责任。

(6)无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任。 (7)因妨害行为而产生的侵权责任。

（每个小点2分，只要能够答出10个小点即可给满分）4.结合实际谈谈承担物业管理民事责任的方式。 答：(1)停止侵害； (2)排除妨碍； (3)消除危险； (4)返还财产； (5)恢复原状； (6)修理、重做、更换； (7)赔偿损失； (8)支付违约金； (9)消除影响、恢复名誉； (10)赔礼道歉。

5．试论物业管理纠纷的起因及其防范。

答：一、物业管理纠纷的起因分析（8分）(1)立法工作滞后，物业管理法规立法层次低，内容混乱，缺乏权威性。(2)开发商前期遗留的问题引发了后来物业管理的矛盾。(3)缺乏完善的市场竞争机制。(4)物业管理的服务概念没有建立。 二、物业管理纠纷的防范措施（10分）(1)完善相关立法工作。(2)加大行业规范化管理力度。(3)培育和完善物业管理市场，把物业管理纳入市场运行的轨道。(4)业主和物业公司通过签一份具体明确、内容详尽的物业管理合同来规范双方的行为。(5)进一步规范政府行为。

以上内容应当结合实际展开一定的阐述，每要点2分，共18分。卷面清洁度2分。

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