1、对于任何一块土地，根据马克思的思想，其地租量均等于该块土地所提供的产品的市场价格减去该块土地生产该产品的个别生产价格。( A对)
2、有一宗耐用年限为40年的工业生产用房，已经实际使用了5年，其建筑总面积为1000m2，重置价格为1200元/ m2，残值率为5%，用定额法计算出建筑物的现值为( A、105.75)万元。
3、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了(D、土地形状)对地价的影响。 4、估价上的折旧注重的是(D、价值的减价修正)。
5、某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为O，按直线法确定其成新率为(C、80 )%。
6、房地产按开发程度来划分，其中包括以下(AD )类。
A、生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地D、现房：是地上建筑物己建成，可直接使用的房地产 7、关于收益法适用的条件是(A 、房地产的收益和风险都能较准确地量化)。
8、有甲乙两宗房地产，报酬率相同。甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，那么乙的价格高于甲的价格。(B 、错)
9、关于长期趋势法适用的对象，下列最佳表述为：( D)。
D、房地产价格通常从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。长期趋势法适用于价格无明显季节波动的房地产
10、21.估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行排序。房地产估价的一般程序包括以下几个方面，排序正确的是(C、④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨ )。
①拟定估价作业方案;②受理估价委托及明确估价基本事项(包括明确估价目的、估价对象、估价时点);③搜集估价所需资料;④获取估价业务;⑤选定估价方法测算：⑥实地查勘估价对象;⑦确定估价结果;⑧撰写估价报告并审核;⑨估价资料归档;⑩交付估价报告 11、商业用地房地产位置的优劣主要取决于( D、繁华程度、临街状况)。
12、应归档的估价资料包括(BCDE )。B、及委托人签订的估价委托合同C、向委托人出具的估价报告(包括附件)和实地查勘记录
D、估价过程中的不同意见和估价包括定稿之前的重大调整或者修改意见记录E、估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料 13、基准地价修正法可以被定义为：在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。( A) A、对
14、某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为(C56.8% )。
15、在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元;乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余额36万元;丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清：丁成交价格4760元/m2，建筑面积l10m2，成交时支付20万元，一年后付清32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例单价的高低排序为(C 、乙丙甲丁)。
16、在市场法估价种，用于作为比较的可比实例的房地产价格可以用单价也可以用总价来进行如实比较，并不是一定要化为单价。(B错) 17、建筑物的重新构建价格是(BCD )的价格。B、估价时点时 C、客观D、建筑物全新状态下
18、在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值，开发成本，管理费用，销售费用，销售税费等的测算，主要是根据估价时房地产市场状况来预测的。( A、对)
19、对于一宗房地产的价格，通常由(ABCD )所构成。 A、土地取得成本 B、开发成本C、销售税费、投资利息 D、管理费用 21、对那些特殊的有保护价值的建筑物的估价应以重置成本为宜。(B、错)
22、母公司及子公司之间、公司及其职工间的房产交易，由于相互间比较了解，成交价格往往及正常的市场价格相差不会太大。( B、错) 23、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于(B )万元。 A、536 B、549 C、557 D、816
24、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是( B、②①③⑤④⑥⑦)。
①选取可比实例;②搜集交易实例;③建立价格可比基础;④进行交易日期修正;⑤进 行交易情况修正;⑥进行房地产状况修正;⑦求取比准价格
25、应用路线价法的前提条件是(BD )。B、街道较规整 D、临街各宗土地的排列较整齐
26、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用(BC )预测房地产的未来价格。B、平均增减量法 C、平均发展速度法
27、下面属于构筑物的是(ABC A、烟囱 B、水塔 C、水井)。
28、在估价中要特别注意下列( BCD B、估价目的 C、估价时点 D、估价对象状况)之间的内在联系。
29、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是(D 、未来数据加权算术平均法)。 30、如果可比实例的交易时点及其估价时点不一致，则必须进行交易日期的修正。(B 、错)
31、运用成本法计算的投资利息包括土地取得成本和开发成本的利息，无论来源是借贷资金还是自有资金，都应该计算利息。(B错) 32、房地产价格政策是指政府对于房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、措施等。( A、对) 33、通常情况下，评估下列房地产不适用收益法的有(CD )。 A、商店 B、农地 C、职工宿舍 D、公园 34、在具体的房地产估价作业中应当遵循的估价原则主要有( ABCD)。
A、公平原则、合法原则 B、替代原则 C、估价时点原则 D、最高最佳使用原则
35、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足( ACD A、法律上允许C、技术上可能 D、财务上可行)。 ?
36、在会计上，资产原值及累计折旧额的差被称为资产的账面价值，它必须及资产的市场价值相一致。(B、错) 37、各种结构房屋的残值率一般为(AB )。 A、钢筋混凝土结构为0 B、砖混结构一等为2%
38、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为( A)年。 A、38 B、42 C、58 D、60
39、某宗房地产的土地总面积为1200 m2，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为15万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费650元/m2;地上建筑物总建筑面积为2300 m2，是7年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/m2建筑面积，现时建筑类似建筑物的建筑造价为1250元/m2建筑面积，估计该建筑物有八成新。则根据所给资料测算出该宗房地产的现时单价为(B 、1339)元/m2
40、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为：(A )。 A、18% B、20% C、15% D、25% 41、建筑物的物质折旧包括(BD )。B、正常使用的磨损D、意外的破坏损毁
42、下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有(BD )。B、通货膨胀率D、利率因素
43、估价上的折旧非常注重市场价值的真实减损，因此在收益法中需要扣除建筑物的折旧费和土地摊提费。(B、错) 44、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是( B、该种房地产的开发成本)。 ，
45、收益递增递减原理可以揭示出的投入产出关系有(AC A、规模报酬规律C、收益递减原理 )。 46、中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是(D、使用权价格)。
47、运用假设开发法最基本的公式估价，需要重点把握( AB A、待开发房地产在开发前后的状况 B、开发后的房地产经营方式)。 48、因为房地产价格及房地产的开发成本不是始终成正比，由此出现了(B 、赚钱及赔钱)的问题。 49、某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减O.4%，则其1998年10月15日的价格为(D 、8028)元人民币/m2。1998年10月15日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。 50、某块土地总面积为200 m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为( A、1200) m2。
一、单项选择题
１、如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以（D、重新利用）为前提进行估价。
2、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（ B ）万元。Ａ、87； B、124；C、130；D、134 计算过程：50+80/(1+1%)^8
2
3、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27ｍ，前街路线价为2000元／m，后街路线价为1000元／m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（ D ）。Ａ、9； B、13.5; Ｃ、15；Ｄ、18前街影响深度=前街路线价/（前街路线价+后街路线价）×总深度 4、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（A）。
Ａ、类似写字楼的客观收益；Ｂ、市场比较法；Ｃ、该写字楼的实际收益；Ｄ、无法估算 5、在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是（ B ）。Ａ、功能缺乏；Ｂ、功能过剩；Ｃ、修复时间较长；Ｄ、修复时间较短 6、路线价法估价的第二个步骤为（ A ）。
Ａ、设定标准深度； Ｂ、选取标准临街宗地；Ｃ、编制深度百分率表； Ｄ、划分路线价区段
7、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价
结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（ A ）。
Ａ、1998年6月30日； Ｂ、现在；Ｃ、重新估价的作业日期； Ｄ、要求重新估价的委托方指定的日期 8、将房地产称为物业的国家或地区是（ D ）。Ａ、法国；Ｂ、意大利；Ｃ、日本；Ｄ、香港 9、下列房地产中，哪一项存在替代关系？（ C）
Ａ、经济适用住房及高级别墅；Ｂ、住宅及其配套的商业房地产Ｃ、宾馆及写字楼 Ｄ、大城市郊区的住宅及高速公路收费 10、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（A ）。
Ａ、等于报酬率；Ｂ、大于报酬率；Ｃ、小于报酬率；Ｄ、无法知道
11、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6％，自有资本要求的资本化率为9％，则该类房地产的资本化率为（ B ）％。Ａ、6； Ｂ、6.9；Ｃ、8.8；Ｄ、９计算过程：70%*6%+(1-70%)*9% 12、住宅及其配套的商业、娱乐房地产之间的关系是（ B ）。Ａ、替代关系；Ｂ、互补关系；Ｃ、附属关系；Ｄ、没有关系 13、基本完好房的成新率为（D ）。Ａ、十、九成新；Ｂ、九、八成新；Ｃ、八、七成新；Ｄ、七、六成新 14、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为 5616万元，报酬率为8％，则该写字楼目前的收益价格为（ B ）。Ａ、4858； B、5200；Ｃ、2700； D、6264
根据净收益每年不变的预知未来若干年后的价格公式：
tt22
Ｖ＝a／r×［１－１／（１＋r）］＋Ｖｔ／（１＋r） ＝216／8％ ×［1－1／（1＋8％）］＋5616／（１＋8％）＝5200（万元） 15、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别
逐年递增2％和1％，该类房地产的报酬率为8％，该房地产的价格为（A）万元。Ａ、100； B、42；Ｃ、63；Ｄ、77
计算过程：12/(8%-2%)-7/(8%-1%)
16、评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是（C、路线价法）。
17、在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（D众数）。 18、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的
基础上增加１万元，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的价格为（C381.25）万元。
2
19、经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的（ C、最佳规模和最佳集约度）。 20、投资利润率的计算公式是（ A 、开发利润／（土地取得成本＋开发成本＋管理费用））。 21、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型？（ C餐饮的房地产； ）
22、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府规定土地用途、容积率属于（Ｄ、土地使用管制）方面的制约。
2222
23、 某套商品住宅，房屋使用面积为70m，套内墙体面积为3.5 m，阳台面积为3.2 m，分摊的共有建筑面积为9 m。则该套住宅的建筑面积为( B、79.0 )。
24、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为５层时，预期投资利润率为4.36％；在5～20层时，每增高一层，投资利润率上升0.18％；而在20～30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14％。由此可见，超过20层之后，这块土地的边际收益开始出现递减，揭示了（Ｂ ）。
Ａ、收益递增规律；Ｂ、收益递减规律；Ｃ、规模的收益递增规律；Ｄ、规模的收益递减规律
25、最高最佳使用原则必须同时符合的四个标准是：法律上许可、经济上可行、价值最大化和（Ｂ、技术上可能）。 26、城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为（ C、毛地价）。 27、城市房屋拆迁估价应当采用（Ｃ ）。
Ａ、客观合理价值标准；Ｂ、非公开市场价值标准；Ｃ、公开市场价值标准；Ｄ、政府规定的价值标准 城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准。
28、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（Ｃ）状况为参照系进行的。
A、可比实例房地产；B、估价对象房地产；Ｃ、标准房地产；D、类似房地产
2003年考题。间接比较调整及直接比较调整相似，所不同的是设想一个标准房地产状况，然后以此标准房地产状况为基准（通常定为100分），将估价对象及可比实例的房地产状况均及它逐项进行比较、打分。如果估价对象、可比实例的房地产状况比标准房地产状况差，则打的分数就低于100；相反，打的分数就高于100。再将所得的分数转化为调整价格的比率。 29、某可比实例的实物状况比估价对象优９％，则其实物状况修正系数为（B ）。
Ａ.0.91; B.0.92; C.１.09; Ｄ.1.10
这是2003年考题。以估价对象为基准，100／（100＋9）＝0.92。
30、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6％，则交易情况修正系数为（Ｄ、1.064）。交易情况修正系数＝100／（100－6）＝1.064 31、通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为5%，则估价对象建筑物的经济寿命是（Ｃ ）年。
Ａ、50； Ｂ、10；Ｃ、20； Ｄ、无法知道
根据“建筑物经济寿命＝１／年折旧率”来计算。 32、在一般情况下，（ＢＢ、重置价格）适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏及旧建筑物相同的
建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。
V?a/r?b/r33、报酬率构成中，流动性补偿的流动性是指（Ｂ估价对象房地产变为现金的速度）。
34、收益法是以（Ｂ、预期原理； ）为基础的。这说明决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
35、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12％，土地资本化率为10％，则该宗房地产的总价值为（Ｃ、460；）万元。先求出土地价值＝（50－200×12％）／10%＝260（万元），房地产总价值＝260＋200＝460（万元）。 36、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（Ｂ、假设开发法）作为其中的一种估价方法。
37、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（ C 、可视为基本不变）。 38、划分路线价区段的最主要标准是（Ｃ、地价有显著差异的地点；）。 39、估价报告书中说明的（ C 、估价目的）限定了其用途。
40、一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为（ C ．46）年。 41、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ A ．供水、排水、供电、通讯）等设施或条件以及场地平整。
222
42、某宗土地的面积为1000m，其上建筑物的建筑面积为5000m，建筑物的基底面积为700m，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（Ｃ ）。A.8.0 B.5.6 C.5.0 D.0.7容积率＝总建筑面积／建筑用地面积，即5000／1000＝5。 43、房地产价格是由房地产的（Ａ、有用性、稀缺性、有效需求）三者相互结合而产生的。
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44、有一宗房地产，土地面积1000m，其价格为1500元／m，建筑面积5000m，其重置价格为1200元／m。该房地产价格为1250／m，
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则该建筑物的单价为（A、950 ）元／m。（1250×5000－1000×1500）／5000＝950（元／m2）
45、对于建筑物及土地的组合来讲，假使有两块位置相当、面积相等的土地，其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会大于有建筑物的土地的价格，这种情况是基于（Ｃ、均衡原理）造成的。
46、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（Ａ、保持现状前提）进行估价。
47、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（Ｂ、28.2）万元。29／（1＋3％）＝28.2（万元）。 48、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（C、可比实例房地产）状况为参照系进行的。
49、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，错误的是（ Ｂ、建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格及账面价值的差额）。 50、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（Ａ、重建成本）为好。
51、某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（Ｄ、6.4% ）。
52、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（Ｄ报酬率＝安全利率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠）。
53、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（Ｄ、800～1000万元）。
54、房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（ Ａ、变动规律和发展趋势）。 55、临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、 临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得的，这些修正实际上为（C 、房地产状况调整）。
2
56、一临街深度22.86ｍ（即75英尺），临街宽度30m的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为5500元/m，临街深度75英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为20%、90%和120%，该宗土地的总价为（Ａ、452.63万元）。 57、路线价法的理论依据及下列哪种估价方法的理论依据相同？（Ａ、市场法）
58、商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（ A、周围环境状况C、临街状况）。 59、居住用途房地产的位置优劣，主要是看（Ａ、周围环境状况）和安宁程度。 60、搜集什么样的实例资料，主要取决于（Ａ、拟采用的估价方法）。
二、多项选择题
１、成本法中的“开发利润”是指（Ｃ、开发商所能获得的平均利润； Ｄ、开发商所能获得的税前利润）。 2、区位状况比较修正的内容包括（Ａ、繁华程度；Ｂ、临街状况）修正。
3、路线价法估价时需要用路线价再配合（ A、深度百分率D、其他价格修正率）计算出待估宗地的价格。
4、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（A、求得的路线价已是正常价格C、该路线价所对应的日期及待估宗地价格的日期一致）。
5、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（B、在写字楼旁新建大型游乐场D、常常遭受洪水威胁）。
6、一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括（ABDＡ、委托估价合同 Ｂ、实地查勘记录Ｄ、向委托人出具的估价报告）。 7、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（ABDＡ、交通建设；Ｂ、市场供求变化 Ｄ、所在地区衰落）等引起。 8、在商品房交易中，常见的最低价格有（ABＡ、商品房销售中的起价；Ｂ、拍卖活动中的保留价）。 9、下面（ ABＡ、征地费；Ｂ、建筑安装工程费）是计入商品住宅价格的费用。 10、经济适用住宅基准价格由（ Ａ、开发成本Ｂ、税金 D、利润）构成。
11、下列属于房地产真正自然增值的有（ BCＢ、需求增加导致稀缺性增加引起的房地产价格上升Ｃ、外部经济引起的房地产价格上升）。 12、需要补地价的情形有哪几种？（ABCＡ、增加容积率Ｂ、改变原土地用途；Ｃ、转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产； ） 13、在目前的情况下，房地产开发取得土地的途径主要有：（ ACＡ、通过征收农地取得的；Ｃ、通过在城市中房屋拆迁取得的 ）。 14、建筑物的重新购建价格是（ BCDＢ、估价时点时；Ｃ、客观；Ｄ、建筑物全新状态下）的价格。
15、通过下列哪几种方式可在市场购买土地？（ ABCＡ、政府招标出让；Ｂ、政府拍卖出让；Ｃ、政府挂牌出让； ） 16、下面属于收益性房地产的是（ＡＢＣＡ、未出租的餐馆；Ｂ、旅店；Ｃ、加油站）。 17、预期原理是（ＢＤＢ、收益法Ｄ、假设开发法）等估价方法的理论依据。
18、下列哪几项是以营业方式获取收益的房地产？（ＡＢＤＡ、旅馆；Ｂ、歌城；Ｄ、加油站） 19、开发后的房地产经营方式有（ＡＢＣＡ、预售；Ｂ、建成后出售；Ｃ、出租；）。 20、以下适用假设开发法估价的房地产有（ＡＢＣＡ、将在建工程续建成房屋；Ｂ、将旧房装饰装修改造成新房Ｃ、将生地开发成熟地； ）。 21、房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列几类，其中正确的是（ACD A、销售Ｃ、营业；D、商业）。
22、下列哪些情况需要进行房地产评估？（ＢＣＤB、企业破产清算；Ｃ、房地产典当；D、确定定期公布的基准地价） 23、房地产估价的三大基本方法是（ＡＣＤA、市场法；Ｃ、成本法；Ｄ、收益法）。
电大房地产估价考试复习题参考复习资料
