前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一
平”等支出。
建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式
发生的建筑安装工程费。
基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环
卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福
利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 第五十二条 企业内部独立核算的工业生产、运输、物资供销、服务等单位生产、经
营成本的划分，比照有关行业财务制度的规定办理。
第五十三条 企业发生的销售费用、管理费用和财务费用，计入当期损益。 第五十四条 销售费用是指企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，
以及专设销售机构的各项费用。包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、
维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费，以及专设销售机构的人员
工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及其他经费。
房地产开发企业销售费用还包括开发产品销售之前改装修复费、看护费、采暖费等。
第五十五条 管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费
用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨
询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转
让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失，存货盘亏、毁
损和报废（减盘盈）损失，以及其他管理费用。
公司经费包括公司总部管理人员工资、奖金、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、
修理费、物料消耗、低值易耗品摊销以及其他公司经费。 差旅费标准由企业参照当地政府规定的标准，结合企业的具体情况自行确定，并报主
管财政机关备案。
工会经费是指按职工工资总额２％计提拨交给工会的经费。
职工教育经费是指企业为职工学习先进技术和提高文化水平而支付的费用，按照职工
工资总额的１．５％计提。
劳动保险费是指企业支付离退休职工的退休金（包括提取的离退休统筹基金）、价格
补贴、医药费（包括企业支付离退休人员参加医疗保险的费用）、易地安家补助费、职工
退职金、６个月以上病假人员工资、职工死亡丧葬补助费、抚恤费、按规定支付给离休干
部的各项经费。
待业保险费是指企业按照国家规定交纳的待业保险基金。
董事会费是指企业最高权力机构（如董事会）及其成员为执行职能而发生的各项费用，
包括差旅费、会议费等。
咨询费是指企业向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询时支付的费用，包括聘
请经济技术顾问、法律顾问等支付的费用。
审计费是指企业聘请中国注册会计师进行查帐验资以及进行资产评估等发生的各项费 用。
诉讼费是指企业因起诉或者应诉而发生的各项费用。 排污费是指企业按规定交纳的排污费用。
绿化费是指企业对本厂区进行绿化而发生的零星绿化费用。
税金是指企业按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。 土地使用费是指企业使用土地而支付的费用。
土地损失补偿费是指企业在生产经营过程中破坏的国家不征用的土地所支付的土地损 失补偿费。
技术转让费是指企业使用非专利技术而支付的费用。
技术开发费是指企业研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的新产品设计费、工艺
规程制定费、设备调试费、原材料和半成品的试验费、技术图书资料费、未纳入国家计划
的中间试验费、研究人员的工资、研究设备的折旧，与新产品试制、技术研究有关的其他
经费、委托其他单位进行的科研试制的费用以及试制失败损失。
无形资产摊销是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术等无形资产的 摊销。
业务招待费指企业为业务经营的合理需要而支付的招待费用，在下列限额内据实列入
管理费用：全年营业收入在１５００万元以下的，不超过年营业收入的５‰；全年营业收
入超过１５００万元（含１５００万元）但不足５０００万元的，不超过该部分营业收入
的３‰；全年营业收入超过５０００（含５０００万元）不足一亿元的，不超
过该部分营
业收入的２‰；全年营业收入超过一亿元（含一亿元）的，不超过该部分营业收入的１‰。
第五十六条 职工福利费按照企业职工工资总额的１４％提取。国家另有规定的，从 其规定。
职工福利费主要用于职工的医药费（包括企业参加职工医疗保险交纳的医疗保险费），
医护人员的工资、医务经费，职工因公负伤赴外地就医路费，职工生活困难补助，职工浴
室、理发室、幼儿园、托儿所人员的工资以及按国家规定开支的其他职工福利支出。
第五十七条 财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发
生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的
其它财务费用。
第五十八条 待摊和预提费用，应遵循权责发生制和成本与收入配比的原则。企业一
次支付，分期摊销的待摊费用，按照费用项目的受益期限确定分担的数额。摊销期限一般
不应超过１２个月。在费用尚未发生以前需从成本中预提的费用项目和标准，由企业根据
具体情况确定，报主管财政机关备案。预提数与实际数发生差异时应及时调整提取标准。
多提数一般应在年终冲减成本费用。预提费用当年能结清的，年终财务决算不留余额；需
要保留余额的，应在财务报告中予以说明。 第五十九条 企业的下列支出，不得列入成本、费用：为购置和建造固定资产、无形
资产和其他资产的支出；对外投资的支出；没收的财物，支付的滞纳金、罚款、违约金、
赔偿金，以及企业赞助、捐赠支出；国家法律、法规规定以外的各种付费；国家规定不得
列入成本、费用的其他支出。
[章名]第八章 营业收入、利润及利润分配
第六十条 营业收入是指企业在生产经营活动中，由于工程施工、提供劳务、作业、
房地产开发、以及销售产品等所取得的收入。
施工企业营业收入包括工程价款收入（含工程索赔收入，向发包单位收取的临时设施
基金、劳动保险基金、施工机构调迁费）、劳务、作业收入、产品销售收入、设备租赁收
入、材料销售收入、多种经营收入，以及其他业务收入。
房地产开发企业营业收入包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、
代建工程结算收入、出租房租金收入，以及其他业务收入。
第六十一条 施工企业工程施工和提供劳务、作业，以出具的“工程价款结算帐单”
经发包单位签证后，确认为营业收入的实现；产品销售和商品交易以发出商品，同时收讫
货款或取得应收货款赁证时，确认为营业收入的实现。
第六十二条 房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算帐单提交买方并
得到认可时，确认为营业收入的实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交
接手续，价款结算帐单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现；出租房屋按合同、协
议约定的承租方付租日期应付的租金，确认为营业收入的实现。
以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收
价款，确认为营业收入的实现。
第六十三条 企业发生的产品销售退回、折让或折扣，冲减销售收入。 第六十四条 企业利润总额包括营业利润、投资净收益和营业外收支净额。 第六十五条 营业利润为营业收入减去销售税金及附加，再减去营业成本、管理费用、
销售费用和财务费用等后的余额。
销售税金及附加包括营业税、产品税、增值税、城市维护建设税和教育费附加。企业
收到减免税退回的税金，作为减少销售税金处理。
施工企业营业利润包括工程结算利润、产品销售利润、劳务、作业利润、材料销售利
润、多种经营利润和其他业务利润（包括技术转让利润，联合承包节省投资分成收入，提
前竣工投产利润分成收入等）。
房地产开发企业营业利润包括土地转让利润、商品房销售利润、配套设施销售利润、
代建工程结算利润、出租房经营利润和其他业务利润。
第六十六条 投资净收益是指对外投资收益减去投资损失后的余额。
投资收益包括对外投资分得的利润、股利、债券利息，投资到期收回或中途转上取得
款项高于帐面价值的差额，以及按照权益法核算的股权投资在被投资单位增加的净资产中
所拥有的数额等。
投资损失包括对外投资分担的亏损，投资到期收回或者中途转让取得款项低于帐面价
值的差额，以及按照权益法核算的股权投资在被投资单位减少的净资产中所分担的数额
等。
第六十七条 企业营业外收入和营业外支出是指与企业生产经营无直接关系的各项收
入和支出。营业外收支净额，为营业外收入减去营业外支出后的差额。
营业外收入包括固定资产盘盈和出售净收益，因债权人原因确实无法支付的应付款
项，罚款收入、教育费附加返还款，以及其他非营业性收入。
营业外支出包括固定资产盘亏、报废、毁损和出售的净损失，非季节性的停工损失，
非常损失，自办技工学校经费，职工子弟学校经费，公益救济性捐赠，赔偿金，违约金等。
第六十八条 企业发生的年度亏损，可以用下１年度的税前利润等弥补；下１年度利
润不足弥补的，可以在５年内延续弥补。５年内不足弥补的，用税后利润等弥补。
第六十九条 企业实现的利润总额，按照国家规定作相应调整后，依法缴纳所得税。
第七十条 企业缴纳所得税后的利润，除国家另有规定者外，按照下列顺序分配；
（一）被没收的财物损失，支付各项税收的滞纳金和罚款。 （二）弥补企业以前年度亏损。
（三）提取法定盈余公积金。法定盈余公积金按照税后利润扣除前两项的１０％提取，
盈余公积金达到注册资金５０％时可不再提取。 （四）提取公益金。
（五）向投资者分配利润。企业以前年度未分配的利润，可以并入本年度向投资者分 配。
第七十一条 股份有限公司提取公益金以后，按照下列顺序分配： （一）支付优先股股利。
（二）提取任意盈余公积金。任意盈余公积金按照公司章程或者股东会决议提取和使 用。
（三）支付普通股股利。
企业当年无利润时，不得分配股利，但在用盈余公积金弥补亏损后，经股东会特别决
议可以按照不超过股票面值６％的比率用盈余公积金分配股利，在分配股利后，企业法定
盈余公积金不得低于注册资金的２５％。
第七十二条 盈余公积金可用于弥补亏损或用于转增资本金，但转增资本金后，企业
的法定盈余公积金一般不得低于注册资金的２５％。
第七十三条 公益金主要用于企业的职工集体福利支出。 [章名]第九章 外币业务
房地产开发企业财务制度
