要紧方法：直接资本化法和酬劳资本化法
收益法的本质是以房地产预期以后收益为导向求取房地产价格，测算出的价值称为收益价格
2.收益法的理论依据（熟悉）
预期原理——决定房地产当前价值的，重要的不是其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是房地产基于市场的以后所能带来的收益。
差不多思路：将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着其以后的收益期限内能够源源不断
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地猎取净收益。假如现有一笔资金可与这以后一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金确实是该宗房地产的价格 收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：以后净收益的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也确实是风险）。
例题：（推断题）房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的酬劳率或资本化率予以考虑。【2009年真题】 提示：参见教材P210、211
[答疑编号500434070101] 『正确答案』错误
『答案解析』假如选取较高的酬劳率或资本化率，会使得最终的评估结果更低。如此非但没有考虑无形收益，反而还降低了这种无形收益。应该是选取较低的酬劳率或资本化率。
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3.收益法适用的估价对象（掌握）
收益法的适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有猎取收益的潜在能力即可。
4.收益法估价需要具备的条件——房地产以后的收益和风险都能够较准确地量化（预测） 5.收益法的操作步骤（熟悉）
搜集并验证可用于预测估价对象以后收益的有关数据资料。 预测估价对象的以后收益（净收益）。 求取酬劳率或资本化率、收益乘数。 选用适宜的收益法公式计算收益价格。
第二节 酬劳资本化法的公式
1.一般公式（掌握）
■一般公式——收益法的原理公式
-V：房地产在估价时点的收益价格 -A：房地产的以后净运营收益
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收益法及其运用
