第七章 收益法及其运用
【本章的特点】 ■考题所占分值大
■理论性特不强，技术含量高 ■计算题多，难度大 考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节 收益法概述 一、收益法的含义 熟悉 二、收益法的理论依据 熟悉
三、收益法适用的估价对象和条件 掌握 1.收益法适用的估价对象 2.收益法估价需要具备的条件
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四、收益法估价的操作步骤 熟悉 第二节 酬劳资本化法的公式 一、酬劳资本化法最一般的公式 掌握 二、净收益每年不变的公式 掌握 （一）收益期限为有限年的公式 （二）收益期限为无限年的公式 （三）净收益每年不变的公式的作用 1.直接用于测算价格
2.用于不同期限房地产价格之间的换算 3.用于比较不同期限房地产价格的高低 4.用于市场法中因期限不同进行的价格调整 三、净收益在前若干年有变化的公式 掌握 1.收益期限为有限年的公式 2.收益期限为无限年的公式
四、净收益按一定数额递增的公式 熟悉 1.收益期限为有限年的公式 2.收益期限为无限年的公式
五、净收益按一定数额递减的公式 熟悉 六、净收益按一定比率递增的公式 掌握
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七、净收益按一定比率递减的公式 熟悉 1.收益期限为有限年的公式 2.收益期限为无限年的公式
八、预知以后若干年后的价格公式 掌握 第三节 收益期限的确定 第四节 净收益的求取
一、净收益测算的差不多原理 掌握 1.基于租赁收入测算净收益的差不多原理 2.基于营业收入测算净收益的差不多原理 二、不同收益类型房地产净收益的求取 掌握 1.出租的房地产净收益的求取 2.营业的房地产净收益的求取
3.自用或尚未使用的房地产净收益的求取 4.混合收益的房地产净收益的求取 三、求取净收益应注意的问题 熟悉 1.有形收益和无形收益 2.实际收益和客观收益
3.乐观可能、保守和最可能可能 四、净收益流模式的确定 熟悉
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第五节 酬劳率的求取 熟悉 一、酬劳率的实质 二、酬劳率的求取方法 1.累加法 2.市场提取法
3.投资酬劳率排序插入法 第六节 直接资本化法 一、直接资本化法概述 熟悉
（一） 直接资本化法的含义及其差不多公式 （二） 几种收益乘数法 1.毛租金乘数法 2.潜在毛收入乘数法 3.有效毛收入乘数法 4.净收益乘数法
二、资本化率和收益乘数的求取方法 熟悉 三、资本化率与酬劳率的区不和关系 掌握 四、直接资本化法与酬劳资本化法的比较 了解 1.直接资本化法的优缺点 2.酬劳资本化法的优缺点
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第七节 投资组合技术和剩余技术 掌握 一、投资组合技术 1.土地与建筑物的组合 2.抵押贷款与自有资金的组合 二、剩余技术 1.土地剩余技术 2.建筑物剩余技术 3.自有资金剩余技术 4.抵押贷款剩余技术
第八节 收益法总结和运用举例 一、收益法总结 二、收益法运用举例
第一节 收益法概述
1.收益法的概念。也称为收益资本化法、收益还原法，是依照估价对象的预期以后收益来求取估价对象价值的方法。 将预测的以后收益转换为价值，类似于依照利息倒推本金，称为资本化。
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收益法及其运用
