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a 类比价值算术平均法 b 有效需求成本加价法 ※ 分析有效市场价格范围
※ 确保合理利润率，追加有效需求成本价格 c 运用以上两种方法综合分析确定均价 2、项目中具体单位的定价模拟
·商品住宅定价法：差异性价格系数定价法
a 根据日照须光系数（B系数）确定不同自然朝向单位的均价Pb，即Pb=Pa ×（1±B），其中Pa为基础均价
b 然后根据景观朝向系数（D系数）确定不同景观朝向单位的均价Pb，即Pd=Pa×（1±D）
c 当存在复式单位或者遗憾型单位时，应在Pd的基础上根据户型系数（S系数）确定不同户型单位的均价 Ps=Pd ×(1±s)
d 在Ps的基础上，根据楼层系数（F系数）确定不同楼层的价格Pn，即Pn=Ps×（1±F)=Pa×(1±B)×(1±D)×(1± s)×(1±F)
e 考虑到其他随机因素的存在（如单位附近有机房干扰等），在具体单位价格的制定时，还应根据具体单位的随机系数（U系数）确定最终的定价Pu，即Pu=Pn×U其中U为不确定值，根据具体单位的具体情况随机确定。 ·各种差异性价格系数的确定：
a 确定基础均价Pa，通常取中间楼层价格作为均价
b 确定B系数。基中东、南朝向单位采用1+B；西、北朝向采用1-B
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c D系数根据不同单位景观视野实现程度确定
d S系数通常为5%-15%，只适用于复式单位和遗憾单位的定价。其中复式单位取正值，遗憾单位取负值
e 确定F系数。其中均价层以上单位采用1+F，均价层以下单位采用1-F
f U系数根据不同单位的具体情况确定。常见的随机因素包括设备房的干扰、楼道电梯及人行的干扰等 ·具体单位定价模拟
以其中一个最具代表性的单位进行定价模拟，作为其他单位定价过程的参考
七、项目投入产出分析 1、项目经济技术指标模拟 ·项目总体经济技术指标 ·首期经济技术指标 2、项目首期成本模拟 ·成本模拟表及其说明 3、项目收益部分模拟 ·销售收入模拟
a 销售均价假设根据项目价格模拟中确定的均价进行销售收入的模拟 b 销售收入模拟表 ·利润模拟及说明
a 模拟说明
b 利润模拟表
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·敏感性分析
a 可变成本变动时对利润的影响
b 销售价格变动时对利润的影响
八、投资风险分析及其规避方式提示 1、项目风险性评价
·价值提升及其实现的风险性
a 项目的规划和设计是否足以提升周边项目的类比价值
b 项目形象包装和营销推广是否成功 2、资金运用的风险性
·减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本
·对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼 3、经济政策风险
·国际国内宏观经济形势的变化
·国家、地方相关的产业政策的出台及相关市政配套设施的建设
九、开发节奏建议
1、影响项目开发节奏的基本因素 ·政策法规因素 ·地块状况因素
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房地产策划案提纲
