物业管理师《物业经营管理》考试复
习纲要4第四章收益性物业价值评估 本章要求：
掌握：物业价格的构成，投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别，市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤。
熟悉：收益性物业价格及其特征，收益性物业价格和价值的种类，收益法估价的基本公式及其应用。
了解：影响收益性物业价格的因素，市场法和成本法的应用。 本章考试知识要点： 1．物业价格的特征
2．收益性物业价格和价值的种类 3．影响收益性物业价格的因素
4．收益性物业价值评估的基本方法、内容及步骤 本章复习纲要： 一、收益性物业的概念
收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。
影响收益性物业价值的因素很多，例如区位、新旧程度、供求、物业管理等收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：
①未来净收益的大小──未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短──获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低；
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③获得净收益的可靠性──获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低。
二、收益性物业价格的概念及特征（熟悉） 1、物业价格
物业价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。
2、物业价格的形成条件
物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性和有效需求。
①有用性是指物品能够满足人们的某种需要，经济学上称为使用价值。 ②稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。
③有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要──不但愿意购买而且有能力购买。
3、物业价格的特征
物业价格与一般物品价格的共同之处是：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价。
物业价格主要有下列五个特征：①物业价格受区位的影响很大；②物业价格实质上是物业权益的价格；③物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；④物业价格形成的时间较长；⑤物业价格容易受交易者的个别因素的影响。
三、收益性物业价值和价格的种类（熟悉） 1、使用价值和交换价值
使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；
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交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有价物。人们在经济活动中一般简称的价值，指的是交换价值。
2、投资价值和市场价值 投资价值一词有两种含义：
一是指值得投资，例如，人们在为某个物业项目或某项资产做销售宣传时，经常称其具有投资价值；
二是指从某个特定的投资者（即某个具体的投资者）的角度所衡量的价值。
市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。
在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。 投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估──价值是未来净收益的现值之和，但其中选取参数的立场不同。
3、成交价格、市场价格和理论价格
成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易──买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。
卖价、买价、成交价格三者的关系：
①卖价是站在卖者的角度，指卖者出售物业时所愿意接受的价格。由于卖者总想多卖一些钱，卖者出售物业时所愿意接受的价格总有一个最低界限（最低卖价），买者的出价必须高于这个最低界限他才愿意出售，其心态是在此最低界限之上，价格越高越好。
②买价是站在买者的角度，指买者购买物业时所愿意支付的价格。由于买者总想少付一些钱，买者购买物业时所愿意支付的价格总有一个最高界限（最
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高买价），卖者的要价必须低于这个最高界限他才愿意购买，其心态是在此最高界限之下，价格越低越好。③卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格高于或等于卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功，并由最低卖价和最高买价构成了成交价格的可能区间。
正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响；反之，则为非正常成交价格。
市场价格是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。
理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
4、总价格和单位价格
总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。 物业的总价格一般不能反映物业价格水平的高低。
单位价格简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，土地与建筑物合在一起的物业单价通常是指单位建筑物面积的价格。
5、实际价格和名义价格
实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。
名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。 6、现房价格和期房价格
现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内（可视为在交易达成的同时）进行商品交割的价格。
期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。
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在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）下，期房价格低于现房价格。7、起价、标价、成交价和均价
起价是指所销售的商品房的最低价格。这个价格通常是最差的楼层、朝向、户型的商品房价格，甚至这种价格的商品房不存在，仅是为了广告作用，吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的价格。因此，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。
标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价。
成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。
均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。
8、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价
评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果。 保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。 起拍价又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。
应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。
成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。
9、买卖价格、租赁价格
买卖价格简称买卖价，是物业权利人通过买卖方式将其物业转移给他人，由物业权利人（作为卖方）收取或他人（作为买方）支付的货币额、商品或其他有价物。租赁价格通常称为租金，在土地场合称为地租，在土地与建筑物合
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