房地产市场管理者主要是有关①行政管理部门和②行业自律组织。 行政管理部门主要负责房地产交易、经纪等活动的监督和管理，对房地产市场参与者的行为有着重要影响 房地产市场的分类 １、按房地产流转次数， (1)房地产市场分为一级市场、二级市场和三级市场。 (2)房地产一级市场即建设用地使用权出让市场。 (3)房地产二级市场即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，包括建设用地使 用权转让市场、新建商品房销售（包括预售、现售）市场。 (4)房地产三级市场即投入使用后的房地产买卖、租赁等多种经营方式，包括新建商 品住房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场。 ２、按房地产交易方式，房地产市场分为①买卖市场和②租赁市场。 ３、按房地产用途（功能），房地产市场分为①居住房地产市场和②非居住房地产市场。 ４、按区域范围，房地产市场分为①区域房地产市场和②整体房地产市场。 具体可分为某个城市、某个地区或者全国房地产市场。因为房地产市场主要集中在城市化地区，所以常见的是按城市来划分 ５、按达成交易与入住时间的异同，房地产市场分为①现房市场和②期房市场。 ６、按买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，房地产市场分为卖方市场和买方市场。 (1)卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。 (2)买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。 (3)随着房地产市场的发展成熟，房地产市场总体上会由卖方市场转变为买方市场 供求理论是市场运行的基础理论，也是①房地产市场运行和②价格变动的核心理论 房地产需求 １、是指消费者在某一特定时间内和每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购 买（或承租，下同）的数量。 ２、需求与通常所讲的需要既相关又不相同，其形成条件有两个： 一是愿意购买，即有购买欲望；二是能够购买，即有支付能力。 房地产市场需求 是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和 决定房地产需求的基本因素 １、某种房地产的需求由许多因素决定，基本因素有： ①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好； ④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。 ２、这些因素对房地产需求的影响如下： 41
(1)该种房地产的价格水平 在理解这一点时，要区分它与后面将要讲到的预期价格涨落的情况不同。 在预期价格涨落的情况下，是“买涨不买落”。 (2)消费者的收入水平 (3)消费者的偏好 (4)相关物品的价格水平 ①当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该 种房地产的需求也会发生变化。 ②与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的替代品或互补品。 ③在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果下降，则消 费者就会把需求转移到另一种房地产上，从而使另一种房地产的需求增加，该种房地产的需求减少。 ④在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。 因此，当一种房地产的互补品价格降低时，对该种房地产的需求就会增加。 (5)消费者对未来的预期 在前提条件不变的情况下，①当一种房地产的价格较低时，②当消费者的收入较高时，③当消费者对该种房地产的偏好程度增强时，④当该种房地产的替代品价格较高或互补品价格较低时，⑤当消费者预期该种房地产的价格会上涨或其收入会增加时，⑥消费者对该种房地产的现时需求通常会增加；反之，通常会减少。 房地产需求曲线 表示房地产的需求量与其价格之间的关系，即某种房地产的需求量是如何随着其价格的变动而变动的 房地产供给 １、是指房地产开发企业和房地产拥有者（即房地产出售人或出租人，下同）在某一特 定时间内和每一价格（或租金，下同）水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售（或出租，下同）的数量。 ２、形成供给有两个条件：一是愿意供给；二是有能力供给 房地产市场供给 １、是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有的房地产开发企业和房地产 拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量，即市场供给是所有的房地产开发企业和房地产拥有者供给的总和。 ２、在现实中，某种房地产在某一时间的潜在供给量为： 潜在供给量＝存量－灭失量－转换为其他种类的房地产量＋其他种类的房地产转换为该种 房地产量＋新开发量 决定房地产供给的基本因素 42
１、某种房地产的供给由许多因素决定，基本因素有： ①该种房地产的价格水平； ②该种房地产的开发建设成本； ③该种房地产的开发建设技术水平； ④房地产开发企业和房地产拥有者对未来的预期。 ２、这些因素对房地产供给的影响如下： (1)在前提条件不变的情况下，当一种房地产的价格较高时，当该种房地产的开发建 设成本较低或开发建设技术水平提高时，当房地产开发企业和房地产拥有者预期该种房地产的价格会下跌时，该种房地产的现时供给通常会增加；反之，会减少。 (2)需要指出的是，由于目前的建设用地使用权出让市场由政府独家垄断，房地产开 发期较长，房地产不可移动特性导致房地产不能在不同地区之间调剂余缺，使得房地产供给与一般商品供给有很大不同，不能随着房价变化及时作出调整 房地产供给曲线 表示房地产的供给量与其价格之间的关系，即某种房地产的供给量是如何随着其价格的变动而变动的 房地产供求关系 １、在其他条件不变的情况下， (1)需求曲线上的每一个点都是消费者愿意并且能够接受的房地产价格与数量的组合 (2)供给曲线上的每一个点都是房地产开发企业或房地产拥有者愿意并且能够提供的 房地产数量与价格的组合。 ２、因为市场交易是自愿的，即交易双方一致同意的交易，所以房地产市场交易价格和 数量，必须是供求双方都愿意并且能够接受的价格和数量 房地产均衡价格 １、是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。当市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。 ２、均衡价格理论是价格原理的核心内容， 均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种或某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或价格上涨的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格 房地产市场竞争 是指在房地产市场上交易各方为了自己的利益最大化而进行的努力。 具体有卖方和买方之间的竞争、卖方之间的竞争和买方之间的竞争 市场结构 １、是指某种产品或服务的竞争状况和竞争程度。 43
２、根据市场结构，通常将市场分为 ①完全竞争市场、②垄断竞争市场③寡头垄断市场和④完全垄断市场四种市场类型 ３、其中，①完全竞争市场的竞争最充分，②完全垄断市场不存在竞争， ③垄断竞争市场和寡头垄断市场具有竞争但竞争不够充分 这种分类也可用于分析房地产市场竞争状态。 １、完全竞争市场 完全竞争市场是指竞争充分而不受仸何阻碍和干扰的市场。该种市场必须具备以下条件： ①有众多的买者和卖者， 每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占很小的仹额，因此单个买者或卖者都不能影响市场价格，只能是价格的接受者； ②所买卖的商品具有同质性，不存在差别， 因此仸何买者不在乎从哪个卖者那里购买商品，不会对某个卖者产生偏好，仸何卖者也无法通过自己的商品来垄断市场； ③市场信息完全， 买者和卖者都掌握与自己的经济决策有关的一切信息，包括掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格； ④买者和卖者都可以自由进出市场； ⑤买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。 完全竞争市场主要是一种理论假设，在现实生活中几乎不存在，尤其是对于具有独一无二、不可移劢特性的房地产市场来说。但它作为一种理论分析工具，对于分析市场机制是很有用的。 ２、垄断竞争市场 (1)垄断竞争市场是指既有垄断又有竞争，以竞争为主的市场。 (2)垄断竞争市场主要有以下特征：如有1000家开发企业进行房地产开发市场属之 ①卖者和买者都较多；②产品存在差别，即产品在功能、质量、外观、品牌、服务等方面有所不同；③市场信息较完全。 (3)虽然生产者提供的产品存在差别，但产品之间又有一定的替代性，随着生产者数 量的增加，生产者之间的产品具有的竞争性也在增加。产品数量越多，消费者在不同的产品之间进行选择的余地也就越大。 (4)房地产由于具有独一无二、不可移劢特性，房地产之间各不相同，房地产市场具 有垄断竞争特征。 ①但存量住房市场和新建商品住房市场的垄断竞争程度有所不同。 ②在存量住房市场中，由于交易双方主要为分散的家庭，其垄断竞争特征表现为竞争多于垄断。 44
③在新建商品住房市场中，由于某一区域市场的新建商品住房开发企业和项目通常较少，容易形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。 ３、寡头垄断市场 (1)是指少数几个生产者的产量和市场仹额占该市场的绝大部分或全部的市场。在寡 头垄断市场中，生产者之间存在着竞争，但寡头生产者在竞争中往往倾向于非价格竞争。 (2)这种竞争主要发生在产品有差异的生产者之间，而在产品差异不大的情况下，非 价格竞争难以进行，寡头生产者在定价方面就会进行勾结。在中小城市和房地产开发企业数量很少的情况下，新建商品住房市场会形成寡头垄断市场。 ４、完全垄断市场 (1)完全垄断市场是指由一个卖者或一个买者控制的市场。 (2)通常所讲的完全垄断，多指卖方垄断。卖方垄断市场有以下特征： ①只有一个卖者，而买者很多； ②产品无相近的替代品，即垄断者的产品是没有合适替代品的独特性产品； ③新生产者不能进入市场，潜在竞争与现实竞争一样是不存在的。 (3)造成卖方垄断的原因有资源控制（如果一种产品的生产必需某些特定的资源，那 么对这些资源的控制就会形成垄断）、政府许可限制（如许可证、特许权、资格证等均可造成垄断）、与利、规模经济等。在卖方垄断市场中，这个生产者可以决定市场价格。生产者根据利润最大化原则在利润最大的条件下决定产量和价格。因此，垄断生产者是市场价格的制定者，可以通过控制价格来调整市场需求。 (4)目前的建设用地使用权出让市场，可以说是卖方垄断市场。 (5)一种比上述更为简单和细分的，主要根据市场中卖方和买方的数量来划分的市场 竞争状态是： ①完全竞争：很多卖方，很多买方；②寡头卖方垄断：少数卖方，很多买方； ③寡头买方垄断：很多卖方，少数买方；④双边寡头垄断：少数卖方，少数买方； ⑤双寡头卖方垄断：两个卖方，很多买方；⑥双寡头买方垄断：很多卖方，两个买方； ⑦卖方垄断：—个卖方，很多买方；⑧买方垄断：很多卖方，一个买方； ⑨双边垄断：—个卖方，一个买方。 反映房地产市场当期变化状况的主要指标是①成交价和②成交量 一个完整的房地产市场周期如图一般会经历繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段。市场从一个波峰到另一个波峰，或者从一个波谷到另一个波谷，就是一次完整的市场周期 房地产市场周期不同阶段的特征 １、繁荣阶段的特征 (1)在这个阶段，需求在复苏阶段的基础上继续增加，但增加的势头逐渐减弱，幵在 该阶段的后期，需求出现减少的势头。由于自用性需求大部分已在复苏阶段释放，45
2017年房地产经纪人考试重点摘要房地产经纪专业基础 - 图文
