划占地面积以及其中的建设用地面积和代征道路用地面积、代征绿化用地面积等代征地面积。 ３、建筑限高：是指地块内允许的建筑（地面上）最大高度限制。 ４、建筑密度：(建蔽率) 也称建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率 总建筑密度为51%，100-51%=49%空地率 住宅建築套密度是指每公頃居住區用地上擁有的住宅建築套數 ５、容积率：也称建筑容积率，是指一定地块内总建筑面积不建筑用地面积的比值，即 (1)总建筑面积是地上所有建筑面积之和； (2)建筑用地面积是以城市规划行政主管部门批准的建设用地面积为准，不含代征地面积 (3)反映地块开发强度的重要指标 (4)住宅平均层数是住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值 ６、绿地率： 是城市一定地区内各类绿地(公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地）面积的总和占该地区总面积的比率(%)。绿地率是反映环境质量的一个重要指标。 ７、绿化覆盖率： 简称绿化率，是指城市一定地区内绿化覆盖面积占该地区总面积的比率(%)，或者说是全部绿化种植垂直投影面积与占地面积的百分比。因此，树的影子也被算入绿化覆盖面积。绿化覆盖率大于绿地率。 ８、建筑间距：是指两栋建筑物外墙面之间的水平距离。 住宅的布置，通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据。 ９、交通出入口方位。 １０、停车泊位。 １１、用地红线：是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。 １２、道路红线： 指城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线，级城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。 １３、建筑控制线：是指建筑物基底位置的控制线。 １４、建筑后退红线距离：是指建筑控制线与道路红线或道路边界、地块边界的距离。 １５、城市绿线：是指城市各类绿地范围的控制线。 １６、城市紫线： 是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范嗣界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。 36
１７、城市黄线： 是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。 １８、城市蓝线： 是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线 某宗用地范围内建筑物的总建筑面积为4000m2，容积率为4，建筑基底总面积为500 m2，则其建筑覆盖率是（D、50%） 城市居住区 １、根据居住户数或人数，分为①居住区、②小区、③组团三级。 ２、居住区是特指城市干道或自然分界线所围合。 ３、小区是指被城市道路或自然分界线所围合。 ４、组团是指一般被小区道路分隔 居住区的组成要素 １、居住区的组成要素主要有住宅、公共服务设施、道路和绿地。 ２、居住区公共服务设施也称为配套公建，包括以下8类设施： ①教育；②医疗卫生。③文化体育；④商业服务； ⑤金融邮电；⑥社区服务；⑦市政公用；⑧行政管理及其他。 ３、居住区内道路分为居住区（级）道路、小区（级）路、组团（级）路和宅间小路。 ４、居住区内绿地有①公共绿地、②宅旁绿地、③公共服务设施所属绿地和④道路绿地， 其中包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，不包括屋顶、晒台的人工绿地 居住区的用地构成 １、居住区规划总用地包括①居住区用地和②其他用地两类。 ２、其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，包括非直接为本区居民配 建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等 居住区规划布局 是住宅、配套公建、道路和绿地等居住区组成要素在居住区内的规划布置，使居住区成为有机整体，为居民创造良好的居住生活环境 居住区住宅的规划布置 １、住宅应布置在居住区内环境条件优越的地段。 37
２、面街布置的住宅，其出入口应避免直接开向城市道路和居住区（级）道路， ３、在Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、Ⅶ建筑气候区，住宅布置主要应有利于住宅冬季的日照、防寒、 保温与防风沙的侵袭； ４、在Ⅲ、Ⅳ建筑气候区，住宅布置主要应考虑住宅夏季防热和组织自然通风、导风入 室的要求； ５、在丘陵和山区，住宅布置除考虑与主导风向的关系外，还应重视因地形变化而产生 的地方风对住宅建筑防寒、保温或自然通风的影响。 ６、老年人住宅宜靠近相关服务设施和公共绿地。 ７、住宅间距应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、视觉卫 生等要求确定，最不受间距影响的是保温 居住区住宅的规划布置中，住宅布置应主要考虑住宅夏季防热和组织自然通风、导风入室的要求的是（A.Ⅲ、Ⅳ）建筑气候区 居住区公共服务设施的规划布置 衡量居住区公共服务设施配套建设水平的指标，主要是①人均公建面积（公共服务设施建筑面积）和②人均公建用地面积 居住区内道路的规划布置 １、居住区（级）道路 是居住区的主要道路，用以解决居住区内外的交通联系，路面宽20—30m; ２、小区（级）路 是居住区的次要道路，用以解决居住区内部的交通联系，路面宽6～9m; ３、组团（级）路是居住区内的支路，用以解决住宅组群的内外联系，路面宽3～5m; ４、宅间小路是通向各住宅人口的道路，路面宽2.5－3m。 ５、居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连，以保证居住区与城市有良好 的交通联系 居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、停车库，幵应符合下列规定： １、居民汽车停车率（居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率）不应小于 10%; ２、居住区内地面停车率（居住区内居民汽车的地面停车位数量与居住户数的比率） 不宜超过10%； ３、居民停车场、库的布置应方便居民使用，服务半径不宜大于150m; ４、居民停车场、库的布置应留有必要的发展余地。 居住区内绿地的规划布置 １、衡量居住区内绿地状况的指标，主要有①绿地率和②人均公共绿地面积。 ２、绿地率是指居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率(%)， 其中①新区建设不应低于30%，②旧区改建不宜低于25%。 38
３、居住区人均公共绿地面积指标： ①组团绿地不少于0.5m2／人，②小区绿地（含组团）不少于1.0m2／人， ③居住区绿地（含小区和组团）不少于1. 5m2／人。 居住区技术经济指标 １、是从量的方面衡量和评价居住区规划质量和综合效益的重要依据。 ２、居住区技术经济指标有必要指标和可选用指标之分。 ３、在居住区技术经济指标中， (1)①建筑密度和②绿地率是反映居住区环境质量的主要指标。 (2)与住宅环境最密切的是住宅周围的空地率，习惯上以住宅建筑净密度来反映， 即以住宅用地为单位(100%)，住宅周围的空地率=100%－住宅建筑净密度。 (3)住宅建筑净密度和总建筑密度越低，其对应的空地率就越高，为环境质量的提高 提供了更多的用地条件 市场１、是某种商品需求的总和。 ２、由于商品需求是通过买者体现出来的， 所以市场也可以说是某种商品所有现实买者和潜在买者所组成的群体。 ３、该定义的市场可用下列简明的公式来概括：市场＝人口＋购买能力＋购买欲望 这个公式说明，人口、购买能力和购买欲望三个因素，缺少仸何一个都不能构成市场。要分析市场潜力或规模，应同时从人口、购买能力和购买欲望三个方面入手 房地产市场１、是指所交易的商品是房地产的市场。 ２、房地产交易包括买卖、互换、租赁等。房地产市场既可以是有形的，也可以是无形 房地产市场的要素 １、是指构成房地产市场的必要因素， ２、主要有以下3个： ①市场主体，即有房地产的供给者和需求者； ②市场客体，即有可供交易的房地产； ③交易条件，即有符合交易双方利益要求的交易价格、付款方式等。 只有同时具有上述三个要素，实际的房地产交易才可能发生，房地产市场才能形成 房地产市场与一般商品市场相比有下列特点： １、交易对象不能移动。２、交易对象各不相同。３、交易金额较大。 ４、交易过程较长。５、交易频次较低。６、新房和存量房市场并存。 ７、买卖和租赁市场并存。８、市场状况各地不同。１０、普遍需要经纪服务 ９、交易和市场易受管制。法规政策等对房地产交易和市场作出较多规定，并时常调整。 房地产市场的主要参与者 １、房地产供给者 凡是合法拥有房地产的单位和个人，都有可能成为房地产供给者，包括出售人和出39
租人，主要有下列3类： (1)房地产开发企业， 简称开发商，是以营利为目的，从事房地产开发经营活动的企业，是新建商品房的供给者。 (2)房屋所有权人，他们可能出售或出租自己的房地产，是存量房的供给者。 (3)土地拥有者，包括土地所有者和土地使用者，是土地的供给者。 ２、房地产需求者 (1)房地产需求者是房地产购买人和承租人。仸何个人和单位都有可能成为房地产需 求者。 (2)根据购买房地产的目的，可将房地产需求分为以下类型： ①自用性需求， 也称为自住需求、消费需求，是购买房地产后自己使用的需求。自用性需求又可分为刚性需求和改善性需求。 刚性需求是指结婚、新增人口（如城镇化、其他城镇迁入）、征地拆迁货币化安置等产生的需求。 改善性需求是指为改善居住条件，如以小换大、以次换好、以旧换新等产生的需求。 ②投资性需求， 是购买房地产后主要以出租来获得回报的需求，即“为租而买”的需求。 ③投机性需求， 是为了再出售而暂时购买房地产，利用房地产价格涨落变化，以期从价差中获利的需求，即“为卖而买”的需求。 ④保值性需求，是担心通货膨胀、货币贬值而购买房地产。 ⑤特殊性需求， 是为了特殊需要而购买房地产，如为了子女上好的小学或中学而购买学区房。 ３、房地产经纪机构 (1)房地产经纪机构是房地产交易的中间商，除房地产交易双方外的重要市场参与者 (2)为房地产交易者提供房源、客源、价格等信息，帮助房地产出售人、出租人寻找 购买人、承租人、帮助购买人、承租人寻找其欲购买、承租的房地产，促成双方达成交易、协助双方订立房地产买卖或租赁合同，核实房地产权利状况，代办房地产贷款、不动产登记等手续， (3)还可帮助房地产开发企业制定和实施销售策略、提供销售价格建议等。 ４、其他与业服务机构 其他与业服务机构主要有金融机构、房地产估价机构、律师事务所。 ５、房地产市场管理者 40
2017年房地产经纪人考试重点摘要房地产经纪专业基础 - 图文
