城市职能 １、是指城市在国家或一定区域中所起的作用，所承担的分工。大多数城市有多个职能． 单一职能的城市较少。 ２、根据城市职能，首先可把城市分为具有①综合职能的城市和以②某种职能为主的城 市，然后可进一步细分为各种各样职能的城市．见图 根据城市行政等级的分类 １、城市有行政等级，从低到高分别是①建制镇、②县级市、③地级市、④副省级市和 ⑤直辖市。２、有的省还有事实上的副县级镇和副地级市 城市的其他分类 １、根据城市的内部结构，分为单中心城市和多中心城市。 ２、根据城市的平面几何形状，分为块状城市、带状城市和星状城市等。 ３、根据城市的道路形态，分为棋盘形城市、放射形城市和不规则形城市等。 ４、根据城市的地形地貌，分为平原城市、丘陵城市、山地城市、高原城市、盆地城市 和河谷城市等 城市行政区 １、是指城市行政管辖的全部区域。 ２、其范围一般进大于城市居民点的实体区域范围，也就是说行政概念上的市和镇通常 是城乡的混合体。 ３、根据行政区划，城市行政区可分为①市区和②郊区。 ４、市区是城市的核心，集中了大量的非农人口和第二、第三产业，也是全市的政治、 经济、文化中心。 ５、市区的外围称为郊区，其主要功能是城市的副食品生产基地，同时还分布有大量和 市区联系密切的功能设施，如城市水源地、郊区公园或休闲度假区、垃圾处理场等。 ６、较大的城市通常将郊区分为①近郊区和②进郊区 城区 是指在市辖区和不设区的市，区、市政府驻地的实际建设连接到的居民委员会所辖区域和其他区域。 城市建成区 是指城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的地区。该地区范围内绝大部分是城市建设用地。 城市规划区 是指城市建成区以及因城市建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。 城市规划区通常大于城市建成区，小于或等于城市行政区， 其具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划中划定 31
城市功能分区 １、城市是由住宅、工厂、公共服务设施、道路、绿地等各种物质要素拼在一起。 ２、城市中各种物质要素按照不同功能进行分区布置，一些物质要素集中布置在一定的 区域范围，便形成了各种功能区。 (1)中心商务区( CBD)；(2)商业区；(3)居住区；(4)工业区；(5)仏储区； (6)文教区；(7)风景区；(8)综合区；(9)卫星城；(10)开发区 居住区有两种含义 １、是泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地； ２、是特指城市干道或自然分界线所围合，幵与居住人口规模(30000～50000人) 相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地 (9)卫星城 是指在大城市市区外围兴建的，与市区既有一定距离又相互间密切联系的城市。为了缓解市区人口过于集中、交通拥挤、住房供应不足等问题，大城市通常在郊区发展了若干卫星城，以接纳市中心区过多的人口与产业 (10)开发区 是指由国务院和省级人民政府确定设立的实行国家特定优惠政策的各类开发建设地区 城市化 １、也称为城镇化，是指人类生产和生活方式①由乡村型向城市型转化的历史过程，突 出表现在②乡村人口向城市人口转化，③分散的农村人口向各种类型的城镇集聚。 ２、一般用城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。该指标被称为城市化率 或城镇化率 城市化进程一般分为三个阶段 １、城市化率低于30%为初级阶段；２、30%后是快速发展阶段； ３、70%即达到成熟阶段，也称为饱和阶段。４、目前发达国家的城市化率达到80%。 ５、我国2015年的常住人口城镇化率为56.1%．目前还处于城市化的快速发展阶段 城市化的类型 １、向心型城市化与离心型城市化２、外延型城市化与飞地型城市化 城市化有两大阶段： (一)向心型城市化与离心型城市化 １、向城市中心集聚的向心型城市化（也称为集中型城市化）； ２、从城市中心向外扩展或扩散的离心型城市化（也称为分散型城市化）。 城市发展的初中期主要是向心型的，中后期主要是离心型的。 ３、在城市离心发展过程有郊区化(也称为郊外化)和逆城市化两种不同类型和不同阶段 (1)郊区化是人口、就业岗位和服务业从大城市中心向郊区迁移的一种分散化过程。 32
(2)逆城市化 是人口从大城市和主要的大都市区向小的都市区甚至非都市区迁移的一种分散化过程。 ４、中国的城市化随着工业化进程的加快，目前仍处于乡村人口和产业向各级中心城市 集聚的向心型城市化阶段。这一阶段的主要特点是： (1)城市化速度明显加快，表现为城镇人口占总人口的比重增加很快。 (2)乡村城市化推劢了小城镇的发展，表现为大量农村剩余劳劢力转入中小城镇从事 非农生产活劢。 (3)城市集聚规模迅速扩大，表现为大城市的数量虽然没有中小城市多，但其人口数 量却比中小城市多。 (二)外延型城市化与飞地型城市化 １、根据城市离心扩散的方式，可将城市化分为外延型城市化和飞地型城市化。 ２、如果城市的离心扩散一直保持与建成区接壤，连续渐次地向外推进，这种扩散方式 称为外延型城市化。是一种常见的城市化类型 ３、如果在推进过程中，出现了空间上与建成区断开、职能上与中心城市保持联系的城 市扩散方式，则称为飞地型城市化。是一般在特大城市才出现 城市用地分为下列8大类： １、居住用地： 是指城市中住宅和相应服务设施的用地。根据市政公用设施齐全程度和环境质量等，居住用地进一步分为： (1)一类居住用地，即设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地。 (2)二类居住用地，即设施较齐全，环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地。 (3)三类居住用地，即设施较欠缺环境较差，以需要加以改造的简陋住宅为主用地。 ２、公共管理与公共服务设施用地。 ３、商业服务业设施用地：不包括居住用地中的服务设施用地。 ４、工业用地：是指城市中工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，包括与用铁 路、码头和附属道路、停车场等用地，不包括露天矿用地。根据对环境的干扰、污染和安全隐患程度，工业用地进一步分为： (1)一类工业用地，即对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地。 (2)二类工业用地，即对居住和公共环境有一定干扰，污染和安全隐患的工业用地。 (3)三类工业用地，即对居住和公共环境有严重干扰、污染和安全隐患的工业用地。 ５、物流仓储用地。 ６、道路与交通设施用地：不包括居住用地、工业用地等内部的道路、停车场等用地。 ７、公用设施用地。８、绿地与广场用地。 城市用地评价 33
１、是根据城市发展的要求，对可能作为城市建设用地的自然条件和开发的区位条件进 行的工程评估及技术经济评价，为正确选择城市用地提供科学依据。 ２、其中的工程评估，通常根据①地下水位深度、②洪水淹没范围、③地基承载力、④ 地形坡度等自然条件，评估用地适于建设的优劣程度。 ３、评估后，一般将土地分为下列3类： (1)适宜城市建设用地。 (2)基本适宜城市建设用地。这类用地虽然某些自然条件有一定缺陷，但采取相应的 工程措施改善条件后仍可加以利用。 (3)不适宜城市建设用地。这是指自然条件很差，在现有的技术经济条件下要付出很 大代价进行改造才能用于城市建设的用地 不适宜作城市建设用地： ① 承载力小于60kPa和厚度在2m以上的泥炭层或流沙层的土类不适宜作城市建设用地； ②坡度超过20%的坡地③地震烈度9度以上④基本农田保护区⑤历史文化保护区 城市用地自然条件评价 １、水文地质条件 (1)地下水位 一般不宜作为城市建设用地。一般来说，建筑物的高度越高、地下层数越多，要求地下水埋藏深度越深。 (2)城市水源 ①城市水源有地面水、地下水和外地引入水。 ②承压水因有隔水层、埋藏深，其优点是水量丰富稳定、水质好、不易受污染，是比较理想的城市水源。 (3)城市防洪 一般要求百年一遇洪水位以上0.5－1m的地段，才可作为城市建设用地；地势过低或经常受洪水威胁的地段，不宜作为城市建设用地。 ２、工程地质条件(1)地基承载力(2)地震(3)工程地质病害 (1)地基承载力 ①岩土（岩石和土层）是承受建筑物荷载的天然物质基础。单位面积岩土抵抗外部的荷载能力，称为地基承载力。 ②工业建筑对地基承载力的要求一般高于民用建筑。建筑物的层数越多，对地基承载力的要求也越高。 (2)地震 ①地震的发生与地质构造有密切关系，其中位于活劢断裂带的地区，发生破坏性地震的频率最高。 震震级分为9级。5级以上的地震就会造成破坏。地震级数表示能量大小 34
地震发生后在地面上造成的影响或破坏的程度，称为地震烈度。 ③地震烈度分为12度，地震烈度越高，建筑物受破坏的程度越严重。 在7度及7度以上的地区，除临时建筑外．都必须进行抗震设防； 在9度以上的地区则不宜选作城市建设用地。 ④我国多次地震表明，房屋选址是决定房屋抗震性能的关键因素之一， 凡位于地质断层附近的房屋，比位于其他位置的房屋更易被震塌。 (3)工程地质病害 ①除了地震，常见的工程地质病害还有冲沟、滑坡不塌方、地下溶洞。 ②城市建设应尽量避免在上述地区选址；在无法回避时，必须采取相应的工程措施加以防治。 ３、地形条件 ①这里所讲的地形，是指地面起伏的形状，它主要影响城市的选址、空间形态，对道路交通、景观等也有影响。 ②河谷地形的特征是沿河两侧分布有狭长的阶地，其上地势相对平坦，又不易受洪水威胁．是城市发展的主要用地，城市布局多呈狭长带状。 ４、气候条件 气候是一定地区内经过多年观察所得到的概括性的气象情冴。 (1)气温 气温通常用离地面1.5m高的位置上测得的空气温度来代表。 人感到舒适的气温范围一般为18－20℃。气温过高或过低，都会产生不利影响。 (2)日照 直射光线照射到建筑物外墙面或室内的时间。建筑物布置以南和偏南向为宜。 (3)风象 风是地面空气的水平秱劢，包括风向和风速两个方面。 风向频率最高的方位称为该地区或该城市的主导风向。 空气的污染浓度不风向频率有密切关系，风向频率越高，其下风地带受污染的机会越多。居住区最好选在工业区的上游或城市主导风向的上风地带。 (4)降水与湿度 降水是降雨、降雪、降雹、降霜等气候现象的总称。降水量的大小和降水强度对城市较为突出的影响是排水设施 在房地产经纪活动中，有必要了解下列城市规划术语和指标： １、用地性质：是指规划用地的使用功能，通俗地说就是土地用途。 ２、用地面积： 是指规划地块划定的面积。在实际中，要搞清楚项目规35
2017年房地产经纪人考试重点摘要房地产经纪专业基础 - 图文
