６、扩建建筑物的预留地。总平面地形变化较大的，一般还画有等高线 建筑平面图 １、是用一水平的剖切面沿门窗洞位置将建筑物剖切后，对剖切面以下部分所做的水平 投影图。 ２、一幢楼房通常有以下几种建筑平面图： ①底层平面图：第一层房间布置；②标准层平面图：表示中间相同的各层平面布置 ；③顶层平面图；④屋顶平面图。 从建筑平面图上可以看出以下内容： １、建筑物的平面形状，出口、入口、走廊、楼梯、房间、阳台等的布置和组合关系； ２、建筑物及其组成房间的名称、尺寸和墙厚； ３、走廊、楼梯的位置及尺寸； ４、门、窗的位置及尺寸； ５、台阶、阳台、雨篷、散水的位置及尺寸； ６、室内地面的高度 户型图 １、户型也称房型，是指房屋（多指单元房）内部格局的类型， 如一套住宅是几室几厅几卫。 ２、一套住宅的户型图，是该套住宅的平面空间布局图。 从该图上一般可直观地看出该套住宅内部各个独立空间的数量、使用功能（如门厅、客厅、餐厅、卧室、书房、厨房、卫生间、过道、贮藏室、壁柜、阳台等）、相对位置、大小、长宽、朝向、门窗位置等情况。 ３、户型图的不足是没有标注该套住宅的面积（如建筑面积、套内建筑面积、使用面积） 和各个房间的使用面积。 ４、新建商品房在销售时一般有户型图。对于存量住宅，房地产经纪人员应绘制户型图 房产分户图 １、也称为房产分户平面图，是以①产权登记户为绘制对象，以②一户产权人为单位， 表示③房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是④房屋所有权证的附图 ①房产产权证书上的登记面积是房产测绘单位测算的面积 ２、房产分户图表示的内容主要有： ①房屋权界线、②四面墙体的归属和楼梯、③走道等部位以及④门牌号、 ⑤所在层次、⑥户号、⑦室号、⑧房屋建筑面积和⑨房屋边长等。 宗地图 １、是通过实地调查绘制的，包括一宗地的宗地号、地类号、宗地面积、界址点及界址 点号、界址边长、邻宗地号及邻宗地界址示意线等内容的专业图。 6
２、宗地图详尽准确地表示了该宗地的地籍内容及该宗地周围的权属单位和四至， 是核发土地权属证书和地籍档案的附图 对从事房地产经纪活动有意义的住宅分类主要有： １、新住宅、存量住宅。 (1)新住宅又称增量住宅，简称新房、一手房，是指新建成的住宅，其中最主要的是新建商品住宅。 (2)存量住宅又称二手住宅，简称存量房、二手房，一般是指居住使用过的住宅。 (3)房龄即房屋的年龄，也称为房屋已使用年限,一般自房屋竣工之日起计算，不论房屋是否使用都计算在内。 ２、期房、现房。 期房是指目前尚未建成而在将来建成的住宅。新建商品住宅既有现房，又有期房。 现房是指目前已建成的住宅。存量住宅都为现房。 ３、毛坯房、简装房、精装房。 ４、平房、楼房。 平房是指只有一层的住宅。楼房是指两层或两层以上的住宅。 ５、低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅。 (1)低层住宅是指1—3层的住宅。 (2)多层住宅是指4～6层的住宅。 (3)中高层住宅是指7～9层的住宅。 (4)高层住宅是指10层或10层以上的住宅，高层建筑总高度超过24m的公共建筑 (5)其中建筑高度超过100m的住宅，为超高层住宅。 (6)现实中时常还有“小高层住宅”的说法，一般是指8～11层的住宅。 (7)上面说的层数，指自然层数。实际中，层数有自然层数和标注层数，两者不能混淆。 (8)自然层数即实际层数，是按楼板、地板结构分层的楼层数。 (9)采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2. 20m以上的，计算自然层数； (10)假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、 水箱间不计层数。 (11)层数时常分为总层数、地上层数和地下层数。总层数是地上层数与地下层数之和。 (12)层高是指上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，它大于室内净高。 (13)室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。 ①室内净高较高的住宅不会使人有压抑感。住宅设计规范，住宅层高宜为2. 80m ②卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m， ③厨房、卫生间的室内净高不应低于2. 20m。 (14)建筑高度也称建筑总高度，指建筑物室外地面到建筑物屋面、檐口或女儿墙的高度。 ６、独立式住宅、双拼式住宅、联排式住宅、叠拼式住宅、公寓式住宅。 7
独立式住宅又称独户住宅，是指供一户家庭居住使用的住宅。 ７、低密度住宅（又分为低层低密度住宅、高层低密度住宅）、 高密度住宅（又分为高层高密度住宅、低层高密度住宅）。 (1)在其他条件相同的情况下，其优劣顺序一般为：低层低密度住宅、高层低密度住宅、 低层高密度住宅、高层高密度住宅。 (2)反映密度的简单、常用指标是容积率，它是一定地块内总建筑面积与建筑用地面积 的比值。容积率越大，意味着密度越高。 ８、板式住宅、塔式住宅、板塔结合住宅。 (1)板式住宅简称板楼，是指由多个住宅单元拼接、每个单元一梯二至三户，或采用长 廊式、各住户靠长廊连在一起，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比大于2的住宅。 (2)塔式住宅又称点式住宅，简称塔楼，是指以共享楼梯或共享楼梯、电梯为核心布置 多套住房，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比小于2的住宅。 ９、单元式住宅、通廊式住宅、内天井住宅。 １０、纯住宅、商住楼、酒店式公寓。 商住楼是指下部商业用房与上部住宅组成的建筑。洒店式公寓是指提供酒店式管理服务的住宅。 １１、平层住宅、错层住宅、复式住宅、跃层住宅。 (1)复式住宅是指在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。 (2)跃层住宅是指套内空间跨越上下两个楼层且设有套内楼梯的住宅，一般将起居室、 厨房、餐厅布置在下层，将卧室布置在上层。 １２、成套住宅、非成套住宅。 １３、北京市规定自住型商品住房的购买人 (1)在取得房屋所有权证5年内不得转让， (2)取得房屋所有权证5年后转让的，如果有增值，应按届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格之差的30%交纳土地收益等价款。 １４、享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件： (1)住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 (2)各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体 标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20% １５、小产权房 (1)是占用农村集体土地建设并向农村集体经济组织以外的成员销售的住宅。 8
(2)小产权房不受法律保护，国家现行法律法规规定，城镇居民不得购买农村宅基地建 房，不可以购买小产权房。 住宅的性能评定 根据《住宅性能评定技术标准》GB/T 50362．住宅性能分为①适用性能、②环境性能、③经济性能、④安全性能、⑤耐久性能 住宅适用性能及其评定内容 １、住宅适用性能是由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用的性能。 ２、其评定内容包括： ①单元平面；②住宅套型；③建筑装修；④隔声性能；⑤设备设施；⑥无障碍设施。 住宅环境性能及其评定内容 １、住宅环境性能是在住宅周围由人工营造和自然形成的外部居住条件的性能。 ２、其评定内容包括： ①用地与规划；②建筑造型；③绿地与活动场地；④室外噪声与空气污染； ⑤水体与排水系统；⑥公共服务设施；⑦智能化系统。 住宅经济性能及其评定内容 １、住宅经济性能是在住宅设计、建造和使用过程中，节能、节水、节地和节材的性能 ２、其评定内容包括：①节能；②节水；③节地；④节材。 住宅安全性能及其评定内容 １、住宅安全性能是住宅建筑、结构、构造、设备、设施和材料等不危害人身安全并有 利于用户躲避灾害的性能。 ２、其评定内容包括：①结构安全②建筑防火；③燃气及电气设备安全；④日常安全防 范措施；⑤室内污染物控制 ① 结构安全：包括①工程质量可保证安全、②地基和基础的稳固、 ③荷载的等级、④抗震设防烈度和抗震措施 ③在火灾危险性较大、燃烧较快、①无人看管或②防火要求较高的建筑物中，需装设自动喷淋消防给水系统，其作用是当火灾发生时，能自动喷水扑灭火灾，同时又能自动报警 住宅耐久性能及其评定内容 １、住宅耐久性能是住宅建筑工程和设备设施在一定年限内保证正常安全使用的性能。 ２、其评定内容包括： ①结构工程；②装修工程；③防水工程与防潮措施；④管线工程；⑤设备；⑥门窗 建筑物的主要种类 根据建筑物使用性质的分类 分为①民用建筑、②工业建筑和③农业建筑 根据建筑结构，建筑物一般分为下列5类： １、砖木结构建筑。建筑物层数在３层以下 9
２、砖混结构建筑。 ３、钢筋混凝土结构建筑：结构适应性强、抗震性能好、耐用年久，多层高层采用 钢筋混凝土结构建筑的承重构件如粱、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用此类结构。 ４、钢结构建筑。５、其他结构建筑 根据建筑施工方法的分类 １、施工方法是指建造建筑物时所采用的方法。 ２、根据施工方法，建筑物分为下列3类： (1)现浇现砌式建筑。(2)预制装配式建筑。(3)部分现浇现砌、部分装配式建筑 上述建筑物中，现浇现砌式建筑因梁板柱构件全部在施工现场浇筑或砌筑，其结构整体性、抗震性和耐久性一般较好 根据建筑设计使用年限的分类 １、《民用建筑设计通则》将以主体结构确定的建筑设计使用年限 分为5年、25年、50年为普通建筑和构筑物设计使用年限、100年4级， ２、并规定其分别适用于①临时性建筑、②易于替换结构构件的建筑、 ③普通建筑和构筑物、④纪念性建筑和⑤特别重要的建筑 对建筑物的基本要求 作为建筑物使用人，对建筑物的基本要求是①安全、②适用、③经济、④美观。 １、安全的要求 安全是对建筑物最基本、最重要的要求。 ２、建筑物的适用的基本要求 适用的要求主要包括①防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等方面良好，功能齐全，②空间布局合理。 ３、经济的要求 经济的要求主要是不仅一次性的购置价格不高，而且在使用过程中所需支出的费用也不高，即运营费用较低，包括节省维护费用，节约照明、空调、采暖的能耗等。 ４、美观的要求 对建筑物安全的基本要求，是不会倒塌、没有严重污染 １、在选址及建造上使建筑物不会倒塌，没有严重污染。 ２、不会倒塌包括地基、基础、上部结构等均稳固，能抵抗地震，不会被洪水淹没， 不会发生塌方、滑坡，不会遭受泥石流，木结构的房屋还包括没有白蚁危害。 ３、没有严重污染包括建筑材料（含建筑装饰材料）和地基不会产生严重污染，如不是在 未经严格处理过的化学污染地、垃圾填埋地上建造的。 10
2017年房地产经纪人考试重点摘要房地产经纪专业基础 - 图文
