所以这个阶段可描述为“投机、投资性需求夹杂着自用性需求增加的时期”。 (2)繁荣阶段的主要特征有： 先是成交量和成交价均快速放大，成交量在达到峰值后回落，价格涨势逐渐趋缓；房价以比房租明显快的速度上涨，存量房换手快，交易量大；大批房地产开发项目开工；房屋空置率也经历了在复苏阶段的基础上继续下降，到该阶段后期开始上升的过程。 ２、衰退阶段的特征 (1)在这个阶段，由于房价涨到顶峰，期望通过买进卖出价差获利的投机性需求减弱， 通过租金回收投资幵获取收益也不一定划算，所以投机、投资性需求减少；与此同时，在繁荣阶段大量开工的房地产开发项目陆续完成幵投放市场，从而出现房地产供过于求，房价开始下降。 (2)衰退阶段的主要特征有： 新房销售困难；投机、投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手；房价以比房租明显快的速度下降；房屋空置率不断上升。 ３、萧条阶段的特征 (1)在这个阶段，需求继续减少，新的供给很少产生或不再产生。 (2)萧条阶段的主要特征有： 成交量很小，市场非常冷清；房地产开发项目开工率低；自用性需求依市场惯性减少，房租下降。 ４、复苏阶段的特征 (1)在这个阶段，需求温和增加，且在初期主要是自用性需求的恢复性增加，因此多 发生在经济复苏等时期。由于自用性需求恢复，需求温和放量，库存不断消化，市场由供过于求转向供求平衡，房价也逐渐回升。随着房价的回升，房地产的投资、投机性需求也开始出现。因此，这个阶段可描述为“自用性需求夹杂着投资、投机性需求增加的时期”。 (2)复苏阶段的主要特征有： 成交量和成交价同向变化，都是从底部回升，温和放大，量先于价启动，房屋特别是存量房的租金和价格也几乎同步上涨。另外，在这个阶段的初期，房屋空置率略高于正常水平；之后，随着需求的不断增加，空置率逐渐下降；到这个阶段的后期，空置率下降到正常水平 房地产市场调控政策措施的种类 房地产市场调控政策措施可分为金融、税收、土地供应、住房保障和其他方面的政策措施。这些政策措施又可分为抑制房地产市场和刺激房地产市场的政策措施。 １、房地产金融政策措施 这方面的政策措施主要有：收紧或放松个人住房贷款，如对新增个人住房贷款规模、46
房地产贷款所占比例实施管控；提高或降低个人住房贷款的最低首付款比例、利率水平、最高贷款额度；实施差别化住房信贷政策。 ２、房地产税收政策措施 这方面的政策措施主要有：加大房地产交易环节税收（如增值税、契税、所得税）或给予房地产交易环节税收优惠；增加房地产持有环节税负。 ３、土地供应政策措施 这方面的政策措施主要有：增加或减少土地供应规模，如增加住房用地供应总量，严控新增土地供应指标，调整土地供应结构或比例（包括调整商品住房用地和保障性住房用地比例、高档商品住房用地和普通商品住房用地比例）；提高或降低出让地价水平。 ４、住房保障政策措施 这方面的政策措施主要有：调整商品住房和保障性住房供应比例，增加或减少保障性住房建设等。 ５、其他方面的政策措施 这方面的政策措施主要有：住房限购（包括限购区域范围、限购住房类型、购房资格条件、限购套数等）、限价、制定幵公布年度新建商品住房价格控制目标，购房给户口，外国人购房限制等。 房地产市场调控政策措施的影响 房地产交易金额很大，买方大多需要贷款，房地产金融特别是个人住房信贷政策措施，通过影响购房者的支付能力而影响房地产需求，无疑对房地产市场有很大影响 中国现行法律体系包括 宪法、法律、行政法规、地方性法规、自治条例、单行条例、规章等 宪法 １、宪法是国家的根本法，具有最高的法律效力。 ２、中国现行宪法是1982年制定，后经多次修改的中华人民共和国宪法，简称1982年宪法 法律 １、狭义的法律，分为基本法律和其他法律。 ２、基本法律是指全国人民代表大会制定的法律， 如《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和同物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国个人所得税法》等。 ３、其他法律是指全国人民代表大会常务委员会制定的法律， 如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国广告法》等 行政法规 是指国务院制定的有关行使行政权力，履行行政职责的规范性文件， 如《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产开发经47
营管理条例》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》、《不动产登记暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国契税暂行条例》等。 地方性法规、自治条例和单行条例包括： １、省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规。 ２、设区的市的人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规。 ３、自治州的人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规。 ４、经济特区所在地的省、市的人民代表大会及其常务委员会根据全国人民代表大会的 授权决定，制定的在经济特区范围内实施的法规。 ５、民族自治地方（自治区、自治州、自治县）的人民代表大会依照当地民族的政治、 经济和文化的特点，制定的自治条例和单行条例 规章 １、也称为行政规章，是指国家机关制定的关于行政管理的规范性文件， 分为国务院部门规章和地方政府规章。 ２、国务院部门规章通常简称部门规章，是指国务院各部、委员会、中国人民银行、审 计署和具有行政管理职能的直属机构制定的规范性文件， 如住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合制定的《房地产经纪管理办法》，住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》，原建设部制定的《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产抵押管理办法》。 ３、地方政府规章是指省、自治区、直辖市和设区的市、自治州的人民政府制定的规范 性文件 下对法律法规中，属于行政法规的是（C.《住房公积金管理条例》） 广义的法律。法律的适用范围即法律的效力范围，包括： １、法律在时间上的适用范围。 是指法律在时间上所具有的效力，包括法律的生效和失效两个方面。 (1)法律开始生效的时间通常有两种情况： ①自法律公布之日起生效。②法律公布后经过一段时间再生效。 (2)如《房地产经纪管理办法》公布之日是2011年1月20日，自2011年4月1日起施行； 《商品房屋租赁管理办法》公布之日是2010年12月1日，自2011年2月1日起施行。 一般来说，法律的效力自施行之日发生，至废止之日停止。 ２、法律在空间上的适用范围。 (1)是指法律在地域上所具有的效力。 (2)制定法律的机关不同，法律适用的地域范围有所不同，大体上有两种情况： ①宪法、法律、行政法规、部门规章适用于全国。 ②凡属地方立法机关或地方国家机关制定的地方性法规、自治条例、单行条例、地方政府规章只在各该机关管辖的行政区域范围内发生效力。 ３、法律对人的适用范围。 (1)是指法律对哪些人具有效力， (2)有以下两种理论： ①属人主义， 不论某人是身处国内还是国外只要该人具有本国国籍即适用本国的法律。 ②属地主义， 即以地域为标准确定法律对人的约束力，凡是居住在本国领土内的人，不论其国籍是本国还是外国，均受本国法律的管辖。 例如，《中华人民共和国民法通则》规定：“在中华人民共和国领域内的民事活动，适48
用中华人民共和国法律，法律另有规定的除外。” 法律适用的基本原则 解决法律适用冲突问题，一般遵循上位法优先于下位法、特别法优先于一般法、新法优先于旧法、法不溯及既往等原则 上位法优先于下位法原则 １、该原则是指在效力较高的法律与效力较低的法律相冲突的情况下，应适用效力较高 的法律。 ２、在中国，宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例、 单行条例、规章都不得同宪法相抵触。 ３、法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。 ４、行政法规的效力高于地方性法规、规章。 ５、地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。 ６、省、自治区的人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内设区的市、自治州的人 民政府制定的规章。 ７、自治条例和单行条例依法对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本自治 地方适用自治条例和单行条例的规定。 ８、经济特区法规根据授权对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本经济特 区适用经济特区法规的规定。 ９、部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内 施行。 １０、地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致， (1)不能确定如何适用时，由国务院提出意见， (2)国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定； (3)认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决； (4)部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由 国务院裁决。 特别法优先于一般法原则 １、根据法律的适用范围有无限制，分为一般法和特别法。 ２、一般法 是指在一国范围内，对一般人和一般事都有效力的法律。 ３、特别法是指在特定地域、特定时间，对特定人、特定事有效的法律。 ４、一般法与特别法的区别在于： ①就地域来说，一般法适用于一国的全部地域；特别法适用于局部地域。 ②就人来说，一般法适用于所有的人；特别法适用于特定的人。 ③就事来说，一般法适用于一般的事；特别法适用于特别的事。 ④就时间来说，一般法适用于平时；特别法适用于特别时期。 ５、特别法优先于一般法原则，是指同一机关制定的法律： ６、行政法规，地方性法规、自治条例、单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致 的，适用特别规定。例如，《中华人民共和国物权法》是规范物权的一般法，相对于该法来说，其他规范物权的法律都是特别法，如《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）、《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国文物保护法》等许多法律的规定都涉及物权，都是对特定领域的物权所作的特别规定，应优先适用 49
新法优先于旧法原则 １、该原则是指同一事项已有新法施行时，旧法自然废止。 ２、具体来说，同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例、单行条例、 规章，新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。 ３、同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规定不一致时，由制定机关裁决 法不溯及既往原则 １、是指新的法律施行后，对它生效之前发生的事件和行为是否适用。 如果适用，则具有溯及力；如果不适用，则不具有溯及力。 ２、具体来说，法律、行政法规、地方性法规、自治条例、单行条例、规章不溯及既往， 但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。 民事法律关系 由民法调整的社会关系，由民法确认和保护的社会关系，包括①财产关系和②人身关系 民法 是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称 财产关系 是指人们在产品的生产、分配、交换和消费过程中形成的具有经济内容的社会关系，包括①财产归属关系（物权关系）和②财产流转关系（债权债务关系） 人身关系 是基于人格和身份所产生的，没有直接财产内容的社会关系， 包括人格关系（如公民享有的生命健康权、姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权，法人享有的名称权、名誉权、荣誉权等）和身份关系（如婚姻、亲子、监护等） 民事法律关系的要素 是指构成民事法律关系的必要因素，包括民事法律关系的①主体、②客体和③内容 民事法律关系的主体 １、即民事主体，是指参加民事法律关系，享有民事权利和承担民事义务的人，包括公 民（自然人）、法人和其他组织，国家在一些场合也是民事主体。 ２、作为民事主体来说，其权利能力一律平等 民事法律关系的客体 １、是指民事权利和民事义务所指向的对象，包括物、行为、智力成果等。 ２、物权的客体是物，债权的客体是行为，知识产权的客体是智力成果 物 １、民法上的物是指能够满足人类生活、生产需要，可以为人类所控制，具有一定经济价 值的物体，如房屋。它既可以是天然的，也可以是人造的， ２、但应同时满足以下条件： ①有体物，即应占有一定的空间而有形存在； ②人力可以支配； ③不包括人体本身，即人不能成为民事法律关系的客体，但人身体的一部分与人体分离 后，可能成为物，如用于移植的人体器官。 行为 是指人的活动以及活动的结果。在债的法律关系中，其客体为体现一定物质利益的行为，如提供服务、保管、运输等行为 50
2017年房地产经纪人考试重点摘要房地产经纪专业基础 - 图文
