房地产经纪专业基础 整理数据来源：2016年全国房地产经纪人职业资格考试用书房地产经纪专业基础 房地产 是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是①实物、②权益和③区位的结合体 土地 一般是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。其空间范围可分为以下3层： １、地球表面，简称地表； ２、地球表面以上一定范周内的空间，简称地上空间； ３、地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。 建筑物 １、也称为建筑，有广义和狭义两种含义。 ２、广义的建筑物：包括房屋，又包括构筑物，是指用建筑材料构筑的空间和实体。 ３、狭义的建筑物：主要指房屋，不包括构筑物，是指人们居住或进行各种活动的场所。 ４、房屋：是指人们在其内进行生活和生产活动地建筑空间。 ５、构筑物：是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建 筑设施如烟囱、水塔等。 ６、其他相关定着物：是指附属或结合在土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从 物，应随住土地或建筑物的转址而一并转址的物，但当事人另有约定的除外。 ７、在房地产买卖中，买卖对象的范围如果不包括属于房地产范围的其他相关定着物的，应逐一列举说明，未作说明的，应理解为在买卖对象的范围内 房地产 是①实物、②权益和③区位的三位一体 房地产实物： 是指房地产中看得见、摸得着的部分 房地产权益 １、是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。 ２、一宗房地产的权益包括： ①拥有的房地产权利，如拥有的是所有权还是使用权。 ②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。 ③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。 ④额外的利益或好处。 房地产区位 １、是指房地产的空间位置。 ２、房地产区位优劣最常见、最简单的指标是距离。 1
３、空间直线距离是最简单、最基础的距离 房地产的主要特性 １、不可移动 (1)房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变。 (2)房地产的不可移动特性，决定了房地产不像其他商品那样可以在不同地区之间调 剂余缺，而是一个地区性市场，其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间有所不同，甚至是反方向变化的。 ２、独一无二 独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。 ３、寿命长久 ４、供给有限 (1)土地是大自然的产物，地表面积基本上是固定不变的，从这种意义上讲土地总量 不可增加。 (2)房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。 ５、价值较大 与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。 ６、用途多样 ７、相互影响 ８、易受限制：在社会安定时，房地产价格有上升趋势；社会动荡时，房地产价格低落 ９、难以变现 难以变现也称为变现能力弱，流动性差。房地产由于价值较大、不可移动、非同质性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得房地产需要出售时．通常要经过较长时间才能脱手。 １０、保值增值 房地产面积 分为房屋面积和土地面积，其作用很大。 １、是通过它可知房地产的规模大小， ２、是它是计算房地产价格的基础 房屋面积主要有下列几种： １、建筑面积：最大 是指房屋各层水平平面面积的总和，即房屋外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和。 ①房屋内门厅客厅全部计算面积非仅一层计算；②有柱按其柱的外围水平投影面积计算； ③永久性建筑地有柱车棚按其柱的外围水平投影面积计算； ④属永久性结构有上盖的室外楼梯按各层水平投影面积计算 ２、使用面积： 2
是指房屋户内实际能使用的面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 ３、套内建筑面积：约为建筑面积的７５％～９５％ (1)是指由①套内使用面积、②套内墙体面积、③套内阳台建筑面积组成的面积。 (2)套内建筑面积小于建筑面积，大于使用面积。建筑面积＞套内建筑面积＞使用面积 ４、共有公用建筑面积： 是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各相关产权人之间进行分摊。 ５、分摊的共有公用建筑面积： 俗称公摊面积，是指某个产权人在共有公用建筑面积中所分摊的面积。 ６、预测面积： 根据预测方式，分为按图纸预测的面积和按已完工部分结合图纸预测的面积。 ７、实测面积： (1)也称为竣工面积，是指房屋竣工后实际测量得出的面积。 (2)预测面积与实测面积不一致时，以实测面积为准。 (3)造成两者不同的原因主要有： ①施工误差；②测量误差；③工程变更； ④房屋竣工后原属于应分摊的共有公用建筑面积的功能或服务范围改变等。 ８、合同约定面积： (1)简称合同面积，是指新建商品房出卖人和买受人在新建商品房预（销）售合同中约定的所买卖新建商品房的面积。 (2)新建商品房预售中，合同约定面积一般为预测面积 房屋建筑面积计算的有关规定 计算建筑面积的房屋应是永久性结构的房屋，且层高应在2. 20m以上（含2.20m） 房屋内夹层、楼梯间和电梯间等在2. 20m以上部位应当计算全部建筑面积 成套房屋建筑面积的组成 １、成套房屋建筑面积通常是指分户建筑面积，是以一个套间为单位的建筑面积. ２、建筑面积＝①套内建筑面积＋②分摊的共有公用建筑面积 ３、套内建筑面积＝①套内使用面积＋②套内墙体面积＋③套内阳台建筑面积 套内使用面积以水平投影面积按下列规定计算： １、套内使用面积应包括卧室、起居室、餐厅、厨房、卫生间、过厅、过到、储藏室、 壁橱等使用面积的总和。 ２、套内楼梯应按自然层数的使用面积总和计入套内使用面积。 如跃层住宅(住宅占有上下两层楼面)的套内使用面积包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入使用面积。 ３、烟囱、通风道、管道井等均不应计人套内使用面积。 3
４、套内使用面积应按结构墙体表面尺寸计算。有复合保温层时，应按复合保温层表面 尺寸计算。 ５、内墙面装饰厚度应计入套内使用面积。 套内墙体面积 １、是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积， ２、其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙，均按水平 投影面积的一半计入套内墙体面积。 ３、套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积 套内阳台建筑面积 １、均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。 ２、封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积， ３、未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。 ４、需要注意的是，阳台是否封闭，是在房屋建成交付时是否封闭，如果购房人购买后 将未封闭的阳台封闭的，仍然只计算一半建筑面积 根据房屋共有公用建筑面积的不同使用功能（如住宅、商业、办公等）， 应分摊的共有公用建筑面积分为以下3种： １、幢共有公用建筑面积，是指为整幢服务的共有公用建筑面积； ２、功能共有公用建筑面积，是指专为某一使用功能服务的共有公用建筑面积； ３、本层共有公用建筑面积，是指专为本层服务的共有公用建筑面积 建筑面积与使用面积的关系 １、建筑面积没有使用面积直观。 ２、使用面积与建筑面积之比称为使用面积系数（简称K值），俗称使用率、得房率， 一般为70%～80%，通常越大越好，说明面积利用率越高，也就越实惠。 ３、套内建筑面积与建筑面积之比称为实用率，约为75%～90% 影响使用面积系数K值大小的因素主要有下列几个： １、建筑形式。如板式住宅的K值明显大于塔式住宅的K值，一般大10个百分点左右。 ２、建筑结构。房屋的建筑结构不同，垂直承重构件占用面积不同，K值不同。 ３、地区气温。由于不同地区的冬季气温差异较大，为了室内保温，房屋的外墙厚度不同。 ４、墙体材料。墙体所用的材料不同，其占用的面积不同。 ５、套内建筑面积。 (1)在套内建筑面积相同而房间数量较少时，因墙体相对较少，K值较大；反之K值较小 (2)在房间数量相同而套内建筑面积增加时．墙体面积虽然可能增加，但因后者增加幅 4
度小、前者增加幅度大而使K值上升，反之K值降低 房地产经纪活动中涉及的土地面积 主要有①宗地面积、②小区用地面积和③共有土地分摊面积 宗地 １、是指土地权属界线封闭的地块或空间。 ２、宗地面积是指宗地的水平投影面积，也就是宗地权属界线范围内的土地面积。 ３、不计入宗地面积的范围有： ①无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；②市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；③公共使用的河滩、水沟、排污沟；④已征收、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；⑤其他按规定不计人宗地面积的。 小区用地面积 一般是指居住小区的建设用地面积，通常在取得居住小区的房地产开发用地时确定。 建设用地面积＝规划占地面积－代征地面积；(代征地面积即为代征道路用地面积和代征绿化用地面积) 地图 １、是说明地球表面的事物和现象分布情况的图。 ２、由于地形图具有①现势性和②可量测性的特点，决定了它是基础用图，可作为各种 专题地图的底图，应用广泛 地形图 １、主要内容有地貌、水系、植被、建筑、居民点、交通线、境界线等。 地形图测量的基准面是大地水平面 ２、阅读地形图时有一些方面值得注意，包括： (1)地物、地貌符号及其含义。地形图上有若干条等高线， 相邻等高线之间的高差称为等高距。等高线越密，地面坡度越大。 (2)平面位置和高程。 ①水处于静止时的表面称为水准面； ②与水准面相切的平面称为水平面。 ③我国高程基准目前执行的是1985国家高程基准，其国家水准原点（青岛原点）高程为72. 260m，全国布置的国家高程控制点——水准点，均是以这个水准原点为准 建筑总平面图－可反映出以下内容： １、该建筑场地的位置、形状、大小； ２、建筑物在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置； ３、场地内的道路布置与绿化安排； ４、建筑物的朝向（通常用指北针或风玫瑰图表示房屋朝向和地区常年的风向频率）； ５、建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高； 5
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