2014年中国房地产市场趋势展望

2014年中国房地产市场趋势展望

1.宏观环境：经济合理增长，货币政策保持稳健，调控政策日趋分化

(1)宏观经济：坚持稳中求进总基调，注重改革创新与结构优化，保持经济合理增长

图：2007年以来全国主要宏观经济指标走势

数据来源：国家统计局，CREIS中指数据，fdc.soufun.com

2013年以来，国内外形势错综复杂，我国经济发展面临近年少有严峻局面，一季度GDP增速下滑至7.7%，自2012年三季度以来的复苏趋势出现停滞，二季度经济增速继续下滑至7.5%，三季度GDP增速回升至7.8%，10-11月的经济指标均显示中国经济延续稳中向好的态势，短期内并无明显的下行风险。2013年12月中央经济会议明确明年经济工作，会议指出明年经济工作的核心是坚持稳中求进，改革创新。虽然总基调延续了上年的“稳中求进”，但同时强调要坚持“改革创新”，并要求把改革创新贯穿于经济社会发展各个领域各个环节，这是继十八届三中全会提出全面深化改革的总目标后再度明确“改革”将成为未来经济工作的重中之重。同时，会议指出要全面认识持续健康发展和生产总值增长的关系，抓住机遇保持国内生产总值合理增长、推进经济结构调整。“合理增长”表明未来经济的发展要追求质量与效益并重，不再片面追求高增长，经济增长要与调结构、促改革、惠民生协调均衡。国家信息中心、中国社科院等机构预计明年的经济增长目标会确定在7.0%，2014全年经济增长将呈现前高后低的局面。不再单纯追求经济增长，表明新一届政府将更多地通过调结构和深化改革来释放经济活力，单纯通过信贷增长刺激经济增长的时代一去不复返。 (2)货币环境：货币政策保持稳健，信贷平稳以维持经济增长

截至2013年11月末，货币供应量(M2)同比增长14.2%，明显高于年初设定的13%左右的调控目标。1-11月人民币新增贷款8.4万亿元，同比增长10%，已超过去年全年的8.2万亿。从当前经济运行来看，宏观增长指标偏稳，通胀预期稍有消减，短期经济维持平稳增长，根据

中央经济工作会议，2014年货币政策仍将保持稳健取向，依靠信贷和社会融资额规模合理增长以维持经济增长（不再是过去多年的高速增长），房地产市场量价仍将受到正面推动，只是力度大不如前。此外，今年经济工作会议首次将“着力防控债务风险”单列任务，表明地方政府必须强化防控债务风险，谨防风险失控给经济带来的潜在风险。

图：2007年至今M2和人民币贷款余额同比增速（月度）

数据来源：中国人民银行，CREIS中指数据，fdc.soufun.com

需要注意的是，今年下半年贷款利率的放开以及“贷款基础利率”的公布标志着利率市场化的改革更进一步，明年将继续推进利率市场化和人民汇率形成机制改革。利率市场化的本质是为了解决金融抑制下资本的低效配置，理顺政府与市场之间在金融资源配置方面的关系，实现金融资源配置的市场化，是新届政府所倡导的理顺“市场与政府的界限”中非常关键的一环，这也将成为新届政府经济稳增长、促转型思路下的重要一笔。对房地产业而言，金融业改革深化不仅对供需双方的资金状况产生显著影响，更重要的是将改变整个经济的流动性，而这恰恰是过去多年房地产市场量价上行的关键推力。 (3)房地产调控：“一刀切”调控不复存在，长效机制逐步建立

2013年房地产市场整体向好，但房价已由“普涨时代”进入“分化时代”，进一步促使调控政策的差异化。10-11月，一线城市和部分房价涨幅较快的二线城市在面临无法完成年初房价控制目标的情况下进一步收紧调控政策，而三四线城市如温州和徐州，则对限购政策有所放松。三中全会提出的市场在资源配置中起决定性作用的核心思想，正引导着各地调控机制的稳步建立。

展望2014年，土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立，但是市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，在热点城市房价仍然上涨的背景下，难以期待限购限贷政策的放松，现有的行政化调控手段很难在短期内退出，不同城市的政策取向继续差别化。中长期来看，不动产登记、财产公示等制度出台，房地产税改革试点

的进一步扩大，将进一步促进长效机制的建立和完善，限购限贷等行政性措施才有望逐步退出，促使房地产业发展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场有望逐渐回归理性。

2.市场趋势：整体继续向好但增速放慢，上半年增速较高下半年趋缓 (1)模型预测：销售量价继续增长但增速趋缓，投资开工平稳增长

根据“中国房地产中长期发展动态模型”，结合中国人民大学、中国社科院、北大“朗润预测”等机构对2013年经济环境的预测，参照近期宏观政策走向和中央经济工作会议精神，对2014年房地产市场提出如下假设： 假设1：宏观经济平稳增长（GDP增长7.5%）；

假设2：货币政策稳中趋紧（M2增长13%，贷款余额增长13%，新增贷款约9.3万亿元，社会融资额20万亿）；

假设3：城镇化进程稳步向前（2014城镇化率为55%）； 假设4：调控政策继续有效实施，限购等抑制性政策不放松。

在宏观经济和货币信贷平稳增长，房地产调控政策整体平稳的背景下，根据“动态模型”，2014年房地产市场预测结果如下：

图：2014年全国房地产市场各项指标预测结果

数据来源：CREIS中指数据，中国房地产指数系统预测

2014年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳”的特点：在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，预计2014年全国商品房销售面积为13.7-14.0亿平方米，同比增长5.5%-7.8%；商品房销售均价为6705-6746元/平方米，同比上涨7.0%-7.6%，销售面积和均价同比增速均较2013年放缓；房地产开发投资额为9.8-10.0万亿元，同比增长15.0%-17.5%；房屋新开工面积为20.9-21.3亿平方米，同比增长6.0%-8.0%，低于2013年全年。

(2)需求：销售面积继续增长但增速放慢，上半年增速较高下半年渐趋平缓 新增贷款增长继续推动商品房需求增长，但信贷扩张放慢和高基数导致增速趋缓

图：2008年至今商品房销售额与社会融资额增速对比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

2014年新增贷款和社会融资额继续增长，但货币政策保持稳健、信贷扩张放慢，商品房销售增速趋缓。信贷政策对商品房需求影响显著，商品房销售额的变化通常滞后于社会融资额变化1-2个季度，如社会融资额同比增速在2009年一季度达到阶段性高点，之后商品房销售额同比增幅在当年三季度达到峰值。2013年，社会融资额增速持续下行，从一季度58.5%下降至三季度19.1%，四季度也将保持在14%左右。同时，人民币贷款和M2同比增速均处历史低位，今年前三季度新增人民币贷款分别为2.8万亿元、2.3万亿元和2.2万亿元，预计四季度新增贷款约为1.6万亿元，全年新增贷款8.9万亿。M2同比增速自一季度高点连续下降，预计四季度仍将在历史较低水平。展望2014年，货币政策将保持稳健，尽管新增贷款和社会融资额仍将增长，但总体增速趋缓，推动商品房销售增长的动力有所减弱。此外，预计2013年全年全国商品房销售面积将接近13亿平米，规模再创历史新高，增速也处于2010年来的高点，在高基数下2014年销售面积增速放缓是大概率事件。

市场惯性决定2014年上半年同比增速相对较高，下半年总量高但同比增速趋缓

图：2008年至今全国商品房销售面积走势（半年度）

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com，中国房地产指数系统预测

从全年走势来看，2014年全国销售面积同比增速前高后低。预计明年上半年经济环境总体好于下半年，参考过去几年商品房销售面积的季节性规律，预计明年上半年商品房销售面积占全年比重约40%，全年商品房销售面积增速前高后低。综合前述模型结果，预计2014年上半年商品房销售面积同比增长7.9%，下半年增速小幅回落至6.1%。

季节性规律导致重点城市下半年成交总量好于上半年，但同比增速趋缓。除2011年下半年受货币政策收紧和房地产调控的叠加影响，成交量环比上半年下降5.7%外，其余年份重点城市下半年的成交量均高于上半年，2012年表现尤其明显，下半年成交量比上半年高49.8%。2014年将保持下半年高于上半年的季节性规律，预计上半年各城市成交量在经济稳定、供应加大的背景下继续好于今年同期，下半年季节性规律推动成交量环比增长，但同比增速将趋缓，由于2013年基数较高，2014年下半年可能出现部分月份同比下降的情况。

(3)供应：土地成交推动新开工继续增长，但多数城市潜在供应充足、销售增长趋缓、货币政策稳健背景下，全国新开工和投资增速放缓

图：2007年至今商品房销售面积、新开工累计同比增速对比