市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。
3.7.1 关于客源市场，客房市场可以概括为：
商务客户——25%（其中：公司50%；政府40%；其他10%） 会议客户——15% 休闲客户——35% 旅游家庭——25% 3.7.2 定位依据：
1) 高档次的温泉 + 休闲度假酒店在**旅游度假区市场有一定的空间，用高星酒店的多功能组合扩大其市场客源兼容性； 2) 本项目地理条件、交通条件、环境资源条件等从现状看都不具备四星酒店的市场承载力，但以发展的眼光看，随着**旅游度假区经济成长、旅游休闲的兴起及旅游区其他休闲商业的发展，也适宜商务会议休闲度假酒店的组合定位； 3) 档次和影响力高的会议、团队能提高酒店品牌知名度与美誉度，成功的会议接待不仅能使他们成为酒店的忠诚客户，而且也会向其他顾客传播酒店良好的口碑，带来了酒店无形资产的增值；
4) 高品质的酒店一般接待来自不同国家、地区和本地域的高消费者，他们的综合消费力都比较高，且酒店经营面较广能增加客源供给；
5) 酒店接待重要会议，必然会成为新闻媒体关注的焦点，媒体
在报道会议的同时也间接的宣传了酒店，从而极大地提高了酒店的知名度；
6) 休闲旅游结合温泉、会议能更好的平衡休闲商业酒店中淡旺季问题，而单纯的会议型酒店或单纯的休闲度假酒店都会面临节假日的饱满，和季节性冷清的经营问题；
7) 休闲体验类和疗养康体类需求的顾客和批量型的会议客源更容易成为酒店客房的主力贡献者。 3.8 酒店及商务形象定位
3.8.1 标准四星级酒店定位，在当前**旅游度假区酒店发展市
场形象方面具备一定高度，四星级酒店本身就是服务城市，从景观上就是一道风景线，四星级酒店可以为景区整体开发项目和商业配套环境增加一定的“形象价值”，是和整体开发项目不可分割的，从而提升整体项目的市场推广和销售能力。
3.8.2 拟建酒店争取引入一家具有品牌影响力的酒店管理公
司进行管理，品牌的形象符合投资商企业形象要求，也能提升政府提升**旅游度假区的投资环境和城市形象。 3.8.3 配套商业建议定位为精品休闲商业，以休闲娱乐、餐饮
宴请为主的市场化精品商业。针对城市发展和当地消费习惯的改变，创造全新的高档休闲活动场所，引入放松的参与性项目和高端消费商业形式，打造旅游区高端“精品休闲商业”综合休闲主题形象。
3.9 标准四星客房体量定位
3.9.1 标准四星定位模式：根据相关诉求，建议客房定位300
间客房左右，结合1 间总统套房、行政套房30 间，完全满足区域内“中小型会议”+“休闲散客”+ “温泉SPA”客源的住宿接待功能，不过经营的初期几年可能会出现接待不饱和的情况；
3.9.2 300间客房的酒店在客源市场中的选择性会削弱，会
依赖一些较低收益的客源市场（如：旅游业团体市场），进而影响项目酒店的平均房价；
3.9.3 对于希望引进管理公司管理而言，如果客房数量不足
200 间套，则通常难以实现高效运营，同时，绝大多数酒店管理公司都要求其接管的酒店客房套数最少不得少于200 间套，换言之，管理公司对于中等规模酒店才会考虑接管。
3.10 项目建设方案及规划设计定位
3.10.1
总体规划设计特色
本项目的设计主旨是为度假旅游的成功人士、政府政要、会议团队提供一个高档的休闲度假酒店。本项目设计为一幢“ ”型分布的建筑物，分为裙楼和主楼，楼高八层，裙楼用于度假酒店公共配套。“ ”型建筑物围合部分，组成中心多功能厅。酒店承袭了中式仿古建筑风格，以当今国际流行的设计理念，融合**的本土历史文化特色。规模恢弘大气，制作精致完美。入厅以道法自然为主题的水景，甄璞的雕
塑，幻化的泳池，叠错式的喷泉，户外巴厘岛式的spa,精巧别致的灯饰，加上多种的植物，使得整个酒店精巧别致，入目皆景。风格独具的酒店大堂，快阔舒适的豪华观景客房，融合出尚镜美景的度假酒店效果。
3.10.2 1) 标高
大多数的建筑标高按原地形设计，其主要功能都设计在原地面积高（elevation +2.0）以上，以防范在汛期河道涨水的可能侵袭；
2) 景观与朝向
将客房与高效益的区域尽可能多的设计于有山景的位置，最大限度地减少对二期公共区域和客房视野的影响。建筑主体朝向取最广域的园景、山景，顺应气候特点，保持良好采光性。
3) 地形利用
充分利用原有的地形特点，通过综合的设计，减少建筑物对人的视觉冲击和房间之间的对视。
4) 规模与设计（参见《技术经济指标表》）
设计约460套客房，安排不同布局方式的套间和标间，1000平方米以上的多功能厅；配备自助餐厅、中餐厅、酒吧、小型超市和各种小型会议室；地下配有台湾原宿式汤池；二期户外设有巴厘岛风格的户外温泉SPA、中式园林充分考虑其植物的多样性、利用不同植物营造不同季节的观景效果；充分考虑到自然与人居的友好对接，同时与客人户外活动的私密性的相辅相成；同时创造由不同灯光制造的优美的夜间视觉环境。
5) 建设与装修
高标准建设。针对**温泉度假酒店项目特点，充分利用**旅游度
建筑设计与规划定位
假区景区的资源优势，将其建成全**、也是全**最大的一线景区四星级度假酒店，在同类度假酒店中，从规模、风格和特色上将充分体现其硬件优势。
建筑采用框架结构，房型以标间为主，配以部分双套间和三套间，以适用不同客户的需求。
装修：全部按四星级酒店标准装修，配备四星级酒店必备的设施、用品。
6) 设计意图和要求：
设计方案应体现以人为本的原则，充分依照国家星级饭店划分要求中的指导意见，合理布局，科学地考虑平面布局与各个流线的合理定位，充分满足使用要求。设计风格以现代中式风格为主，突显简洁、大气、庄重的主格调；
水疗中心设计要充分体现以现代文化特色与自然的深度结合，注重对天然材质的运用，充分利用地热温泉，在细节中透出文化内涵，诠释一种云水禅心的意境美。设施的运用要有科技感，美观、简约大方，富有现代气息，又要协调统一；
要求重视绿化设计，运用适当的植物品种，巧妙搭配，营造良好的绿化景观。重视对声光环境的设计，包括人造光源设计及自然光源环境设计以及相应的避光、隔声和吸音措施；
利用自然采光、通风，采用合理有效的措施，尽力降低能源消耗，体现生态思想和节能观念，满足可持续发展的需要。
3.10.3
功能分类及户型设置定位
3.10.3.1 功能分类
最新版生态休闲温泉度假酒店投资建设项目可行性研究报告
