星 6 太白酒业宾馆 二星 7 工行太白度假三村 星 160 200 80% 155 220 78% 75 180 85% 8 国税太白山庄 二星 9 凤凰温泉 10 国宾酒店 11 **宾馆 12 印象锦城 13 太白印象 14 水利宾馆 无 无 无 无 无 二星 15 逸景营地
无 41 128 30 56 80 78 1038 280 150 460 300 150 95% 90% 70% 85% 78% 80% 102 3500 65% 全景区共有三星级酒店2家，二星级酒店3家，快捷型酒店10家，新兴温泉度假酒店2家，其他主要为民宿型接待类型，规模和品质较低。
随着**旅游度假区的盛大开园，以“景区运营、宣传营销、文化旅游活动、环境服务、投资融资”五大体系为支撑，景区顺利实现了由大开发、大建设向“精细化管理、规范化运营、标准化服务”的转型，太白山旅游新区迎来了历史性蜕变，国际化大景区映像已初具雏形，正焕发出前所未有的巨大活力。日接待游客量达到超过万人，特别在周末，最高峰时达到三万人的聚集。
从目前来看，**旅游度假区酒店的接待能力有较大差距，尤其是
在周末和节假日，入住**旅游度假区酒店要提前一周预订，且根本就供不应求。根据景区旅游管委会提供的资料，近五年来游客预计增长的速度远大于酒店接待能力与增长速度之比如下：
住宿需求与设施投入对比分析3.532.521.510.502014年2015年酒店增长2016年游客增长2017年住宿需求2018年从上表可见**旅游渡假区的酒店发展与景区接待需求相差较大，星级酒店客房接待有非常大的市场，即使在立项的建设增加比例也很难满足不断升温的经济发展需要。**温泉度假酒店开发完全是顺应了这一市场需求的。**的一期与二期将联为一体，在项目产品的开发上突破同质化可能带来的持续性发展制约，不再是简单的模仿和复制，而是融入道家文化中“道法自然、清静无为”之意境，强调“自然——释然——当然——怡然”之身心放松体验，达到人景合一，虚心平衡的境界。同时，大量运用先进的科技产品，在品质上致力与国际接轨，以文化为主题，以品质为核心，呈现高质量的服务产品。
**温泉度假酒店定位为一家四星级酒店，客房接待能力达到25万人次/年，酒店秉承只倚靠，不依附，相互促进，共同繁荣的发展
理念，借助景区良好的发展基础，以其独特的主题风格与品质形象区别于凤凰温泉、逸景营地等酒店，并将牢固的保持其竞争地位。**旅游度假区旅游市场的稳步发展也将给酒店业带来蓬勃生机。
2.1.3 项目比较分析
1) 项目地块情况
项目的地块约14333.3m2，位于**旅游度假区顶部，公园景区入口位置，大型音乐主题喷泉和景区迎宾大道入山环岛在其门前，视野开阔，观景效果极佳，具有特殊的地理位置。是**旅游度假区最具旅游综合开发潜力的地块，满足打造综合高端项目的必备条件，是建设高档度假酒店非常珍贵的理想用地。
因为政府对度假区的综合规划开发限制，使得这块地有着极大的升值潜力。无论开发为何种物业，它都是稀缺的，不可多得的。 2) 市场定位
**一期是设计为四星级标准的度假酒店，目标是来**旅游度假区度假的具有高消费能力的高端游客，同时也包括注重特色休闲和服务品质体验的商务人士、及其它社会机构、单位团体和知名人士。从后期产权发售的角度考虑，同样是为这样一群高端客户提供太白山的自有星级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标的自有资金在百万以上的投资群体。 3) 比较分析
在同样的地理条件下，**旅游度假区暂时尚未出现可类比的项目，拥有温泉资源的凤凰温泉、逸景营地等酒店，没有一家具有这样的接待规模和综合接待业态。严格来说**旅游度假区引入完全服务类高星级酒店概念的项目并不多，目前三星级以上酒店在行业发展上基本是一个空白。
2.2 本项目优劣势分析
了解项目自身优劣势，综合合城市政府政策及市场竞争状况，结合项目自身环境、行业威胁，从中寻找市场机会，发挥项目优势，规避市场风险。
1) 本项目同**度假区其他酒店相比较，具有共同的特点：
A. 都位于景区主要位置，有较好的接待对接。 B. 均拥有温泉资源
2) 本项目与**度假区其他酒店相比较具有如下优势：
A. 位置更好，本项目紧邻主题音乐喷泉，观景效果绝佳；门口即
是入山交通环岛，直接驱车入山或进如景区服务区，方便快捷。 B. 酒店设计概念主题性突出，结合国家旅游星级酒店设计标准要
求，在服务产品的内涵上更突出文化、功能、智能和品位上的消费体验，更符合现代旅游休闲的需求。
C. 总体规划与产品概念相一致，高星级酒店综合体，公区环境设
计强调文化主题氛围，突显意境美与最佳舒适感；设独立温泉汤池和配套设施，精心打造多维度的度假空间，充分营造度假氛围。
D. 景区在规划全面实施提升后，可能迎来跨越式发展机遇； E. 本项目整体大盘开发战略，如将配套用地打造高端物业，可共
享高端客户资源，达到高度加广度的优势。 F. 酒店若引进国际知名品牌管理，酒店更具备号召力； G. 项目经过科学的研究策划，在功能定位上进行了明确定位，可
避免投资和规划失误，保证产品流线进行和合理性； H. 项目已取得政府的大力支持。
发挥项目环境优势，整合项目资源，以自身旅游客户资源为中心逐步延伸，发展打造特色旅游会议休闲酒店模式。明确项目功能定位，保证产品线的科学性和合理性，保障旅游会议休闲酒店发展空间与政府支持的融合。 3) 劣势（Weaknesses）
A. 区域社会经济欠发达，居民消费能力较低，目标客户人群规模不足；
B. 度假区旅游业吸引力不足够强大，区域外部消费能力有限； C. 项目虽处**旅游度假区中心，但项目地周边商业尚未成形； D. 区域缺乏高端商业设施和基础商业配套，商业人气不足； E. 区域开发还不成熟。
F. 采用酒店式设计及配套，公共建筑面积较多；为了满足宾客多元化的住店需求和度假体验，项目的设置较多，运营成本较高。 2.3 本项目前景预测
我们评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。我们在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，均是低于目前的市场价格；成本，又是按最高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。本项目采取正确的营销策略，聘请有营销经验的酒店营销专家领衔组织一定规模的营销队伍，创新机制，建立立体
最新版生态休闲温泉度假酒店投资建设项目可行性研究报告
