理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定，对于“二手房”买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，我们已在2003年第3期《民事法律适用问答》中，对此问题作了明确，但实践中仍有不同理解。经研究，我们认为，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。据此，下家起诉强迁户口不会得到法院支持，只有设立较重的违约责任才能对上家起到一定威慑力，以促使其不愿违约。
8、维修基金交割的提示
根据《北京市居住物业管理条例》规定，房地产买卖合同生效之日起的十日内，当事人应将房地产转让情况书面告知业主管理委员会和物业管理单位，并办理房屋维修基金户名的变更手续，帐户内结余维修基金的交割，当事人可在补充条款中约定。
9、中介公司条款的提示
为保障买卖双方自身权益，防范违规的房地产中介对当事人权益的侵害，凡委托具有房地产经纪资格的专业公司提供代理、居间介绍等服务的，受托居间介绍、代理的房地产经纪公司均应在附件六居间介绍、代理等中介服务情况中签字盖章；其中：委托人应将居间介绍的有关房地产经纪公司及执业经纪人情况在第一条内予以明示，以备与经纪公司、经纪人发生纠纷时作为投诉的依据。根据该提示，在买卖合同签署时，应要求中介公司在合同中予以明示，这样操作才符合规范。
10、补充条款的提示
为方便当事人订立买卖合同补充条款，拟订下列范例，当事人可根据需要自由选择，范例未经当事人选取，不作为合同内容。
房地产权利保证条款范例：甲方保证，上述买卖的房地产不存在产权争议和其他人主张权利的情况。在本合同签订前，该房地产已存在的权利负担，乙方同意甲方按下述第 项处理：(一)本合同生效后 日内，甲方与抵押权人或者其他权利人注销他项权利的登记，逾期未注销的，乙方有权追索甲方的违约责任。(二)在抵押权人或者其他权利人书面同意的前提下，乙方承认并继受该项权利，并同意办理变更登记。
户口迁移条款范例：甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的 日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续。如由于甲方未及时迁出户口造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任。
上述条款的提醒，对于售房或购房者应有一定的示范作用。比较规范的二手房买卖合同，大家可以翻到补充条款这页，一般而言，买卖双方对该买卖合同的补充约定越完整，最后违约的可能性越小。同时，补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。
11、解决争议条款的提示
《中华人民共和国仲裁法》规定了或裁或审制度，合同当事人一旦选择了仲裁，就意味着不能再向法院起诉。仲裁的维权成本较高，律师不建议采用。
12、预告登记的提示
买卖双方当事人签订房地产买卖合同，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
13、合同密码的提示
为保护买卖双方利益，通过网上操作系统签订合同后，系统将分别给予合同双方密码保护，请买卖双方妥善保存密码以备查验。该密码用于将来变更或撤销网上备案的二手房买卖合同，因此必须由买卖双方自己输入，也是对自己权利的保护。
《特别告知》的技术含量很高，作为买受人或出卖人而言，阅读上述提示后一定颇受启发。律师提醒，签约须谨慎，必须花一定时间去思考交易流程。
二、签约过程中应注意的事项
律师就二手房买卖合同中较为重要的条款进行详尽解释，需要买卖双方能依次约定，对主要条款加以重视，同时对于特定化的条款可以补充协议。
一般的《北京市房地产买卖合同》涵盖14个条文、1个补充协议、6个附件、1个签署页构成。14个条文是格式条款，仅能对其做相应选项选择或内容填写，无法改变选项或内容。
1、价格及付款方式、付款期限条款
第二条 甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为（人民币）为 元，(大写)： 元整。
乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。
本律师提示，该条文规定主要风险在于两点：
1）是否做低或做高房价，若做低或做高房价一般中介目前有2种方式，一是签装修协议，作为装修补偿款，二是私下再签份买卖合同，和送房地产交易中心的合同总价款不一致，俗称阴阳合同。这些都是存在法律风险的，无论采用何种方式，其目的无非就是多贷款或逃税。一旦买卖双方发生争议，双方无疑将对适用何种价格的合同各自争执。北京高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中规定：“当事人分别签订了几份买卖合同，但约定的房价不一致。现当事人对于房屋成交价格产生争议，如何认定？答：对于前后合同约定的房价不一致这一情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等，而故意在此后的《北京市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的，可一并建议相关部门予以处理。因此，该等法律风险显而易见。
2）其次，下家若采取贷款方式支付部分房款，或上家需要还贷后办理注销抵押登记再行过户的，该部分条款约定需要细化，将交付时间地点、违约责任约定清楚。对于下家选择贷款方式支付部分房款的，建议最好在签约前就上家房产证复印件及自身情况亲自咨询贷款银行的客户经理，一般从申请到批准贷款需要三到四周，一定要预留足够的时间。
2、实物交房条款
第四条 甲、乙双方同意，甲方于 年 月 日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的 日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后【签订房屋交接书】【甲方将房屋钥匙交付给乙方】【 】为房屋转移占有的标志。
第五条 甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施【估值 倍】【价值 元】向乙方支付违约金。
本律师提醒：一般人理解，实物交房就是交钥匙，其实还包括所购房屋合同附件的设备及装饰的交付，因此除了在附件中对贵重设备及装饰约定品牌、数量、型号等，同时应约定大致包含在房价或另计价格的单项设备价格。在交房时须进行交接，签订房屋交接书。若发现设备或装修拆除等情形，即有赔偿依据。同时，根据我国《合同法》第142条规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
3、权利交房及过户期限条款
第六条 甲、乙双方确认，在 年 月 日之前，【甲乙双方共同】【委托甲方】【委托乙方】【委托 】向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
上述房地产权利转移日期以 【市】【区】【县】房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。
甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。
甲、乙双方同意，自本合同签订后，甲乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记。
本律师提示：为维护当事人合法权益，防止一房多卖，通过网上操作系统签订合同后，当事人应及时到房地产交易中心办理转让过户手续。据此，该过户期限应根据买卖双方的实际交易条件来确定，不宜过长。一般1-2月为宜。
4、物业交接条款
第八条 本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。 在上述房地产转移占有前未支付的物业管理费、水、电、燃气、通信费等其他费用，按本合同附件四约定支付。
附 件 四
物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付 (粘贴线) (骑缝章加盖处)
物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担;转移登记后，使用该房地产所发生的费用由乙方承担。
甲方在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费按以下第 款办理：
（一）由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用。
（二）由乙方另行向甲方支付，具体金额由甲、乙双方办理过户手续时以各相关部门规定为准。
本律师提醒：水、电、煤清点及过户双方须一同至自来水公司、电力公司、煤气公司办理过户手续，并向工作人员询问有无其他欠费，如有则要求上家补交。然后，双方再根据最后一期缴费单据上载明的数字和房屋表具上的差额，根据单价进行结算。特别要注意在办理过户手续时一定要向工作人员询问上家的欠费，这些欠费可能是上家以前拖欠的费用及滞纳金（滞纳金一般按日千分之三算，累计起来相当高）。同时，对于电话、宽带过户，双方到电信公司办理电话过户手续，也要询问工作人员有无欠费。维修基金过户，一般上家都赠送维修基金，至物业公司办理更名手续即可。
5、买受人逾期付款条款
第九条 乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第 款内容办理。
二手房买卖之买房流程与注意事项
