深圳市合正物业服务有限公司 作 业 指 导 书 机电设备管理规定 文件现行版号/改次：B/0 首版生效日期：2005年08月28日 本版生效日期：2008年07月15日 发放编号： （盖受控章处） 文件编号： WI/HZPS-751-GC01-01 总 页 数： 8（含本页） 编 制： 陈 光 耀 编制日期：2008年07月15日 审 核： 洪 征 审核日期：2008年07月15日 批 准： 徐 敏 智 批准日期：2008年07月15日 文件修改记录 修改状态 日期 修改章节 修改内容 修改人 审核人 批准人
1.0目的
确保各小区的公共设备满足服务要求。 2.0适用范围
适用于各小区机电设备的管理。 3.0方法和过程控制 3.1定义
3.1.1日常维护保养
指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、潜水泵等），发现小故障及时排除，作好记录。
3.1.2一级保养
指对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘电阻摇测；对电气设备进行清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。
3.1.3二级保养
指对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘电阻摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。
3.1.4中修工程
指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%～30%，周期3～5年。
3.1.5大修工程
指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期6～10年。
3.1.6设备更新和技术改造
指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。
3.1.7事后维修（故障维修）
指设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。 3.1.8状态维修
指通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。 3.2设备分类
根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）： Ⅰ级设备：电梯、柴油发电机、生活水泵、消火栓泵、喷淋泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组等。
Ⅱ级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、对讲系统、闭路监控系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、停车场系统、泳池水处理装置等。
Ⅲ级设备：除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。 3.3设备管理模式
采用计划预修制（三级保养----日常维护保养、一级保养、二级保养，小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。
3.3.1对于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。
3.3.2对于Ⅰ、Ⅱ级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。
3.3.3对于Ⅲ级设备，采取事后维修，每年一次保养。 3.4职责
3.4.1工程管理部负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、工程监督、组织验收，保养计划审批，设备（器具）申购、报废审批，组织招投标，选择、评价设备维修养护供方，负责《小区设备及设施运行维修服务协议》、《电梯维修保养合同》、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核，办理合同会签手续，定期组织专家对重要设备进行诊断，确定状态维修时机。
3.4.2工程管理部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。
3.4.3物业服务中心负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及外包范围外的一切保养、维修工作，填写相关记录，与工程维修中心根据《小区设备及设施运行维修服务协议》确定分包内容。服务协议签订后，按协议监督检查、评定供方。 3.5设备使用管理
3.5.1物业公共设备的操作使用权归物业服务中心，分包方维修保养时，停梯、停电、停水、操作设备须征得物业服务中心同意。
3.5.2物业服务中心维修工必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本物业服务中心管理的设备进行操作使用，确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好运行监视、巡视工作，
并作好记录。记录应保证准确性、及时性和真实性。
3.5.3物业服务中心维修工应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。
3.5.4重要设备（如变压器、中央空调等）的投入、停运须经工程管理部批准。 3.6设备维修保养管理
3.6.1维修保养计划
A.工程维修中心应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报物业服务中心，保养周期、级别应符合本文《设备保养、中修、大修周期》的规定及合同要求。物业服务中心审核、调整后，与物业服务中心保养范围内的计划汇总，于每年12月下旬报工程管理部审批，审批后的设备保养计划工程管理部、物业服务中心、工程维修中心各保留一份。
B.设备中修、大修、更新改造计划由工程管理部制定，并审查确定方案，编制或审查预算。 C.工程管理部定期组织专业技术人员对重要设备进行诊断，根据诊断结果确定状态维修时机、维修方案，并组织实施。
3.6.2检定计划
A.电梯检定计划由工程管理部制定。
B.计量器具检定计划由物业服务中心/工程维修中心制定。 3.6.3实施
A.物业服务中心维修工及供方维修人员须按国家标准、规范及公司有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。工程维修中心负责《小区设备及设施运行维修服务协议》委托范围内的设备维修、保养，物业服务中心维修工负责合同委托范围外的设备维修、保养工作并采用本手册表格做记录。
B.发现设备故障（不属于维修工负责维修范围内的故障维修），物业服务中心应用《工程维修联系单》立即通知工程维修中心，工程维修中心接到转呈单后，须在一个工作日内给物业服务中心答复，确定维修时间。一时无法解决的问题应给物业服务中心书面说明，承诺修复时间。对于重大维修，工程管理部应组织专业技术人员进行现场监督、指导。对于工程维修中心不能解决的问题，需要向其它专业公司委托维修时，区域主管应先填写《设备（机具）外委维修申请表》，维修费用在三百元以下的，由工程管理部经理批准维修；维修费用在三百元以上（含三百元）的，经物业服务中心主任同意，报工程管理部经理审核，呈报总经理批准后，再进行修理。若公司进行发包，由工程维修中心填写《设备（机具）外委维修申请表》按上述程序办理审批。维修费用较高的项目，由工程管理部组织招标。
C.关键设备发生故障，造成小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活（不含重大设备事故），须按应急程序进行抢修。物业服务中心/工程维修中心首先应电话通知工程管理部，并立即组织抢修，恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。
D.设备中修、大修、更新改造工程由工程管理部选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关
合同，办理合同会签手续，并由工程管理部组织有关人员（相关物业服务中心技术人员或聘请的专家）进行工程施工监督。
3.6.4维修保养检查
A.维修人员日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查（点检），并作好记录。发现问题及时解决，无法解决的问题用《工程维修联系单》提交工程维修中心解决。设备（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级设备）“日常维护保养”计划执行情况由物业服务中心维修工检查，按同类设备的30％比例进行抽样，并填写保养检查记录；Ⅰ、Ⅱ级设备的“一级保养、二级保养”计划执行情况由区域主管检查，按同类设备的30％比例进行抽样，并填写保养检查记录。
B.设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，属Ⅰ、Ⅱ级设备由工程管理部组织检定并备案；属Ⅲ级设备由工程维修中心进行检定，所有设备检定记录物业服务中心都应备案。
C.品质管理部每月组织对保养计划执行情况、设备技术状态、记录资料，进行一次检查、评定，并做相关月检记录。评定结果（分数）作为考核维修保养质量及分包方履约情况的依据。
D.设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由工程管理部组织。验收合格，填写《工程竣工验收证明》，由施工单位、物业服务中心、工程管理部在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改，进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》，未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。 3.7设备安全管理
3.7.1持证上岗与安全检查
从事特殊工种作业的员工（电工、电梯工、电焊工、消防中心值班员等），须持证上岗。公司每季度对设备安全状况等进行一次检查、评价，并责成未达标单位对安全隐患进行整改。
3.7.2事故处理程序
当物业服务中心发生设备安全事故后，须立即通知工程管理部。在调查人员未赶到现场之前，应尽可能地保护现场，拍照或录像。工程管理部须组织人员抢修，保证对业主的服务。事后物业服务中心须向公司提交《设备事故报告单》，公司根据物业服务中心的报告及调查结果，向总经理提交设备安全事故调查报告，并提出处理意见。事故处理须坚持“三不放过”的原则。 3.8设备封存及报废管理
3.8.1设备封存
拟封存的Ⅰ、Ⅱ级设备由工程维修中心报工程管理部，工程管理部计划安排设备封存前的处理工作（防腐、防护等）。封存地点应保持干燥、干净、安全。工程维修中心应定期检查。封存的设备，应贴封存标记，重新启用时预先保养一次。
3.8.2设备报废
对不能修复或维修后检定不合格的设备，由区域主管填写《设备（机具）报废单》，价值在三百元以下的，由工程管理部经理批准报废；价值在三百元以上的，报工程管理部经理审核后呈报总经理批准报废。
WIHZPS751GC0101机电设备管理规定范文
