统计分析与信息发布子系统负责管理两类数据： (1)各类关于房地产市场状态的统计数据。 统计数据是以基础数据、从业主体数据和业务数据为依据。统计分析与信息发布子系统提供对房地产市场信息的全面分析，形成统计报表、指标和指数等的统计分析数据，并可以进一步通过数据仓库和数据挖掘技术的引入提供决策支持功能。
(2)各类关于房地产市场行情的发布数据。
发布数据是以基础数据、主体数据、业务数据和统计数据为依据。统计分析与信息发布子系统可通过日常通报和报表、网站、大屏幕、短信、报刊、电视和电台等途径对外发布房地产市场宜发布的各种信息以及计算得到的各种指标和指数。
新建商品房网上备案子系统、存量房网上备案子系统、从业主体管理子系统和项目管理子系统管理房地产市场活动中主要的业务数据，这个过程中将调用从业主体数据和基础数据。 测绘及成果管理子系统、登记管理子系统共同维护基础数据，其中测绘及成果管理子系统主要负责维护物理数据，登记管理子系统主要负责维护权属数据，二者共同维护物理数据和权属数据的关联关系。在管理物理数据和权属数据的同时，也会产生一部分业务数据。
在这5类数据中，业务数据分布在除统计分析和信息发布子系统之外的其他6个子系统中；基础数据中，由测绘及成果管理子系统提供物理数据，由登记管理子系统提供权属数据，二者共同为业务管理层和决策支持层的5个子系统提供基础的数据支持；从业主体的数据由从业主体管理子系统进行统一管理。统计数据是经过对基础数据、从业主体数据和业务数据进行统计计算后得到的结果，能反映房地产市场的总体情况。发布数据中包括部分统计数据，也包括部分基础数据、业务数据、从业主体数据，这些数据都是有选择发布的。 3.3.5 说明子系统之间数据交换的形式。
整个房地产市场信息系统是一个统一的系统，各业务之间应实现数据共享，避免不同的业务部门之间的数据隔离，形成“信息孤岛”的现象。
通过数据交换，可以实现子系统之间的数据共享。采用数据库的方式(如使用数据库镜像)，能够保证数据的完整性，但成本比较高；而采用文件的方式(如使用XMl文件)比较灵活，但数据比较零散。
房地产市场信息系统在业务子系统之间的数据交换和内外网的数据交换上，要设立统一的数据交换格式标准和统一的数据交换操作标准，确保数据交换的正确性和完整性。
在实际建设过程中，需要结合具体情况，选择合适的数据交换方式。
3.4 其他要求
3.4.1—3.4.2 说明内、外网的要求。
房地产市场信息系统的用户范围较大，有管理部门的管理人员，也有房地产企业及其从业人员，还有普通公众。管理人员一般在内部网络(即“内网”)实现业务管理，而房地产企业及其从业人员和普通公众一般在国际互联网(即“外网”)查询数据
或提交请求。 为保证安全，内网和外网一般应设计为物理隔离方式，因此需要在内网和外网之间进行数据同步。
统计分析与信息发布子系统
4.1 一般规定
4.1.2 新建商品房要通过设定“所在区域”、“房屋类型”、“面积范围”和“项目名称”等条件进行查询，存量房要通过设定“所在区域”、“房屋坐落”、“房型”、“面积范围”、“总价范围”等条件进行查询。统计分析
4.2.1 统计指标中的均价可采用算术平均价或加权平均价，其计算说明如下： (1)算术平均价是总的成交价格和总的成交面积的比值。该价格受区域性交易结构变动等因素的影响较大。
(2)加权平均价是利用新建商品房的位置、楼层、朝向、景观、配套等因素为加权因子计算得到的平均价。该价格比较合理地反映市场的价格情况。 4.2.2 统计指标分类的说明如下：
(1)统计指标按房屋类型可分为：住宅、商业、等，在此基础上各地可以根据需要进一步细化。
(2)统计指标按区域可分为：行政区域(如市办公和其他案子系统中销售的房屋，例如物业用房、限制房屋等；
(2)可售：经管理部门批准，准予在新建商品房网上备案子系统中进行预售和销售的房屋；
(3)预定：已经在新建商品房网上备案子系统中签订定金合同的房屋； (4)已售：已经在新建商品房网上备案子系统中签订预售合同或销售合同的房屋；
(5)已登记：已经在登记管理子系统中完成了产权登记的房屋。 销售表信息发布示例如下： ①逻辑幢的统计信息见表1。
4.3.6 本子系统的WebGIS技术提供的功能一般包括项目和其他图件的查询、定位和分析功能：
(1)空间查询功能：通过各种方法选取并确定空间范围，实现符合条件的项目及其他图件信息的查询。
(2)定位功能：通过输入名称或菜单选择可快速定位目标，实现各类信息的空间定位。
(3)分析功能：实现对项目周边和特定地段的图件情况进行统计分析。 新建商品房网上备案子系统
5.1 一般规定
5.1.1 新建商品房网上备案子系统的目标是实现网上预定合同、预售合同和销售合同的在线备案管理，它必须在预售许可管理业务或新建商品房初始登记业务的基础上实现。
5.1.2 要求房地产开发企业申请预售时使用在线方式e
在线方式是指房地产开发企业通过登录本子系统(这时，本子系统通常部署在外网，或者跨内网和外网)，使用系统提供的表单直接申请预售。
相对于在线方式，另一种申请方式为离线方式，即房地产开发企业在本地计算机填写好预售申请，保存为文件，再上传到本子系统中。
5.2 功能要求
5.2.1 说明预售许可管理功能包含的内容。 商品房预售许可证的申请、审批、发放是新建商品房网上备案子系统的重要过程。
预售许可证的信息在不同市场环境下是有差异的，系统应支持灵活的许可证数据设置。
本子系统还应提供预售许可证发放后的相关管理功能： (1)撤销预售许可证。
(2)暂停预售许可证的使用。 (3)改变预售许可证的范围。
(4)改变预售许可证的使用期限。
(5)监视和跟踪预售许可证的状态。
5.2.2 说明预售合同、销售合同备案功能的内容。
合同备案是采集房地产市场交易信息的关键过程，本子系统应满足这个过程的数据采集要求。新建商品房网上备案子系统应与登记管理子系统实时联网，备案之前应查询房屋的权属，如果已经抵押或者查封，则不允许备案。 合同备案功能包括：
(1)合同制定时，预售合同和销售合同一般要满足以下要求： ①合同格式统一制定，由被授权的管理部门制订合同条款。 ②允许对合同的某些条款进行适当修改。
③买卖双方在法律规定的范围内约定其他个别条款。 ④改变合同条款时，保留合同条款的历史信息。
(2)合同签订支持合同的在线打印，打印的时间、份数记录在系统中。 合同签订后，合同数据不得随意修改。
已签订的合同信息要自动传送到登记管理子系统，实现自动申请和受理。这些合同信息保证真实、合法、有效，要与纸质合同保持一致。
本子系统应建立核对机制，在合同变更的时候，要及时、有效地通知登记管理子系统，避免纸质数据和电子数据的不一致。
(3)合同撤销时，要在登记管理子系统中进行相应的操作。 (4)合同跟踪功能要满足以下业务规则：①管理部门能够在监管时效内及时查阅到合同数据。②被销售的房屋是可销售的，禁止出现一房多售现象③房屋合同的撤销是可跟踪的。④购买人的信息是可跟踪的。⑤可查询购买人的房产信息。⑥可查询购买人的贷款信息。
⑦自动监控房屋的价格，在出现明显不合理的价格时，要能够报警。 ⑧跟踪项目的销售表信息。
⑨识别一个项目中异常的合同数量、撤销数量和比例并报警。 (5)销售管理应包括以下内容：①控制在预售许可证之前的预定、预约行为。②控制在正式开始销售之前的销售行为。③控制在合同签订之前的非法转让行为。④识别集中销售和集中撤销行为。⑤识别人为炒作、惜售行为。⑥识别保留房屋和违规销售行为。
5.3 数据要求
5.3.1—5.3.5 说明新建商品房网上备案子系统管理的数据范围，以及和其他数据的引用关系。
6存量房网上备案子系统
6.1 一般规定
6.1.1要求经纪合同、买卖合同和租赁合同网上备案采用在线方式。
该在线方式与新建商品房网上备案子系统的在线方式是一致的，是指经纪机构或经纪人通过登录本子系统(本子系统通常部署在外网，或者跨内网和外网)，使用系统提供的合同备案功能直接完成合同备案。
6.1.2 存量房网上备案子系统需要调用基础数据，一般要实现以下功能： (1)查询和选择挂牌的房屋。 (2)检查挂牌的有效性。 (3)锁定挂牌。
(4)撤牌时解锁挂牌。
(5)更新摘牌时的锁定状态。 (6)锁定合同备案。
(7)检查登记审核时监管资金的到账情况。 (8)资金监管结束后的解锁。
(9)确保登记管理子系统可及时获得合同信息。
(10)挂牌之前应查询房屋的权属，如果已经抵押或者查封，应不允许挂牌。 本子系统产生的合同信息要自动传送到登记管理子系统，实现自动申请和受理。在资金监管过程中，当资金全部到位后，要通知登记管理子系统进行最终确权操作。当确权完成后，通知本子系统进行资金支付。
6.2 功能要求
6.2.1 系统应实现对参与业务的经纪人、经纪机构的资质审查和准人的功能。在实际交易过程中，应能够确定每个经纪人、每个经纪机构参与市场活动的合法性。这些经纪人和经纪机构的数据应来源于从业主体管理子系统。 6.2.2 说明挂牌委托、合同备案和合同监督的功能。
挂牌委托是指受理、核准、发布网上挂牌委托的过程。挂牌包括出售挂牌和出租挂牌。
挂牌委托要满足以下业务规则：
(1)允许出让方在委托挂牌时选择是否委托经纪机构、是否选择经纪人的服务。
(2)允许出让方在委托挂牌时设置密码，并允许出让方在限定的范围内修改委托信息。
(3)挂牌时间要设定期限，允许出让方在到期之前续牌，逾期的自动撤牌。 (4)系统自动锁定挂牌的房屋，禁止该房屋的转移登记，只有在撤牌后或摘牌后才解锁。
(5)销售房屋的挂牌在签订资金监管协议以后，进入资金监管的锁定状态。 ·
(6)挂牌、买卖合同、资金监管三项工作可独立执行。
(7)能够有效控制恶意挂牌，避免发布虚假的、违法的信息。 合同备案是指交易双方根据网上公布的房产信息达成购买意向后，在线签订相关合同，进行备案。 合同备案后，应通知房地产登记管理子系统对该房产进行锁定，在备案期间禁止除限制以外的其他登记。
合同监督是指系统应允许管理部门灵活设定合同条款，保证在一个时期使用统一格式的合同，避免使用不符合规定的合同,当交易双方对合同进行变更时，可以进行有效监督。
6.2.3 有条件的地方可以开展资金监管业务。
资金监管要满足以下业务规则：
(1)交易双方签订合同后，可连同管理部门三方一起签订资金监管协议。 (2)系统在处理资金监管的时候，同时处理各种税费，并把税费直接转给相关的政府部门。
(3)资金监管过程中，和银行的数据交换要保证真实、有效。在出现差错的时候，能进行有效的损失规避。
(4)只有资金全部到位后才能确权。
(5)只有在确权后才能将监管房款代发到出让方账户。 在委托挂牌的过程中，宜提供参考的买卖价格和租赁价格，可提高签约的效率。
6.3 数据要求
6.3.1—6.3.5 说明存量房网上备案子系统管理的数据范围，以及和其他数据的引用关系。
7从业主体管理子系统
7.1 一般规定
7.1.1 房地产企业和从业人员应注册为房地产市场信息系统的用户，对他们在系统中的活动要实行统一的认证管理。
在认证形式上，简单的可以采用“用户名／密码”的方式，严格的可以采用USB-KEY认证等方式。一般应使用较严格的认证方式。 认证管理一般包括注册、变更和注销三项功能。注册是指申请成为系统中具有指定权限的用户，如果采用“用户名／密码”方式，需要提供给申请者用户名和密码；如果采用USB-KEY认证方式，需要发给申请者制作好的USB-KEY。变更是指变更用户的基本信息。注销是指禁止该用户在系统中的任何活动，一般会将用户置为无效，或者直接删除用户数据。.
本子系统要记录房地产企业和从业人员在房地产市场信息系统的活动情况。 7.L2 与新建商品房网上备案子系统和存量房网上备案子系统相似，房地产企业申报其企业信息和从业人员信息一般要采用在线方式，而不是离线方式。 7.1.3 这里的公共通信资源指短消息、电子邮件、传真等通信方式，通过这些方式与房地产企业实现及时的信息交流。
7.2 功能要求
7.2.1—7.2.2 本子系统负责管理两个对象：房地产企业和房地产从业人员。 房地产企业一般包括： ——开发企业 ——经纪机构 ——评估机构 ——测绘企业 ——物业企业
——与房地产市场相关的企业 房地产从业人员一般包括： ——新建商品房销售人员 ——经纪人
——房地产估价师 ——测绘人员 ——物业小区经理
房地产市场信息系统技术规范
