二手房经纪人专业知识考试
一、单项选择题（每题所给的选项中只有一个正确答案。本部分1－15题，每题1分，共15分）。
1、先生购买雅苑三期购买一套自住生活用房，产证上写先生、妻子和一个8岁小孩，问交易时下列哪些人不需要到场：( A ) A 小孩 B 先生的爸爸 C 先生的妈妈 D 先生的妻子 注：小孩有可能未成年不需要到场，妻子需要到场。该房屋和先生父母没关系。
2、卞女士今年45岁，第一次购房，购买了一套2008年的房屋280万，需贷款120万，则卞女士最多可贷多少年：（ B ） A 10年 B 17年 C 19年 D 20年
注：二手房能贷款20年，扣除3年房龄，即为17年。
3、按照网上房地产的规定，在网上进行委托备案后方可签订网上买卖合同，请问以下哪项信息不是备案时必须提供的：（ D ）A 产证编号 B 产权人 C 产权人 D 物业地址 E房屋总价 注：物业地址会在网上系统里自动跳出，其他都必须要。
4、按目前公积金贷款政策，从未使用过公积金的且有补充公积金的夫妻，以家庭为单位最高可以申请到多少公积金的贷款：( D )
A 50万 B 60万 C 70万 D 80万
注：基本公积金未用过则各为20万，再加各10万补充公积金贷款，则总贷款额为60万。 5、出售方产权证有密码，在办理完产权证密码挂失后几日可直接办理产权交易过户手续：（ D ）
A 5 日 B 7日 C 10日 D 15日 注：必须15天。
6、继承、赠与房屋在办理继承权、赠与权公证时，所需缴纳的公证费为：( A ) A 继承或赠与份额×2％ B (继承或赠与份额×2.5‰)+250元 C 继承或赠与份额×3％ D （继承或赠与的房屋总价×2.5‰）+250元 7、按现行政策，出售售后公房和动迁房，营业税的征收标准为：（ D ）
A 须满5年，才免征； B 不满5年，房价×5.55%； C 不满5年，差价×5.55%； D 不管年限直接免征； 注：政策规定：不分年限都直接免征。但必须有相关材料能证明是售后公房或动迁房。 8、按现行政策，系卖方无需缴纳的税费项目为：（ D ）
A个人所得税 B 交易手续费； C 营业税； D 抵押登记费； 9、按现行政策，系买方无需缴纳的税费为： （ D ）
A 契税； B 权证印花税； C 配图费； D合同印花税 注：2009年年为免征个人住房出售时所需要缴纳的合同印花税。
10、就售后公房和动迁房出售时个人所得税的征收，以下说确的是：（ B ） A 售后公房和动迁房出售时一律免征个人所得税；
B 出售时需要看是否是家庭唯一住房，是则免交，否则需要缴纳1%或2%保证金； C按纯利润的20%强征个人所得税；
D需要看产权证登记日期是否满二年，未满二年的售后公房和动迁房一定要交个人所得税；
注：售后公房和动迁房的个人所得税缴纳：
（1）、产权证满5年且为家庭唯一一套免征；
不为家庭唯一一套则必须有一年购入的房屋当场抵扣则免征，否则需要缴纳1%或2%
（2）、产权证未满5年且一年未有购入房屋当场抵扣，则需要缴纳1%或2%。 故：B的答案较为接近。
11、对办理抵押注销手续以下说确的是：（ C ） A办理抵押注销手续时必须产权人到场；
B办理抵押注销手续时都不需要产权人到场，中介都能代为办理；
C目前各交易中心都能当天办理抵押注销手续，当天同时办理产权交易过户手续； D办理抵押注销手续时所需要的材料必须有产权证原件，所有产权人复印件； 注：普陀区、长宁区、闵行区都能代为办理抵押注销手续；
静安必须主贷人到场办理，长宁看银行委托书是否有转委托权才能代为办理；
产权证看产权证上是否有抵押信息，有，则必须携带产权证原件至交易中心办理抵押注销手续。
12、双方办理产权交易过户手续，买受人亲自领取产权证时，以下哪些材料是必须携带的：（ D ） A交易后，买方仅凭收件收据就能领产权证； B交易后，买方凭资金监管合同、领产权证； C交易后，买方仅凭领产权证； D交易后，买方凭收件收据、领产权证；
13、按现行贷款政策，个人第二次贷款购买住房（不符合人均面积条件），最多可贷款几成：( A ) A 5成 B 6成 C 7成 D 6.5成 注：第二套降成到5成。
14、纯公积金贷款，个人公积金一般要连续缴纳多少个月才符合贷款条件:（ B ） A 5个月； B 6个月； C 1年； D 3个月
15、某以按揭贷款的形式支付部分房款，那么签订借款合同时其配偶是否需要到场：（ A ） A需要； B不需要； C无所谓，到不到都可以； D以上都不对； 注：银行一般都要求配偶到场并书写同意共同购买共同还款承诺书。
二、不定项选择题（每题所给的选项中至少有一个或一个以上正确答案，不答、少答、多答或错答均不得分。本部分1—10题，每
题2分，共20分）。
1、按照现行规定，符合下列哪些条件的为普通住房：（ A B C ）
A单套建筑面积140平方米以下；
B环线以套总价245万元/套、环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下； C五层以上（含五层）的多高层住房，不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等； D住宅小区建筑面积容积率在1.0以上； 注：硬性规定，D在新的标准已经不再体现。
2、上家产证有密码，在办理产权过户手续时需要带哪些资料：（ A D E ）
A B 私章 C 户口本 D 产证 E 产证密码 注：B和C都不是必须带的，A、D、E都为必须携带的。
3、在办理上家抵押注销手续时，上家需要带哪些资料到交易中心办理注销手续：（ A B C D ）
A他项权利证原件； B银行委托主贷人前往办理抵押注销手续的委托书； C银行出具给交易中心的注销抵押申请书； D银行营业执照复印件及法人证复印件； 注：四项容是必须的，否则无法办理注销，请紧记。
4、先生系已婚人士，购房需要办理纯公积金贷款时，按现行政策需要提供以下哪些材料：（ ABCDEG ）
A首付款收据 B私章 C婚姻证明 D公积金账号 E户口本 F建设银行或农村商业银行存折 5、王小姐在交易过户前遗失，后办了一临时，那么交易时还需要提供哪些资料：( DAB ) A社保卡原件 B户口本原件 C驾驶证原件 D临时原件
注：D是必须携带的，同时再加上A、B、C中任意二项，凑足三项材料才完全等同正式效果。故该题答案为DAB或DAC或DBC；为
减少客户的麻烦故DABC的答案不认为正确。
6、麦克先生（新加坡籍）及太太小姐（人）经福兴不动产居间，购买了200平方米价值500万的房屋一套，并申请按揭贷款200万，
现麦克先生在交易时又因有事不能到场交易，问本次房屋买卖整个流程中需要办理以下哪些公证手续：（ A B D ） A委托公证； B 买卖合同公证； C声明公证； D借款合同公证； 注：外籍则买卖合同公证，不能到场交易则委托公证，外籍贷款则借款合同公证。 7、按照现行营业税征收政策，以下哪项是正确的：（ A D ）
A普通住宅5年以是唯一征收差额营业税，； B普通住宅5年以是唯一征收全额营业税； C非普通住宅5年以上是唯一免征营业税； D非普通住宅5年以不是唯一征收全额营业税； 8、下列情况中需办理买卖合同公证的有：（ A B C D ）
A买方为华裔 B卖方为人； C买方为人； D买方仅有中华人民国护照 注：紧记一条，无中华人民国居民原件则都必须让买卖合同办理公证。
9、市政府为振新楼市健康发展，响应中央政府拉动需的号召，于2008年11月1日起执行楼市新政策，以下哪些是正确的：（ A B C D ）
A对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%； B对个人销售或购买住房暂免征收印花税； C对个人销售住房暂免征收土地增值税；
D免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易(转让)手续费； 注：硬性规定。
10、对目前二手房屋买卖中所谓的“退税”的说法，以下正确的是：（ A D ） A“退税”包括退购房时缴纳的契税、退售房时缴纳的个人所得税保证金；
B在同一年，先卖掉了一套商品房，再买一套商品房时，可以退买的商品房的契税； C退的个人所得税是指退个人所得税的保证金，只要能退就是全额退还；
D退契税，必须先出售的房屋为售后公房或动迁安置房，则在再次购房时可享受退购房的契税的待遇； 注：退个人所得税是要按比例抵扣的，不是每次都全额退还。
三、判断题（请通读全题后作出“√”或“×”的判断，本部分1—10题，每题3分，共计30分）。
1、自2006年9月1日以后办理的产权证，且房地产权利人为自然人的，房地产交易中心自动给每一本房地产权证加载一个初始密码
随产权证一起交由权利人;（ √ ）
2、交易中心缴纳大额税费时，柜面不收现金，只可以使用银联卡;（ √ ） 3、按照现行政策规定，单套建筑面积为140平方米的住房为非普通住房;（ √ ） 4、个人出售5年以唯一一套的普通住房营业税交差额，个人所得税写承诺免征;（ × ） 5、依据现行政策，购买建筑面积为90平方米以的房屋，可享受契税按房价的1%缴纳。（ × ）
6、外籍人士购房在办理产权交易过户手续时，不仅买卖合同要公证，而且还需要提供一年期以上的劳动合同原件，并承诺所购房屋
为唯一一套自住用房;( √ )
7、办公商铺等非居住用房出售时，营业税必须交差额且不管产证满几年，个税强征20%; （ √ ） 8、出售的产权为母亲和未成年子女，产权交易过户时未成年子女的父亲必须到场或公证委托;（ √ ）
9、长宁、普陀交易中心当天抵押注销必须当天交易，否则要等七天才能交易；静安和闵行交易中心可以当天抵押注销当天交易，也
可以在随后的二到三天交易，不受七天限制;（ √ ）
10、查询客户公积金可贷款额度，必须提供客户夫妻双方的号及双方的公积金账号;（ √ ） 四、答述题（本部分四题，1--6题，共55分）。
1、业务员悟空深夜送定时发现产权人之一哪吒不能在意向书上签字仅有天王在场，而该物业产权人为哪吒和天王二人。为防交易风险并防止哪吒不肯出售上述房屋，请您帮悟空拟定一份产权人天王需要签字的《承诺书》。（10分） 答： 《承诺书》
现本人承诺位于XX弄XX号XX室之房屋为本人与哪吒共同所有，根据已经签署的《委托售房意向书》，本人与哪吒愿意出售此房屋并同意收受该笔定金。现哪吒因故不能到场签约，委托本人收取该笔定金，若哪吒不承认收取该笔定金或反悔不出售上述房屋的，则由本人承担相关法律责任。 特此承诺！
签署 ： 日期 ：
2、亦菲小姐一次性付款购买了一套外环以的雅苑四期一房，面积66平方米，160万。产调单上显示产权登记日期满5年，产权人目前在仅有这一套房屋，但在有一套房屋。下家也是首次购房；
问：本次交易中上下家各需要交多少税费及中介费。请列举之。（5分）
答：上家：
1.做低合同价，2.营业税免；3.个人所得税免；4.中介费； 2.下家：契税；权证印花税；配图费25元；中介费；
3、亦菲小姐不是第一次购买了，这是第三套购买，她的公积金还没用过，准备吧它用掉，这次公积金能带多少呢？（5分） 答：不能贷款
4、亦菲小姐的上家是德华先生，他本人由于开演唱会不能亲自来收定金，委托其经纪人来代签，那德华先生需要给其经纪人签写一份委托书，为防交易风险并防止华仔不肯出售上述房屋，请你帮忙书写一下华仔的委托书和拟定一份其经纪人需要签字的《承诺书》。（10分）
答： 委托书
本人已征得所有权人同意出售位于***区**路**号之房屋， 因本人有事不能亲自到场收取本人出售的***区**路**号之房屋定金，
特全权委托***代替本人到****中介公司收取定金人民币******元整。（小写）如有产承认和纠纷，本人愿意承担一切法律后果。 委托人： 被委托人： 证件号： 日 期：
《承诺书》
本人承诺已受产权人***出售位于XX弄XX号XX室之房屋前来收取该笔定金人民币***元整，（小写）如其中有产生任何纠纷，本人愿意承担一切法律后果。
特此承诺！ 承诺人 ：
证件号： 日 期 ：
5、现有“汤臣一品”物业一套，产权证上登记日期为2004年1月12日，面积为140平方米。产权人为劳拉（美籍）和古德（瑞士籍）和古小德（美籍）。经福兴居间介绍，人世民出成交价833万购买了该房屋。世民打算买卖合同上再写上贵妃及小民的名字，并申请商业贷款人民币300万。经了解签订买卖合同时产权人只有古德能到场，但古德先生能提供公证委托书及当初购房所有材料并告之我们当初为120万买进，现在就这一套房屋。请根据以上信息回答下列问题：
（1）、贵妃有公积金，并有10万余额，世民申请贷款需要准备哪些资料，请问他们商业贷款能带多少？， 请简明列取。（5分） （2） 该房屋买卖过程中是否需要做公证，若需要又该办理哪些公证，出售方和购买方各需要提供哪些资料是 否都 需要到场。（5分） （3）帮上、下家计算各自所需缴纳的税费，包括中介费、公证费、贷款费用。（税费清单里有些项目若无需缴纳则划掉）（5分） 6、公司电脑坏了：请手拟一份金沙雅苑三期6号702室总价220万，做低合同家180万，5万元定金的双方签字的定金协议书。（10分） 答： 定金协议书 甲方：（卖方） 乙方：（买方）
丙方：居间方********公司
依据国家法律、法规和市的有关规定，甲、乙双方经丙方居间遵循自愿、平等和诚实信用的原则，就甲方出售，乙方购买等条件，经协商一致订立本确认书，以资共同遵守。 一、房屋情况：
1.1类型：□住宅 □花园住宅 □办公楼 □商铺 □其他
1.2座落： 区 路 弄 号 室以及 号车位： 1.3建筑面积（实测/暂测）： 平方米； 户型： 室 厅 卫：
1.4权利人 1.5房地产权证/房屋所有权证编号： 沪房（地） 字（ ）第 号； 1.6室装修情况： 1.7附属设施、设备： 1.8是否已设立抵押：□否 □ 是，抵押权人： ；贷款余额：约 元；
贷款余额处理方案：□ 甲方自行还清： □乙方首期房价款由丙方保管并优先用于偿还，余额转达付甲方/不足部分甲方自行补足；
□转由乙方承担（转贷款，或称转按揭）
1.9是否已设立租赁： □否 □是（租赁期限： 年 月 日至 年 月 日），是否已取得承租人放弃对该
房地产优先购买权的书面证明： □否 □是
二手房经纪人专业技术知识考试
