案例
—北京腾飞国际工业园
依托工业园区发展的趋势，运用市场开发运作的模式建成的科技园区，企业入住情况较好。
高科技标准厂房开发成本：2,000元/平米
研发/企业总部/多功能楼开发成本：3,500元/平米项目内部回报率：15％投资回收期：6年
一期完成日期：2007年12月总投资：4亿人民币
目标客户：电子，生物，医药，汽车.
位置：北京经济开发区东区D9占地：8.5公顷
投资商：北京腾飞博达房地产公司建筑面积：10万平米
用地规划：高科技标准厂房50,000平米研发楼/企业总部/多功能楼50,000平米绿化率：25％容积率：1.17
北京腾飞国际高科技园的客户1 维萨拉公司2 葛兰素史克3 必帝
4 西门子医疗设备5 先灵制药
6 Lam Research7 BOSCH8 P&G
31
综合开发模式
开发主体
操作手段
具备外部条件
综合运作模式：工业园、主体企业、工业地产商三种
操作模式综合使用的开发模式。
开发主体不再单一，不同阶段开发主体存在差异，属于多主体共同开发模式。
由于建设规模较大和涉及经营范围较广，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证。因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。
区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。项目建设规模较大，涉及经营范围较广。
32
由于规模大、经营范围广，需以政府规划为基础并引入社会各方力量共同完成区域工业地产建设。
综合开发模式的流程
总体规划园区建设园区管理园区升级?区域经济研究?园区开发定位?行业发展规划?国内招商?概念性规划?基础设施建设?国外招商?控制性规划?基础设施规划?详细规划?客户管理?物业管理?土地容积率?产业升级?园区招商定位?园区开发策略?园区招商策略?开发财务规划主导企业进驻，施工建设，带动其它相关企业进驻工业地产商介入，施工建设，出租、出售给进驻企业33
案例
—北京经济技术开发区
北京经济技术开发区于1992年10月开始建设，一期23.5平方公里，1994年8月25日被批准为国家级经济技术开发区，1999年开发区的7.5平方公里,加挂中关村科技园区亦庄科技园牌子，享受国家级经济技术开发区政策，享受中关村科技园区政策，2002年8月份国务院批过ISO14001环境管理体系认证。
北京经济技术开发区引入社会各方力量，共同建设，使园区得以快速发展。
诺基亚工业园
主体企业引导模式
百盛物流园工业地产商开发模式嘉捷工业园工业地产商开发模式北京经济技术开发区项目图
34
第三部分：工业地产盈利模式分析
?出租模式?出售模式?REITS模式?案例分析
35
工业地产发展专题研究202008 - 图文
