工业地产开发模式工业地产开发通常包括的四种开发模式：工业园区开发模式通过政府行为，划区域规划发展集群产业。该模式为中国目前各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国工业地产市场的主要载体。主体企业引导模式实力企业获取工业用地开发相对独立的工业园区,自身进驻且占主导，通过土地出让、项目租售等方式引进同类企业。工业地产开发模式工业地产商模式房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地,建设基础设施或厂房、仓库等,然后以租赁、转让或合资等方式经营管理项目。综合运作模式上述三种模式的混合运用。21工业园模式
开发主体操作手段具备外部条件
工业园区开发模式：发区、产业园，示范带动区域经济全面发展。
以政府开发为主导，规划各种开地方政府是我国目前工业地产市场的主要载体，工业园开发模式也是各级地方政府最常使用的工业地产开发方式。
地方政府创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区，形成其特有的优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
区域经济发展迅速，产业潜力十足；
区域辐射地位明显，交通条件优越；
宏观政策重大利好，产业发展具备良好的政策环境。
22
政府规划及先期投入为基础，制定相应的优惠政策及税收政策实现招商，同时还负责园区管理及产业升级。
工业园区开发模式流程政府完全主导的开发模式
总体规划?区域经济研究?园区开发定位?行业发展规划?园区招商定位?园区开发策略?园区招商策略?开发财务规划园区建设园区管理?客户管理?物业管理园区升级?概念性规划?非盈利性基础?国内招商?国外招商设施建设?控制性规划?盈利性基础设?基础设施规施建设划?共用设施建设?详细规划?土地容积率?产业升级政府制定园区发展的总体规划，包括行业的发展规划，园区开发策略、园区招商策略及开发财务规划等，通过前期的基础投入，制定相应的优惠政策来吸引大型工业企业来园区建厂，政府负责未来园区管理及未来的规划升级。23
案例
—东莞松山湖工业园
松山湖属丘陵地貌，地处东莞几何中心，规划控制面积72平方公里，有近8平方公里的淡水湖和丰富的植被。截至2007年6月，已完成130多公里高标准道路、100多万平方米生产生活设施、500多万平方米绿化面积。
以政府规划的工业区、科技园区的建设为主导，吸引符合条件的企业进驻，完成工业园区开发建设。
松山湖将努力发展成为国内外著名企业聚集中心、研发服务中心、人才教育中心和高新技术产业基地业和装备制造业）；聚集“三类企业”（高新技术企业、“两自”企业和高；发展“三大产业”（电子信息产业、生物技术产税收企业）；当好“三创”示范区（创新发展模式、创新发展环境、创新发展能力），全力打造活力松山湖，实力松山湖，魅力松山湖。
东莞松山湖片区发展的两大核心支撑点
1、北部工业城：
2、科学园：
位于松山湖科技产业园区的北部，占地面积约位于松山湖科技产业园区的中心区，占地分成A、B、C、10D、平方公里，E五个工面积３平方公里，拥有大面积的单元式开业分区和一个城市核心区。城发用地，现有研发楼、商务办公楼、东莞市核心区内配备小学、幼儿园、留学人员创业园、生产力大厦等办公场所，高级公寓、商业中心、文体广配套学术交流中心、图书馆等公共服务平场、汽车客运站等生活设施，台满足了区内人员的日常生活需要。另外，各工业分区均设员生物技术国家工程研究中心东莞基地、广, 已引进广东电子工业研究院、南海海洋工生活区，配套饭堂、便利店、东华南工业设计院等技术平台，自动柜员机、运动场等设施，打造信息咨询平台、产权交易平台、并正全力企业可租用、购买或购地自建件项目孵化器，努力将其建设成为东莞的863软员工宿舍。
总部中心、研发服务中心。
24
以电子信息、生物技术和高端装备制造为主的开发建设及招商策略，促进产业链的完善与发展。
2007收入年松山湖实现工业总产值110亿元，比上年增长45%；本级可支配财政大中型科研机构达到4.5亿元，比上年增长125%；工商税收5.07亿元，比上年增长195%.园区全年共引进大中型项目29家，世界500强企业9家，跨国公司企业18家。另外，申请和授权总量分别达到36个，协议引进资金和“广东省版权兴业示范基地”。83件和53件，被确定为“广东省知识产权试点园区”130亿元。2007年，松山湖专利招商进驻主要企业
企业名称主要业务中大南海海洋生物技术工程中心利用现代先进的生物技术进行海洋生物制品、海洋药物、特种饲料、水产添加剂、工业用酶等海洋生物技术的研发和产业化通快集团（技术；（1）钣金加工机床和钣金电动工具；（3）医疗技术。2）激光技术和系统，电子东莞住矿电子浆料有限公司电子浆料，生产电阻、导带、介质浆料等产品。美达王板和精密金属（东莞）专门经营不锈钢加工销售业务。东莞新能源科技有限公司主要生产和销售锂离子电池、锂聚合物电池、超级电容器、燃料电池与动力电池等高新能源产品并提供售后服务艾利和电子科技（中国）主要生产和销售数字音、视频编解码设备（MP3、CAR A/V）。广东生益科技股份有限公司主要从事敷铜板和高多层印制电路板用的系列半固化片等电子材料的制造与销售天弘（东莞）科技有限公司产品主要包括打印机、游戏机和计算机。25
工业地产发展专题研究202408 - 图文
