工业地产发展专题研究202008 - 图文

由天下分享时间：2024/9/12 1:40:14 加入收藏我要投稿点赞

工业地产发展历程

中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速发展。

政策效果经济发展曲线经济高速发展需要，逐步放行阶段今后政策方向开发区名义“圈地”土地集中整顿阶段短暂休克疗法整顿深化，监管力度加强持续整顿，取得阶段性成果合理规划引导发展强化集约用地逐步实施工业用地招拍挂巩固整顿成果04年土出金支理地让收管积极盘活存量土地鼓励产业结构优化升级鼓励向“多功能综合性产业区”发展03年2月至03年底05年至06年07年后粗放经营阶段：圈地；整顿规范经营阶段：放行；管理集约使用阶段：综合；优化

主要标志事件

03年以后中国工业地产迈入新一轮高速发展期，中外工业地产开发商共同角力工业地产市场。

事件一物流地产成为工业地产市场的新宠：从2003年普洛斯带着“物流地产”的概念登陆中国后，中外地产开发商就掀起了物流地产的热潮。事件二AMB在中国市场首次发力于上海：美国工业地产巨头AMB收购了松江九亭的一个物流房地产项目，预计总投资约1330万美元。“这是AMB在中国的第一笔收购。”事件三总部经济、总部模式全国开花：三大总部经济区：?长三角区，以上海为核心的“总部-加工基地”区域合作模式；?珠三角区，形成了香港和顺德、东莞间的“总部-制造业”互动发展模式；?环渤海区，以北京为核心，以京津冀及环渤海为腹地的\总部-加工基地\模式。事件四中国工业地产发展里程碑——中国首界产业园创新论坛召开：2006年8月10日到11日，由北京思源置地房地产顾问有限公司和新地产策划机构联合举办的“中国产业园创新论坛”在北京国际会议中心召开。事件五ＧＥ开始试水中国工业地产：ＧＥ旗下的ＧＥ东芝有机硅公司与江苏省南通市政府签署协议，计划投资约7800万美元在南通建设其在中国最大的工业厂房。同时ＧＥ还将拓展中国商业地产市场，计划通过5000万美元的资产而使项目得到经营性升值。12

政策分析

近两年政府政策主要调控目的在于抑制外资热钱大量进入；及提高工业土地出让金，规范工业土地出让。

06年政策为了防治外资的大量涌入对中国经济安全造成影响，提高外资进入门槛。工业用地招拍挂主要是解决工业用地出让价格太低和过程不规范问题。强化土地出让金收支管理，约束地方政府卖地的冲动。7月11日，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，提高外资进入门槛。8月1日，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行。规范土地供给。07年政策8月6日，国土资源部推出土地使用五大价格与税收措施。五大措施：一是提高征地成本。二是规范土地出让收支管理。三是提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。四是统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。五是加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度。8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。建立工业用地出让最低价标准统一公布制度国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。10月18日，《土地出让金收支管理办法》；11月22日，财政部、国土资源部、中国人民银行日前联合发出《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》。提高工业土地使用税费。13

市场特征

特征一：

工业投资持续增长；呈现工业地产开发热。

中国吸引投资能力增强，参与供给产业分工能力加强；企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移。

?中国参与国际产业分工能力加强，目前“世界制造工厂”的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场；

?北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有其发展的巨大空间；

?区域性招商引资力度普遍加大，各类开发区、工业园区和生产性服务业集聚区层出不穷，直接拉动了工业房产的持续需求;

?各地对工业房产投资开发给予政策、税收和土地供给价格等方面诸多优惠，为工业房产的开发注入了催化剂。

工业土地面积供应缩减原因：

?国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，清理整顿开发区，致使大量开发区或工业园区关闭；?保留下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题，未来的发展空间受限。

特征二：

工业土地存量不足，工业土地日益稀缺。