房地产教学文案

下面是某企业房地产项目市场调研方案 名称 ：××公司××商业城项目市场调研方案 执行部门 一、调研目的

① 降低项目开发成本，提高项目开发投资回报率。 ② 确定适应市场需求的商业街业态组合。 ③ 积累项目推广经验与信心。

④ 分析目标买家（包括投资者和自用经营者）的消费心理及承受能力。 ⑤ 分析目前与商业城定位相符的经营者投资商业城的意向及其强烈程度。 二、调研方法

(一)定性与定量相结合

本次调研活动采用定性调研方法和定量调研方法相结合的调研模式，具体调研的方法包括以下内容。

① 举办调研座谈会，开展定性调研。

② 实行问卷调查，通过统计分析，进行定量调研。 ③ 实行入户访问调研，搜集分析数据。 ④ 实施文献搜集，获取基础信息和资料。 （二）具体研究内容所使用的调研方法

① 商业城所在××市商业物业宏观环境研究。通过统计机关资料查阅、报纸和专业期刊提供资料、召开座谈会的方法获取信息。

② 商业城所在××市社会宏观环境研究，包括政策环境、法律环境等。通过查阅权威行政机关网站包括国家部委网站、全国人大网站了解最新政策和相关法律法规。 ③ 商业城入住业态的定位和规划研究。通过进行定量问卷调查和入户调查进行分析。 ④ 商业城营销媒介研究。通过市图书馆、主要媒介座谈访问等方式搜集营销媒介信息。 三、调研的具体安排 （一）座谈会

① 第1场共邀请人，主要对象包括相关行业私企业主、个体工商业户及其他代表。 ② 第2场共邀请人，主要对象包括本市主要媒体机构人员。 （二）问卷调查

① 问卷调查采用随机问卷发放形式，预计发放调查问卷共300份，采取街头发放和入户调

查相结合的原则。

② 对于问卷分析方法采用SPSS软件进行统计分析。 四、调研所使用的分析方法 ① 聚类分析。 ② 因子分析。 ③ 联合分析。 ④ 回归分析。 五、质量控制 （一）质量控制方法

① 对参与调研人员进行调研培训，使其充分理解市场调研的目的和要求。 ② 在调研开展之前，要充分了解调查的背景以及相关的工具准备等。 ③ 利用文献法收集的资料要保证所收集资料的可靠性和真实性。 ④ 对于入户开展的问卷调查要进行电话复核。 （二）对所收集数据的质量控制方法 ① 数据分析结果的偏差控制在%以内。 ② 对所有数据结果进行100%的逻辑编辑。 ③ 专人对数据和数据结果进行复查和分析。

第一条 房地产开发项目(以下简称房地产项目)经济评价,是房地产项目可行性研究的重要组成部分,是房地产项目决策科学化的重要手段.为了引导房地产业健康发展,减少房地产开发投资的盲目性,提高房地产项目经济评价质量,制定本方法.

第二条 房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求,运用微观效益分析与宏观效益分析相结合,定量分析与定性分析相结合,动态分析与静态分析相结合的方法,做好经济评价工作.

第三条 在房地产项目经济评价中,按照房地产项目未来获取收益的方式,可将房地产项目主要分为下列类型:

一,出售型房地产项目.此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入,回收开发资金,获取开发收益,以达到盈利的目的.

二,出租型房地产项目.此类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入,回收开发资金,获取开发收益,以达到盈利的目的.

三,混合型房地产项目.此类房地产项目以预售,预租或开发完成后出售,出租,自营的各种组合方式得到收入,回收开发资金,获取开发收益,以达到盈利的目的.

第四条 房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价.对于一般的房地产项目只需进行财务评价;对于重大的,对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目,如经济开发区项目,成片开发项目,在作出决策前应进行综合评价.

第五条 财务评价应根据现行财税制度和价格体系,计算房地产项目的财务收入和财务支出,分析项目的财务盈利能力,清偿能力以及资金平衡状况,判断项目的财务可行性.

第六条 综合评价应从区域社会经济发展的角度,分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用,考察项目对社会经济的净贡献,判断项目的社会经济合理性.

第七条 房地产项目经济评价应在房地产市场调查与预测,房地产项目策划,房地产项目投资与成本费用估算,房地产项目收入估算与资金筹措的基础上进行.同时应注意对房地产项目进行不确定分析和多方案比选.

第八条 房地产项目经济评价的结论可以为房地产开发商服务,作为房地产开发商投资决策的依据;可以为政府管理部门服务,作为政府管理部门审批房地产项目的依据;可以为金融机构服务,作为金融机构审查贷款可行性的依据.

第九条 本方法适用于以房地产为主要产品做为商品进入市场交换和房地产开发商自营的房地产项目.其他房地产项目的经济评价方法也可参照使用.

第十条 房地产项目经济评价人员收集基础数据的准确性和选择参数的合理性,对房地产项目经济评价结论的正确性有着重要的影响,这就要求房地产项目经济评价人员具有较高的素质,以便在进行房地产项目经济评价时做出正确的分析和判断.

（一）项目入市时机选择

理想的入市时机：我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场，是卖楼花还是卖现楼；是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖；是按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马；是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。

根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备： 1、开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求； 2、你已经知道目标客户是哪些人； 3、你知道你的价格适合的目标客户；

4、你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点；

5、已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题； 6、已确定目标客户更能接受的合理销售方式； 7、已制定出具竞争力的入市价格策略； 8、制定合理的销控表；

9、精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案; 10、组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划； 11、尽力完善现场氛围；

12、你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市； 13、其他外部条件也很合适。 （二）项目广告宣传计划

当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的：降低客户成本，一切为了销售！ （三）销售部署

房地产销售的阶段性非常强，如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是：保持进度与策略节奏一致——预热期、开盘期、强销期、保温期；防范销售阶段性问题——如工期、质量、配套等；估算综合成本及销售者影响因素剖析——资金积压、广告推广、税

费变化等。