封 面
作者：ZHANGJIAN
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房地产开发各阶段成本控制要点 立项成本控制要点指南 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 开发形式 ?征地费用 ?少交或晚交，力争减?项目部负责 免 1、 新征土 地 ?房产确权后办理拆迁?项目部负责 ?拆迁安置费用 ?大市政费用 安置费用 ?自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理 ?工程部、设计部和审算部负责自建部分；工程部负责交政府部分。 备查文件 详见项目立项成控制要点说明中目开发成本构成表附表一、附表二。 ?规划条件 ?满足公司利益最大?项目部、设计部负责 化，合理提高容积率，降低土地成本 ?明确买断内容明细 ?周期长、次数多 ?明确验收标准明细 ?与项目付款时间直接挂钩。 ?符合集团要求，有利于北京公司； ?双赢原则； ?项目部负责 ?项目部负责 ?工程部、项目部负责 ?项目部负责 ?项目部负责 ?项目部负责 ?为公司争取最大利益 ?项目部负责 2、 买断项 目 ?买断内容 ?付款总额 ?付款时间 ?三通或七通一平的标准 ?手续风险 详见项目立项成控制要点说明中目开发成本构成表附表一、附表二及断方式的成本构成 3、 合作开 发 ?合作方式 ?分成比例 ?交房时间 ?尽可能地延后交房， ?工程部负责 详见项目立项成控制要点说明中目开发成本构成表附表一、附表二及?交房标准 ?付款总额 ?付款时间 ?不低于合同中交房标准 ??选择有利于公司利益的方式 ?项目部负责 ?项目部负责 ?项目部负责 作开发的成本构成规划成本控制示意图 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件 ?市场信息搜集和分析 ?市政状况信息分析 （1）可行性规划设计 ?规划要点确立 ?可行性研究设计任务书?可行性设计变更 ?组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。 ?未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。 ?对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整 ?设备选型方案提前确定 ?根据提交的设计成果进行投资估算 ?根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书 ?方案设计招投标 ?方案设计评审 （2）报批 ?注意市政设计 ?注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整 ?对报批设计进一步调整 ?设计要求 ?内部审核 设计部负责，项目、审算、销售部配合 1、 规划方案 （2）方案评审 由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理负责 设计部负责，工程部配合 审算部负责，设计部配合 设计部负责，项目部、销售部协作 设计部 招投标评审委员会 项目部负责，设计部配合 设计部负责，知会各部门 （3）设计成果 （1）设计方案 2、报批设计 （1）扩初设计要求 3、扩初设计 （2）成本概算 ?根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、设计部与工程部负环境方案等因素对总成本责 作出概算 ?制订经营指导书 审算部负责 （3）扩初设计图 ?根据扩初设计要求招标 ?专家评审 ?内部评审 ?设计调整 ?搜集权威地质资料 ?自己专业人员勘察 ?桩基设计2种以上形式 ?由专家进行桩基形式和桩基结构评审 ?设计调整 招投标评审委员会 设计部负责 （1）地质勘察 4、桩基设计 （2）设计方案评审 （3）桩基施工图 设计部负责，工程部协助 根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等（1）施工图设计要求 因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求 设计部和工程部负责，其他部门协助 5、施工图设计 （2）报建 （3）报施图 （4）审图 （5）施工配合 （6）面积测算 互审互签，明确修改意见，设计部负责，工程设计洽商 协助，知会销售部 设计图纸测算与实际施工时检验相结合 ?结合营销费用控制 ?施工招投标 根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求 ?市场信息调研 ?根据设计要求确定装修材料和设备 制订设计任务书 评审 设计部负责，工程部协助 设计部负责，销售部协助 6、销售包装设 计 （1） 方案设计要求 7、装修方案设（2） 材料设备选型 计 （3） 招投标 设计部负责 设计部负责，销售部协助 招投标评审委员会 销售部负责 设计部负责，销售、工程部协助 项目部负责 设计部负责，项目部协助 招投标评审委员会 销售部负责 （1）小区建筑物功能的经济评估 （2）市政配套方案 ?市场调研 ?有针对性扩充建筑物功能 ?市政状况调研 ?争取政府有利条件 ?根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额 ?招投标 ?市场现状分析，智能化必要性分析 ?智能化内容控制 8、功能设计 （3）环境方案设计 （4）智能化设计 ?招投标，寻找外部合作，招投标小组组织，争取双赢 总经理负责 （5）销售承诺 （1）设计调整费用 保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性 设计部负责，工程部协助 9、设计变更 （2）设计变更洽商 （1）选型 （2）方案确定时间 （3）采购 严格按照设计变更洽商流设计部负责，工程、详见《工程现场程进行 销售部协助 变更管理规范》在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装 招投标 设计部负责，工程部协助 招投标评审委员会 10、材料设备 其他费用 详见《设备材采购规范》 招投标成本控制要点指南 控制要点 1、投标单位的选择 控制什么 1、 资质 2、 管理水平 3、 技术力量 4、 历史记录 5、 资金实力 6、 合作经历 怎么控制 1、 建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。 2、 从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位。 谁来控制 1、 工程部负责工程监 理招投标合同； 2、 设计部负责设计、环境、装修招投标合同。 3、 审算部负责材料设备招投标合同。 4、销售部负责营销、包装招参考文件 详见招投标管理规范第条至15条和招投标管理序 3、 主办部门推荐五家投 投标合同。 标单位报招投标工作 组。 4、招投标工作 小组审核、招投标评审委员会审核 考察、评估、筛选三家以上投标单位报招投标评审委员会及主管领导 主管领导批准。 详见招投标管理规范第条至15条和招投标管理序 2、招投标文件 各类合同的招投标书 内容应包含： 1、工期； 2、工程造价或取费标准； 3、质量要求； 4、付款方式； 5、招标范围； 6、结算方式； 7、验收标准； 8、投标注意事项； 9、废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）； 10、 接标时间； 11、开标时间； 12、定标方法； 13、投标单位补充意见； 14、标准合同条文； 15、图纸、其他要求等。 1、主办部门起草、制定招投标标准文本 1、工程部负责工程监 理招投标合同； 2、设计部负责设计、环境、 装修招投标合同。 3、审算部负责材料设备招投 标合同。 4、 销售部负责营销、包装招投标合同。 详见招投标管理规范第条、第16条至20条、招投标管理程序 2招投标工作组审核 招投标评审委员会审核； 主管领导批准； 详见招投标管理规范第条、第16条至20条、招投标管理程序
万科成本控制要点
