.. . .. . .
用，一般按开发完成后的价值的一定比例测算。 5.投资利息
房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要的费用，都应计算利息。 包括土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用（四项），无论其是来自借款资金还是自有资金。借款要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即要考虑机会成本。 投资利息的计算（五方面） 应计息项目（四项）：土地取得成本，建设成本，管理费用，销售费用（注：销售税费一般不计利息）。
计息周期，计算利息的单位时间，可以是年、半年、季、月。
计息期——估算建设期（有些是一次性发生的，有些是建设期均匀发生的）。 计息方式——单利和复利两种方式。
利率——投资利息计算中一般采用估价时点的房地产开发贷款的平均利率。
某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为5%，为吸引3年期的储户，则3年期存款的单利年利率应大于：
下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（ ）。【2010年真题】 A.围墙工程费 B.电力设施工程费 C.居委会用房建设费 D.人防工程费
【正确答案】B
【答案解析】基础设施主要指水电路之类。围墙是附属工程，在建筑安装费中；居委会用房属于公共配套；人防工程属于开发期间费用。（常识题）
【2009年真题】某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（ ）元/㎡ 。
A.310.61 B.321.60 C.477.87 D.494.77
【正确答案】C
【答案解析】参见教材P281。 开发成本、管理费用、销售费用3亿
投资利息3×[（1+7.2%）0.5-1]=1061.23万元 总成本=31061.23万元
S. . . . . ..
.. . .. . .
单位成本为310.61
可转让地块单位成本=310.61/65%=477.87
【2009年真题】成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（ ）。 A.土地取得成本 B.建设成本 C.管理费用 D.销售费用 E.销售税费
【正确答案】ABCD
【答案解析】参见教材P279。
某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。这块地的面积是10000平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（ ）元/㎡。 A.55.20 B.103.22 C.109.63 D.114.82
【正确答案】B
【答案解析】参见教材P280、P281。
540×（1.082-1）+90×（1.081.5-1）+60×（1.080.5-1） =89.86+11.01+2.35=103.22
6.销售税费：销售税金及附加（两税一费，即营业税、城市维护建设税、教育费附加，为售价的5.5%）。
其他销售税费：印花税、交易手续费等。
特定规定，销售税费不包括应由买方缴纳的契税、土地增值税和企业所得税（这些进入了买方的购置成本）。 7.开发利润
开发利润指房地产开发企业的利润而非建筑承包商利润。 开发利润指土地增值税、企业所得税前利润。
开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终实际获得的利润，也不是个别开发商期望获得的利润。 根据不同的基数，有不同的利润率指标。（利润率一般是通过大量调查、了解同一市场
S. . . . . ..
.. . .. . .
上类似房地产开发项目的利润率得到的）
直接成本利润率＝
投资利润率＝
成本利润率＝
销
售
利
润
率
＝
直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小
直接成本好记，7个项目中，带成本字眼的就2个，就是直接成本，销售利润是按照开发完成后的全部价值计算的，包含全部7个项目，注意：算开发利润时，开发利润也是销售利润率计算的项目。
考试时主要考中间的两个，因为容易混淆。记忆窍门：投4成5，总共7个项目， 女人“头饰”（头谐音投，投资利润率，取成本项目的前4个）、男人“金城武”（城谐音成，成本利润率，取成本项目的前5个；还一个理解方法:投资的时候利息还没发生，所以不在投资成本中）。
【2010年真题】某商品住宅项目的土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（ ）。 A.17.13% B.18.30% C.18.61% D.21.47%
【正确答案】B
【答案解析】参见教材P282-283。先算开发利润。
头饰，开发利润=（土地取得费用+建设成本+管理费用+销售费用）×投资利润率 =（600+900+50+60）×20%=32.2
金城武，成本利润率=开发利润/（土地取得费用+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息）
=32.2/（600+900+50+60+150） =18.3%
【2011年真题】某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（ ）万元。 A.17087.20 B.18699.20 C.19666.40 D.20666.67
【正确答案】D
【答案解析】8000+6000+800+600+720+X×6%+X×16%=X
S. . . . . ..
.. . .. . .
X=20666.67。参见教材P282。
【2009年真题】某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（ ）。 A.7.90% B.11.08%
C.11.83% D.13.73%
【正确答案】B
【答案解析】参见教材P283。 土地投资1000万
开发成本和管理费用1200万 投资利息1000×[（1+10%）1.5-1]+1200×[（1+10%）0.75-1]=242.61
销售费用3000×2%=60 销售税费3000×5.5%=165
销售利润=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39 销售利润率=332.39/3000=11.08%
某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/㎡，正常开发成本为1500元/㎡，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/㎡，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（ ）元/㎡。 A.1840 B.2840 C.2966 D.3000
【正确答案】D
【答案解析】参见教材P282～284。
直接成本利润率＝ 开发利润＝（土地取得成本＋建设成本）×直接成本利润率＝（1000＋1500）×6%＝150
土地价格＝土地重新取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋利润
＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000。
利用销售利润率计算出的房地产价值
房地产价值＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋利润
销售税费＝房地产价值×销售税费率 开发利润＝房地产价值×销售利润率 房地产价值
S. . . . . ..
.. . .. . .
＝
【2009年真题】某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。
【正确答案】正确
【答案解析】计算投资利润率时，投资成本主要是土地取得成本、建设 成本、管理费用、销售费用这四个项目（头饰），投资利息和销售税费是
不包括在投资成本中的。土地增值税是在房地产转让的时候才缴纳的，不计入投资成本。参见教材P283。
第三节 成本法的基本公式
1.成本法最基本的公式（掌握） 房地产价值＝重新购建价格－折旧
2.适用于新开发的房地产的基本公式（掌握）
新开发房地价值＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
新建成的建筑物价值＝建筑物建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋ 开发利润
新开发的土地价值＝待开发土地取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
例8-1：某成片荒地面积2平方公里，取得荒地的代价是1.2亿元，开发成“五通一平”（通水、通电、通路、通讯、通气、平整土地）熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积比例为60%。求取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设建设成本和管理费用在开发期均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。
【正确答案】
该荒地开发完成后可转让熟地的总价=该荒地取得总代价+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润
假设开发完成后的熟地价值为V 31.5
V=120000000×（1＋8%）＋250000000×（1＋8%）＋V×（2%＋5.5%＋10%）
解得V=523200000元
可转让面积=2000000×60%=1200000平方米 单价=523200000/1200000=436元/平方米
3.适用于旧的房地产的基本公式（掌握）
S. . . . . ..
房地产评估之成本法
