上海市住宅物业经管规定
(2004 年8 月19日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过)
第一章总则
第一条为了规范住宅物业经管活动，维护业主和物业经管企业的合法权益，根据国务院《物业经管条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条本市行政区域内住宅物业经管、使用及其监督经管，适用本规定。
第三条本规定所称住宅物业经管（以下简称物业经管），是指住宅区内的业主通过选聘物业经管企业，由业主和物业经管企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、经管，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本规定所称业主，是指房屋的所有权人。
本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际使用人。
本规定所称物业经管企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。
第四条上海市房屋土地资源经管局（以下简称市房地资源局）负责全市物业经管的监督经管工作；区（县）房地产经管部门负责本辖区内物业经管的监督经管工作。
有关行政经管部门按照各自职责，协同实施本规定。
街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业经管与社区建设之间的关系。
第二章业主及业主大会
第五条新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业经管区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业经管区域。
建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区（县）房地产经管部门提出划分物业经管区域的要求。区（县）房地产经管部门应当按照本条第一款的规定划分物业经管区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。
尚未划分或者需要调整物业经管区域的，区（县）房地产经管部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府），按照本条第一款的规定，结合当地居（村）民委员会的布局划分物业经管区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。
第六条业主在物业经管中，除享有国务院《物业经管条例》规定的权利外，还有权提议召开首次业主大会会议，有权推选业主代表，并享有被推选权。
业主在物业经管中，应当履行国务院《物业经管条例》规定的义务。
业主应当通过建设单位、物业经管企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。
第七条业主大会由一个物业经管区域内的全体业主组成。
一个物业经管区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。
第八条物业经管区域符合本规定第七条第二款所列条件之一的，建设单位应当书面报告区（县）房地产经管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向区( 县) 房地产经管部门提出成立业主大会的书面要求。
区（县）房地产经管部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。
筹备组由业主代表组成，其成员名单应当自成立之日起七日内在物业经管区域内书面公告。
筹备组自成立之日起三十日内，在区（县）房地产经管部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下，应当召开首次业主大会会议。
第九条业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方M计一票；不足一百平方M有单独房地产权证书的，可与其
他业主合并计票，每满一百平方M计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。
首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
第十条业主大会除履行国务院《物业经管条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。
第十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业经管区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业经管区域内持有二分之一以上投票权的业主。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业经管企业，专项维修资金使用和续筹技术方案的决定，必须经物业经管区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区( 县) 房地产经管部门和居（村）民委员会，邀请区( 县) 房地产经
管部门和居（村）民委员会派代表参加，并认真听取区( 县) 房地产经管部门和居（村）民委员会的意见、建议。
第十二条首次业主大会会议选举产生业主委员会。业主委员会成员应当符合国务院《物业经管条例》规定的条件。
业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责。
第十三条业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向区（县）房地产经管部门备案：
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会议事规则；
（三）业主公约；
（四）业主委员会成员的名单和基本情况。
区（县）房地产经管部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本条规定重新备案。
第十四条业主委员会任期为三年到五年。
市住宅物业管理规定
