上述模式可见图 2 所示：
图 2 本项目 PPP 模式结构示意图
房山区政府 授权 财政部门 河北镇政 府 支付补贴 国土部门
社会资本 投资 土地出让收入
金融机构 贷款 PPP协议
项目公司 投资建设 参与竞 拍 河北镇棚户区改造 及环境整治项目
产出 经营性净地 （三）项目的采购方式
依据《政府和社会资本合作项目政府采购管理办法》（财库[2014]215 号）第四条规定：“PPP 项目采购方式包括公开招标、邀请招标、竞争性谈判、竞争性磋商和单一来源采购。”
依据《政府采购竞争性磋商采购方式管理暂行办法》（财库 [2014]214 号）第三条规定：符合“政府购买服务项目”或“技术复杂或者性质特殊，不能确定详细规格或者具体要求的”等条件的项目， 可以采用竞争性磋商方式开展采购。
本项目系由政府向社会资本购买棚户区改造及环境整治这一公共服务；同时，以目前项目条件来看，由于所包含投资事项较多，其
8
中部分建设内容暂无法确定具体规划设计要求，因此本项目 PPP 政府采购方式选择采取竞争性磋商方式。
（四）项目公司的组建
项目公司由经竞争性磋商选定的社会资本方出资设立，初始注册资本 2 亿元人民币，应以货币资金形式出资，出资计划需满足本项目投融资之需要。本项目建设实施过程中：
1、必要时社会资本方还需对项目公司进行增资，以满足债务融资配套资本金之持续需要；
2、中选社会资本作为项目公司股东，在项目合作期内不应将所持有项目公司股权转让给第三方，除非：中选社会资本联合体成员之间的转让，或为推进本项目之目的且经过采购人书面同意；
3、中选社会资本从项目公司分配股利，应以不影响项目公司履行政府采购合同为前提。
（五）项目合作期限
本项目合作期限包含建设期和“持续履约期”。其中： 建设期为政府采购合同签约至 2018 年末，系项目公司实施棚户区改造及环境整治工作的期限。
持续履约期约为 2019~2024 年，以建设期截止日之后一日为起始日，以财政支付完成全部可行性缺口补贴之日为截止日，除非合作期提前终止或因特定原因延期；持续履约期间，区政府财政应履行支付补贴的约定，社会资本方应履行参与竞拍土地等约定。
9
（六）项目实施的关键问题
1、项目立项 （1）立项主体
本项目采取 PPP 模式完成采购后，中选社会资本新设项目公司， 替代原先经区政府授权的圣泉投资，作为本项目实施主体（立项主体和法人单位），完成项目立项等前期工作，并据此开展后续投融资、工程建设等工作。
区政府负责协调落实对新设项目公司的相关授权工作，完成立项主体变更工作，并向市政府有关部门进行变更备案。
（2）前期工作的衔接
政府采购合同正式签订后，区财政对圣泉投资为实施本项目前期工作所支付的费用进行评审，评审完成后 20 个工作日内，由项目公司按评审认定的额度向圣泉投资完成支付，圣泉投资应向项目公司移交已完成相关前期工作所形成的全部成果、资料、信息。
（3）立项报批工作
项目公司成立后，立即着手准备可行性研究报告编制等立项准备工作，并在某某镇中心区控制性详细规划获得市规委批准后 1 个月内，完成规划选址、用地预审、环境评价、地质灾害评价及立项报批工作。
（4）立项未成功的处理
如因非社会资本方原因导致本项目立项未能通过且无法补救，则采取项目公司清算方式终止本项目合作，政府方应以社会资本已出资情况（即对项目公司的出资）给予合理补偿。
10
2、项目的土地使用权
本项目所包含建设项目涉及土地使用权问题。主要包括： （1）安置房项目所需土地使用权
安置房建设用地在项目公司向政府指定机构足额支付厂区搬迁补偿款后，镇政府协调有关部门完成用地平整及土地收储工作后，向 项目公司划拨土地使用权。
安置房土地使用权参照经济适用房相关规定管理，本项目合作期末，区政府相关部门应将项目公司所持有安置房土地使用权收回，并重新划拨给其他适宜机构。
（2）其他建设项目土地使用权
针对本项目所包含集体产业用房及大市政建设项目，镇政府负责协调相关部门确保项目公司按计划开工所需建设用地。
3、项目其他前期工作
项目公司在镇政府的协调支持下，落实下列前期工作，确保本项目按约定计划完成相关工作：
? 办理征地、拆迁有关报批工作，具体征地拆迁组织实施工作由政府方指定机构执行；
? 取得必要的项目建设用地规划许可和建设工程规划许可； ? 根据需要，以合法合规方式选择勘察、设计、环评、监理、造价、咨询、招标代理及施工单位；
? 组织编制完成项目初步设计文件（含概算）和施工图设计文件（含预算），并取得建设行政主管部门审查通过； ? 完成项目施工许可阶段的各项行政审批、备案工作； ? 建设期需完成的其他前期工作事项。
11
4、项目的投资计划
本项目总体实施计划为：到 2018 年末完成全部搬迁改造、建设任务，2019 年末完成安置房销售工作。政府采购合同签订后 1 个月内，由各合同主体制定具体的投资建设计划。
5、项目的建设管理
项目公司作为本项目法人单位，承担所包含建设项目的建设管理职能，负责本项目建设工程进度、质量、安全等监督管理。
项目监理单位的选择事宜由实施机构负责，选中的监理单位对本项目工程建设实施监理。
6、项目设计与施工
（1）项目设计、施工总包单位的选择
为确保项目建设工程的质量与水准，本项目要求引入的设计单位和施工总包单位具备下述资质：
? 建筑工程设计单位资质要求：甲级 ? 房屋建筑工程施工总包单位资质要求：一级 ? 市政公用工程施工总包单位资质要求：二级
项目公司须按市场化原则，以符合适用法律的方式选择具备上述资质的工程设计和施工总包单位。
（2）项目设计的规划条件及有关要求
镇政府负责协调有关部门给出安置房小区、大市政和集体产业用房建设项目设计所需规划条件及其他相关设计要求。
（3）工程建设保险
项目公司为本项目建设工程购买建筑工程一切险、安装工程一切险、建筑施工人员团体意外伤害保险，及其他通常的、合理的或者中
12
某某市某某区某某镇棚户区改造及环境整治PPP项目-实施方案
