费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5．基础设施费 基础设施费又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电信、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。 6．公共配套设施费 它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照建安工程费的估算方法。 7．不可预见费 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％～5％计算。 8．开发期间税费 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。 (二)开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 1．管理费用 可以项目开发成本构成中前l～6项之和为基数，按3％左右计算。 2．销售费用 它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项： 广告宣传费。约为销售收入的2％～3％。 销售代理费。约为销售收入的1．5％～2％。 其他销售费用。约为销售收入的0．5％～1％。 以上各项销售费用合计约占销售收入的4％～6％。 3．财务费用 它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。 为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出。 房地产开发项目投资估算的作用主要体现为以下三点： 是筹集建设资金和金融部门批准贷款的依据； 是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据； 是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。 二、房地产项目会计核算的特点 (一)开发模式决定会计核算 建设方式和经营模式可以统称为开发模式，不同的开发模式涉及的会计核算方法也存在较大的差异。例如，对于开发任务，是成立分公司还是成立子公司进行管理，其会计核算方法存在根本的不同。 子公司是相对于母公司而言的，具有独立法人资格；分公司是相对于总公司而言的，没有独立法人资格，一般不具有独立核算条件，企业所得税由总公司汇总缴纳。对于房地产企业来讲，负责具体项目开发的子公司，通常叫做项目公司；而负责具体项目开发的分公司，通常叫做项目经理部。 目前大多数房地产企业在开发项目时，选择成立项目公司，即子公司。如果成立分公司，它们会担心分公司的开发业务涉及的纳税风险乃至经营风险牵连到总公司。但随着我国公司法的不断完善，以及房地产企业抵抗风险能力的不断加强，越来越多的大型房地产企业会选择分公司的开发模式。 (二)销售核算与自营核算并存 房地产企业对于开发的产品有两种处理方式，一是对外进行销售，二是留作自用或自营。针对这两种不同的方式，企业会计核算的方法也不尽相同。 如果房地产企业开发的项目全部为自持物业，则企业应按照固定资产建设进行操作和处理。然而，大部分房地产企业的开发项目为综合性项目，购买的土地是一宗地，在这一宗地上既要建设销售物业，也要建设自持物业。这就存在销售核算与自营核算并存的现象。 (三)开发节点与收入、成本核算 房地产企业的会计核算与其他行业企业相比，在收入与成本结转上存在差异。开发产品的建设周期长，建设过程中的预售收入作为预收账款处理，并在项目竣工后结转为销售收入。开发建设中的支出计入开发成本，在项目竣工后结转为销售成本。因此，从会计核算的角度看，项目开发节点对房地产企业会计核算结果将产生直接的影响。 (四)针对总承包单位的核算 房地产企业在进行项目开发时，一般不是自行建造产品，而是与具体的建筑施工企业签订建筑施工合同，委托施工企业进行施工建设，这就是我们通常讲的承发包关系。对于规模较大、施工要求复杂的房地产施工工程，需要有不同的专业施工单位进行分工合作，但为了便于管理，一般由一家具有资金和技术实力的施工单位总承包，然后再由总承包单位将工程分包给其他施工单位。在房地产企业与施工企业问的承发包关系中存在着诸多会计核算问题，针对承包单位的核算将对房地产企业的开发成本产生直接的影响。 (五)非持续经营假设 作为房地产企业来讲，开发完一个项目，可能会在很长时间都没有新的项目进行开发，另外，有些房地产企业的开发模式是开发一个项目就成立一个新的项目公司，从而造成了房地产企业的非持续经营，这违背了会计假设中的持续经营假设。因此，房地产企业的会计核算与其他行业企业的会计核算相比，其本质具有很大不同。 (六)借款费用的核算 房地产行业是资金密集型的行业，房地产企业在开发项目时要投入大量的资金，除了房地产企业具备一定数量的自有资金外，一般情况下要通过银行贷款筹措资金。因此，借款费用是房地产项目开发成本中较大的支出项目之一，借款费用的核算对于房地产企业来讲至关重要。 (七)公共配套设施的核算 为了满足购房者除居住外的其他需求，房地产企业在开发项目时，往往会在开发区域内建造一些配套设施。房地产企业将其提供给居民作为有偿或无偿使用，一般不会对外转让这些配套设施的产权。对于房地产企业在开发区内建造的配套设施，有以下两种处理方式：一是房地产企业自留产权，房地产企业可以取得这部分资产的经营收益；二是房地产企业不留产权，房地产企业不能取得这部分资产的经营收益。以上不同的处理方式，其会计核算方法也存在较大差异。 第二章房地产企业基本核算 第一节货币资金的核算 货币资金是房地产企业在生产经营过程中处于货币形态的资产，它可立即作为支付手段并被普通接受，因而最具有流动性。它由库存现金、银行存款、其他货币资金组成。由于货币资金是现实的支付手段，而房地产企业又是资金密集型的企业，所以货币资金的核算和管理对于房地产企业来讲至关重要。 一、库存现金的核算 库存现金是指房地产企业为了满足房地产开发经营过程中零星支付需要而保留的现金，其实就是存放在房地产企业财务部门，由出纳人员保管，用于企业日常开销的零用现金。 库存现金的核算，分为总分类核算和明细分类核算。 (一)库存现金的总分类核算 库存现金的总分类核算是通过设置“库存现金”科目进行的。“库存现金”是资产类科目，借方反映库存现金的增加，贷方反映库存现金的减少，本科目期末借方余额，反映房地产企业持有的库存现金。 房地产企业内部周转使用备用金的，不在“库存现金”科目中核算，可以单独设置“备用金”科目，也可以在“其他应收款”科目中设置明细科目核算。 房地产企业增加库存现金，借记“库存现金”科目，贷记“银行存款”等科目；减少库存现金，做相反的会计分录。 房地产企业库存现金增加的业务，主要包括两个方面：一是从银行提取现金；二是收取客户的售房款。房地产企业库存现金减少的业务，主要包括发放工资、支付差旅费等。 【例2-l】 2009年6月7日，中联房地产公司从银行提取现金30000元。应根据现金支票存根填制付款凭证，会计分录如下： 借：库存现金 30000 贷：银行存款 30000 【例2-2】 2009年6月10日，中联房地产公司收到客户交存的购房款20000元，根据公司所开发票的记账联填制收款凭证，会计分录如下： 借：库存现金 20000 贷：预收账款 20000 【例2-3】 2009年6月15日，中联房地产公司以现金支付5月份员工工资50000元，应根据工资表填制付款凭证，会计分录如下： 借：应付职工薪酬 50000 贷：库存现金 50000 【例2-4】 2009年6月17日，中联房地产公司员工刘利报销出差费用800元，根据差旅费报销单填制付款凭证，会计分录如下： 借：管理费用——差旅费800 贷：库存现金800 (二)库存现金的明细分类核算 明细分类核算是通过设置现金日记账进行的。现金日记账是反映和监督现金收支结存的序时账，必须采用订本式账簿，并为每一账页顺序编号，防止账页丢失或随意抽换，也便于查阅。 现金日记账一般采取收、付、存三栏式格式，由出纳人员根据审核后的原始凭证或现金收款凭证、付款凭证逐日逐笔序时登记；对于从银行提取现金的业务，一般编制银行存款的付款凭证，并据以登记现金日记账。每日终了应计算本日现金收入、支出的合计数和结存数，并同实存现金进行核对，做到日清月结，保证账款相符。 所有的收付款凭证应由出纳人员送交会计人员，作为登记总分类账的依据。总分类账户中“库存现金”科目余额应与现金日记账的余额相等。 (三)库存现金盈亏的核算 为了保证企业库存现金的安全，房地产企业要定期对出纳员保管的库存现金进行盘点核对，如果出现短缺、溢余的情况，要通过“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目进行核算。 “待处理财产损溢”科目核算房地产企业在清查财产过程中查明的各种财产盘盈、盘亏和毁损的价值。通常设置两个明细科目，即“待处理固定资产损溢”、“待处理流动资产损溢”。库存现金的盈亏应通过“待处理流动资产损溢”明细科目进行核算。待处理财产损溢在未报经批准前与资产直接相关，在报经批准后与当期损溢直接相关。 盘盈的库存现金，借记“库存现金”科目，贷记“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目。盘亏的库存现金，借记“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目，贷记“库存现金”科目。 盘盈的库存现金，按管理权限报经批准后处理时，借记“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目，贷记“营业外收入”科目。盘亏的库存现金，按管理权限报经批准后处理时，借记“其他应收款”、“营业外支出”等科目，贷记“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目。库存现金的盈亏，应查明原因，在期末结账前处理完毕，处理后“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目应无余额。 【例2—5】 2009年6月20日，中联房地产公司财务部对库存现金盈点时，发现库存现金短缺3000元，并及时向公司领导报告，在未查明原因前，会计分录如下：
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