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地产类信托融资的主要模式
一、贷款型信托融资模式 （一） 操作流程
第一步，房地产公司就项目融资与信托投资方达成一致; 第二步，就信托产品的设计与发行获得有关政府主管部门的审批;
第三步，发行信托凭证;
第四步，信托投资方将发行信托凭证所募集的资金以信用贷款的方式投入至房产项目;
第五步，信托公司回收资金。
贷款型信托融资模式操作流程图
投资者（委托人）（1）信托资金（4）信托收益及本金信托投资公司(受托人）（2）信托贷款（3）支付利息偿还本金开发商（项目公司）资产抵押股权质押第三方担保
（二）特点及优势 对公司(项目)要求 “四证”齐全 要求的风险控制机制 资产抵押（土地、房退出方式 偿还贷款本金 自有资本金达到35％ 产等不动产）、股权质word . .
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二级以上开发资质 项目盈利能力强 押、第三方担保、资金监管、受托支付、设置独立账户 融资金额 融资期限 融资成本 视开发商的实力、项以1-2年居多，也存在目前在12％-20％居目的资金需求及双方5年期甚至更长期限多。 的谈判结果，从几千的信托计划 万到几亿不等 优势：融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息可计入开发成本。
二、 股权型信托融资模式
这种方式是信托投资方在集合资金后，以增资的方式，向房地产企业注资，持有房地产企业部分股权，房地产企业承诺一定期限内以溢价方式将股权回购，这种方式实质是阶段性股权融资的方式。这种方式发挥了信托的特色，是银行所不能做的(因为银行不能进行实业投资)。 （一）操作流程
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第一步，信托投资方以发行信托产品的方式从资金持有人处获得资金。
第二步，信托投资方以股权投资的方式向房地产公司注入资金。 第三步，信托投资方获得房地产公司的股权，但该等股权的性质类似于优先股，即对于公司的日常经营、人事安排等没有决定权(可能具有建议权、知情权、否决权等其他有限的权利)。
第四步，信托投资方将其所持有的股权委托原有的股东管理，同时，与原股东或关联方(最好是关联方)签署股权回购协议。为了确保回购协议的履行，双方可能需要有一些担保条件
第五步，房地产公司运营开发项目，获得现金流。
第六步，关联方(或原股东)从房地产公司处获得相应的资金，回购股权，信托融资过程结束。
股权型信托融资模式操作流程图
投资者（受托人）（1）信托资金（4）信托收益及本金信托投资公司（委托人）（2）收购股权或增资扩股（3）溢价股权回购开发商（项目公司）股权质押第三方担保
(2) 特点及优势 对公司(项目)要求 要求风险控制机制 退出方式 股权结构相对简向（项目）公司委派股东和溢价股权回购 单清晰、项目盈利财务经理、土地抵押、股权word . .
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能力强、已投入质押、第三方担保、回购承30%以上的自有诺 资金、项目可不要求四证。 融资金额 融资期限 融资成本 视项目的资金需以1-2年居多，也存在5年期 以谈判结果为定 求及双方的谈判甚至更长期限的信托计划 结果 股权性质 优势 该等股权性质类（1）能够增加房地产公司的一般均要求附加回似于优先股，对公资本金，改善资产负债率，购，在房地产公司司的日常经营、人起到过桥融资的作用使房地在会计处理上仍视事安排等没有决产公司达到银行融资的条件为债权；如不附加定权（可能有建议；（2）其股权类似优先股性回购则投资者会要权、知情权、监督质，只要求在阶段时间内取求浮动超额回报，权等） 得合理回报，并不要求参与影响开发商利润。 项目的经营管理、和开发商分享最终利润。 word . .
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上述模式能够增加房地产企业的资本金，信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股的概念，只要求在阶段时间内取得一个合理回报，并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实际控制权。
三、混合型信托融资模式（夹层融资型）
债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。 对公司(项目)要求 要求的风险控制机制 退出方式 项目盈利前景良好，向（项目）公司委派贷款偿还及溢价股收一般为大型集团开发董事、土地抵押、股项目 权质押、第三方担保、资金证照监管、受托支付综合采用 融资金额 一般在5亿以上 融资期限 以2-3年居多，股权投资期限也可以为5年期甚至更长 融资成本 固定+浮动 购 word . .
地产类信托融资的主要模式
