建设成本导致房价上涨 泡沫之争要理清6
个问题 -
中国经济发展正处于快速推进城镇化和工业化的进程中，房地产业是国民经济的主导型支柱产业。在全面建设小康社会的过程中，房地产业的发展发挥着举足轻重的重要作用。但一段时间以来，一些学者甚至海外机构对中国房地产市场的发展状况大加指责，提出了许多似是而非的概念和看法，给人们的认识造成了诸多混乱，因此，有必要予以理清。
“泡沫”辨析
在此轮有关房地产市场的各种指责中，“泡沫”一词是使用频率最高且最吸引眼球的概念。它给人以“泡沫破灭”的种种联想，似乎中国的房地产市场犹如肥皂泡即将破灭，化为乌有。因此，有必要首先理清“泡沫”。
其一，软泡沫与硬泡沫。
“泡沫”一词本非经济学概念。就其自然特征而言，可分为软泡沫和硬泡沫两种。就泡沫的效应而言，它们可分为有益和有害两
种。将“泡沫”一词引入经济学，是为了形象化地描述某些经济现象。但因“泡沫”是一个描述性用语，难以准确定义，所以，不同的学者分别从不同角度理解“泡沫”，分歧就比较大。有人从软泡沫出发，认为经济泡沫是经济运行中的虚假成分，它的膨胀给人们以经济扩展的假象，但迟早是要破灭的；也有人从硬泡沫出发，认为经济运行中一些扩展现象并非是虚假膨胀，并不存在必然破灭的前景。
持软泡沫看法的人认为，物价上涨不增加任何新的供给，属通胀范畴，它迟早要破灭。但是物价上涨并非都是软泡沫，几个简单的实例是，中国自70年代末改革开放以来，农产品价格、工资、土地价格等等也上涨了几倍乃至几十倍，从未来走势看，这些价格恐怕难以再回到70年代末以前的水平了。进一步说，200多年来，究竟哪个国家的物价和资产价格不处于上升趋势，那么，是否意味着全球经济均处于泡沫经济境地从而迟早都要破灭？实际上，国际经济学界对“泡沫”一词并没有达成相对一致的定义，甚至对它是否可能发生也没有一致的看法。
其二，资产价值与资产价格。
何为“经济泡沫”？持软泡沫看法的人，有的认为是“资产的价格严重偏离于资产价值”。假定以它来定义经济运行中的“软泡沫”，那么，首先需要回答的是“什么是资产价值”？由于在现实
经济活动中，“资产价值”就难以进行数量上的界定，由此，资产价格是否“偏离于”资产价值也就难以说清。为了走出这一困境，一些人选择了“价格是否上升”作为替代性的判别标准，这引致了两个问题发生：
第一，物价上升可以由多种因素引致，其中包括货币发行过多引致的通胀、供不应求引致的物价上涨等等。如果不分青红皂白，将所有物价上涨都称为“泡沫”并要求予以抑制，那么，是否意味着中国自1978年以来的市场经济建设和价格改革都是在制造“泡沫”从而迟早是要“破灭”的？
第二，价格波动是市场机制发挥其功能的基本路径，价格上涨有着引导资源配置、缓解供不应求格局的机制作用，将价格上涨一律视为“软泡沫”并意欲予以消解，这是否意味着在市场机制作用下，价格只能下落或维持不变，不能上升？
其三，财务方法与价格波动。
一些人试图通过财务方法来模拟“价值”，在此基础上，再进行价格对比，界定是否属于“泡沫”。当原料或其他成本上升时，某种商品或资产的价格对应上升，不属于“软泡沫”；而在原料或其他成本没有上升，商品或资产的价格单方面上升就属“软泡沫”。
但这种方法也有几个难以解释的问题：
第一，商品的供应商是否可能根据其成本-收益关系而单方面提高商品价格？众所周知，在完全市场竞争中，任何的厂商都不是商品价格的制定者，只能是商品价格的接受者，由此，在买方市场条件下，即便原料和其他成本上升了，商品（或资产）的价格要提高也比较困难。一个近期的实例是，2003年以来，尽管钢铁价格上扬了，可小轿车价格还在持续下落。在完全竞争市场中，引致价格上扬的最简单原因是商品供不应求。
第二，是否一切资产（或商品）的成本都能够运用财务方法计量，从而界定出有无“泡沫”？如果说绝大多数资产（或商品）能够运用财务方法计量成本的话，那么，至少有两种资产的成本从而价值是很难运用财务方法计量的，即土地和股票。不论在发达国家还是在发展中国家，谁都无法简单运用财务方法核算即在同一地区（如一个省市）内20000元/M2的土地就有“泡沫”，而2000元/M2的土地就没有“泡沫”；同样，谁也无法简单运用财务方法计（核）算同一上市股票20元/股就有“泡沫”，而10元/股就没有“泡沫”。
综上所述，“泡沫”是一个含混的概念，它一方面很难确切地说清楚本应说清的理论问题和实践问题，另一方面，很容易从感觉上和思维上给人们以误导。因此，要研讨中国房地产业的问题，
还是直截了当地有什么问题说什么问题为好。
商品住宅空置率辨析
空置率是证明住宅泡沫的一个主要根据。空置率以一定时间内未售出的商品住宅为计算对象，其中，空置房就是未售出的商品住宅。一些人认为，既然空置率属未出售的商品住宅，那么，它就意味着商品住宅的供给量超过了需求量，与此对应，这部分住宅就属于“泡沫”。但这种认识未免过于简单。关于商品住宅的空置率，有三个问题需要理清：
其一，空置率的计算方法。
在中国，一些人将经济核算中的库存计算方法简单地套用到商品住宅的空置率计算中，其计算公式大致为：（当年竣工商品住宅面积-当年已销售的商品住宅面积）÷当年竣工商品住宅面积。
由于缺乏商品住宅竣工方面的数据，所以，我们用商品房的数据替代（商品房包括商品住宅、办公楼、商业营业用房等），计算结果如表1第4栏所示，1999年-2003年的5年间，全国商
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