随谈“流水倒扣”

随谈“流水倒扣”

随谈“流水倒扣” 商场（卖场）租金通常有三种形式：

、月租：这是最常见及操作最简单的方法，要考虑的

条件包括：

1. 每月租金。

2. 免租期（新落成商场可分为开业前的装修期及开业后

的真正免租期。期间的冷气管理费另议，一般是于装修期间 的冷气管理费减半或全免，而在开业后的真正免租期如常缴 付冷气管理费） 。

3. 年期（ 2 年至 5 年不等，大型酒楼或超市可长达 8 年

至 10 年或以上）。

4. 年递增等（一般介乎 3%~10% 不等）。

二、可变租金：这近似一般大型百货公司向各租户收取 租金的方式。 每月没有固定的租金收入 ,每个租户的租金以其 每月营业额乘以一个约定的百分比收取 ,一般介乎 10% 至 30% 之间。比例视乎品牌的知名度、预计营业额、边际利润率而 定，要留意下列事项：

1. 每月提成租金可含或不含冷气管理费。 2. 一般没有免租期。

3. 一般采用中央收款 （类似百货公司， 到指定位置付款，

取收据后回到各租户商铺取货或派驻收银员到各租户商铺 内直接收款）。

4. 知名的品牌租户可能要求装修补贴，一般以定额分期

发放，如进场装修时先付一半，开业后一个月再付另外的

5. 除中央收款员的工资外，所有销售员的工资均由租户

自行负责。

6. 所有营业牌照均由租户自行办理，可能需要另行订立

张表面固定月租的租约以方便申请有关牌照。

7. 只提供租赁发票，不包括增值税发票。 8. 铺内装修一般概由租户自行负责。

、保底+可变：这是上述纯月租及纯提成的混合模式，

租户每月需缴付较低的固定租金，但若以纯提成方式计算租 金后的金额高于前者的固定租金，该月应收的租金以较高者 为准收取。

例如，每月底租 10 万元，提成点为营业额的 20% ，若 某月的营业额为 100 万元，即提成租金为 20 万元（ 100 万

X 20%），高于10万元底租，该月需缴付租金为

若某月的营业额为 20 万元，即提成租金为 万X 20%），低于10万底租，该月需缴付租金为

20 万。 4 万元（ 20 10 万元。

面提到的“可变租金”也就是我们通常所说的“流水倒

扣”。

“流水倒扣”是商业行业的一种合作模式，也叫销售额提

成。是指业主与经营者按营业额提成的一种合作方式。通常 百货公司比较常用流水倒扣的合作模式。

流水倒扣方式的优点首先是风险共担：即风险主体由通

常的发展商或经营商户或投资者单方承担风险转化为发展 商、经营商户、商业经营公司、投资者共同分担风险，大大 降低了其中每一单方的压力；其次是由于新商业的进入门槛 和经营风险大大的降低了，极大的增强了新商业商户进驻的 信心和冲动；最后是长远经营利益更高：流水倒扣的租金收 取模式是同商户的经营状况密切相关的，在经营成熟后，其 获利将远大于传统的租金收取模式。

流水倒扣方式的缺点是：由于此方式销售收入都由卖场

代收，尤其是在卖场经营状况不好的时候，极易发生债务纠 纷；卖场可能会因为经营状况不好而拖欠货款、开延期支票

或空头支票等。同时另一方面在流水倒扣的盈利模式下，不

少经销商会采取暗中 “跳单”方式，将准客户引导到利润更高 且不受卖场监控的其他店面、办事处甚至厂家，这样一来， 卖场就成为这部分商户的产品展示中心了。

同时此种合作模式尤其不适用于以经营高附加值为主 的黄金、珠宝、古玩、字画等的专业门店或旅游商业卖场。

旅游商业卖场顾名思义就是依托旅游行业的商业概念

的卖场物业，是以销售旅游商品、纪念品、艺术品、工艺品 等为主，辅助以小百货、餐饮、休闲等功能的专业化购物中 心。

其中旅游景点纪念品、小百货、餐饮等单位价格较低、

商品消耗量较大且附加值较低的业态可适用流水倒扣的合 作模式，而其它业态是否采用此种合作模式则需要慎重考虑。

面我们以即将于 2008 年 6月 18日在北京八达岭长城