实用文案
n?1?r??1 ??1?r?*?1?r?N?1N?n基中：K——年限修正系数； N——最高出让年限；
n ——实际出让或转让年限； r ——还原利率
P?A?1? *?1?n?r??1?r??其中：P——土地使用权评估值；
A——土地收益； r ——还原利率； n ——土地收益年限。
（注：当n??,p?A/r,即为土地所有权价值） 还原利率=安全利率+风险调整值
评估值?土地价格?利息????税费?利息?利润?
取得费开发费值收益*土地*相应?土地*土地*相应*50%
土地土地土地增土地取得费开发期利息率开发费开发期利息率土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）*增值收益率
土地使用权价格???税费?利息?利润? 取得费开发费值收益土地土地土地增?1? P?P*1?1?n???1?r??其中：P——有限年期土地使用权价格； P1——无限年期土地使用权价格；
n ——土地使用年限，工业用地为50年；
r ——还原利率，以评估基准日银行一年期存款利率（5.67%）加风险利率（1.03%），确定为6.7%
地价?楼价?建筑费?专业费用?利息?利润?税费?租售费用
专业费?建筑费*i?i为一定的百分率? 利息??地价?建筑费?专业费?*r?r为利息率? 利润??地价?建筑费?专业费?*R'
税费=地价*t
地价?楼价?建筑费?建筑费*i??建筑费*?1?i??地价?*r??建筑费*?1?i??地价?*R'-地价*t-租售费用标准文档
实用文案
实体性功能性经济性??
评估值重置成本贬值贬值贬值??综合造价=土建工程造价+水、暖、电工程造价
重置成本=综合造价+前期费用及其他费用+资金成本 地材价差额=定额直接费*地价价格指数 人工费调整数=工日数*价差额/工日
价差额/工日=评估基准日工日单价-预决算工日单价 调整后的机械费=定额直接费*当地规定的取费系数
建筑物建筑物调整后的工程决算评估基准日其他?*
机械费直接费直接费取费标准调整后的调整后的调整后的调整后的???
直接费人工费材料费机械费其他直接费?工程??实际现行??现行?材料?按现行标准计算?????工程量*单价??*??1?费率???差价??的各项间接成本 重置成本??????建筑物综合价评估时点价格指数*100%
格指数建筑物购建时价格指数? =?1?a1??1?a2???1?an?*100%
待估建筑物待估建筑物综合价?*
重置成本账面原值格指数?建筑物建筑物???实体性?实际已??实际已?尚可使?*100%
?贬值率使用年限??使用年限用年限?建筑物建筑物建筑物建筑物尚可?建筑物实际建筑物尚可???????*100% 成新率使用年限?已使用年限使用年限??成新率?结构部分合计得分*G?装修部分合计得分*S?设备部分合计得分*B
其中：G——结构部分的评分修正系数；
S——装修部分的评分修正系数； B——设备部分的评分修正系数。
房屋耐用年限和残值率表
房屋结构及等级 钢筋混凝土结构 砖混结构1~2等 砖木结构1~3等 标准文档 耐用年限（年） 60~80 40~60 30~50 残值率（%） 0 2 3、4、6 实用文案 简易结构
10~15 3 待估房地产的单位价格?修正交易实例房地* 系数产的单位价格补正值修正系数?1??
交易价格估价期日价格=调整系数*交易日期价格
调整系数?估价期日价格指数
交易日期价格指数修正交易实例房地?*
的单位价格系数产的单位价格待估房地产价格修正系数?待估房地产总积分
交易实例房地产总积分房地产价格=调整系数*交易实例价格
调整系数?1n ?1?r?其中：r ——折现率；
n ——达到与交易实例同等环境成熟程度所需要的年数。 市场法公式：评估值??交易交易行为的交易日期的区域因素的个别因素的??****??实例i修正系数修正系数修正系数修正系数??/n i?1??n建筑物残余估价法公式：B?a?Lr1a2?
r2?dr2?d其中：a ——建筑物及其基地所产生纯收益；
L ——土地价格； r1——土地的还原利率； B ——建筑物的收益价格； r2——建筑物的还原利率； d ——建筑物的折旧率； a2——建筑物的纯收益。
无形资产评估中的收益法应用有两种公式：
无形资产评估值??i?1nK?Ri??1?T? i?1?r?标准文档
实用文案
无形资产评估值=最低收费额+
K?Ri??1?T? ?i?1?r?i?1n其中：K ——无形资产分成率；
Ri——分成基数，即销售收入或销售利润； T ——所得税率；
i——收益期限； r——折现率。
无形资产最低收费额?重置成转让成本无形资产转让*?
本净值分摊率的机会成本转让成本购买方运用无形资产的设计能力?其中：
分摊率运用无形资产的总设计功能
无形资产转让的机会成本?无形资产转出的净减收益?无形资产再开发净增费用
无形资产销售收入销售收入?所得???**?1?? ?利润??利润?分成率?收益额税率??收益额?销售收入*销售收入分成率*?1?所得税率?
?销售利润*销售利润分成率*?1?所得税率?
因而：销售收入分成率=销售利润分成率*销售利润率
销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率 无形资产收益额=收入*收益分成率*（1-所得税率） =利润*利润分成率*（1-所得税率） 利润分成率=
?追加利润现值??利润总额现值
无形资产约当投资量
利润分成率购买方约当投资量?无形资产约当投资量?无形资产无形资产?适用成本?? ?*?1???约当投资量重置成本?利润率?购买方约购买方投入的总?适用成本???*?1?? 当投资量资产的重置成本?利润率??无形资产无形资产?*成新率
评估值重置成本无形资产无形资产?物质资料现行??实耗现行费?????*??实际耗费量价格????工时*用标准?? 重置成本????标准文档
实用文案
无形资产无形资产评估时物价指数?*
重置成本账面成本购置时物价指数成新率?剩余使用年限*100%
已使用年限?剩余使用年限?1?T? R???P2?P1?Q?其中：R——超额收益；
P2——使用专利权技术产品的价格； P1——不使用专利权技术产品的价格；
Q ——产品销售量（此外假定销售量不变）；
T ——所得税率。
第二种原因形成的超额收益可以用下式计算：
R???Q2?Q1??P?C???1?T?
其中：R——超额收益；
Q2——使用专利权技术产品的销售量； Q1——未使用专利权技术产品的销售量； P ——产品的价格（此外假定价格不变）； C ——产品的单位成本； T ——所得税率。 费用节约型的专利：
R???C1?C2?Q??1?T?
其中：R——超额收益；
C2——使用专利权技术后产品的单位成本； C1——未使用专利权技术的产品单位成本； Q ——产品销售量（此处假定销售量不变）； T ——所得税率。
条件百分比=（剩余使用年限/总使用年限）*100% 专有技术评估值=
各年专有技术收益 ?i??1?ri?15P??Rii 1?r?i?1?n其中：P ——商标评估值；
n ——收益年限； r ——折现率；
标准文档
自考资产评估公式(全)
