有权同等的权利。意大利永佃权的期限，与日本不同，可以永久或者附期限，所附期限不得少于20年。
不论是德、法、瑞民法上的土地的用益权还是日、意民法上的永佃权，这种权利的内容，都是永佃权人租用土地，用以耕作或者牧畜，因而在租用的土地上收获孳息。这样的内容，在所有的民法典中，都规定得清清楚楚。
与此相反，地上权从它产生之初，就不是这种性质的权利。罗马法在规定地上权之前，适用添附原则，即地面上的物品添附于地皮，一切被建筑于地皮上的物添附于地皮，建筑物不具有地理的价值，建筑人不能取得建筑物的所有权，所有权归土地所有权人享有。这样的法律规定对于保护建筑人的权利不利，不利于发展经济。为此，罗马法规定了地上权，允许建筑人在向土地所有权人支付了地租以后，可以享有以保存建筑物和其他工作物为目的的权利，即享有地上权。罗马法的这种规定，被后世的民法典所继承。(注：《法国民法典》没有采用地上权的概念，而是使用了不动产的添附权的概念。)《德国民法典》专设“地上权”一章，对地上权作了专门的规定，土地得以此种方式设定其他权利，使因设定权利而享有利益的人，享有在土地的地上或地下设置工作物的可转让的或可继承的权利。享有地上权，使用土地的内容，就是设置工作物，而不是收取物的收益。《瑞士民法典》规定的在土地的地上或地下建造或保留建筑物的建筑权，实际上就是地上权。(注：《瑞士民法典》第779条。)《日本民法》对地上权的规定更为明确，在第265条明文规定，“地上权人，因于他人土地上有工作物或竹木，有使用该土地的权利”;但是地上权人应向土地所有权人支付地租;未以设定行为定地上权存续期限的，无另外习惯时，地上权人可以随时抛弃其权利;地上权人不依照上述规定抛弃其权利时，法院因当事人请求于20年以上50年以下的范围内，斟酌工作物或竹木的种类、状况及地上权设定时的其他情事，确定其存续期间。《意大利民法典》在规定地上权时，规定“土地的所有人可以允许他人在自己的土地上建造、保留建筑物并且取得建筑物的所有权”。
可以确认，国外民法关于永佃权和地上权的立法，从开始的那一天，就是两种不同的他物权，其性质、内容、作用都各不相同。永佃权的内容，是权利人在租用的他人土地上种植或牧畜;地上权的内容，则是权利人在租用的土地上建筑建筑物或者种植竹木等不动产。这样两种不同的权利，是绝不能混淆的。
(二)中国永佃权和地上权的发展历史。
中国他物权制度的产生发展，大致可以分为两个时期，一是古代法时期，二是现代法时期。
1.古代法时期。中国古代他物权产生的时代各不相同。据已故民法学家李志敏先生考证，我国最早的他物权是地上权，西周的卫鼎就记载了地上权的事例，即颜阵在矩所占有的土地上种植森林，既不妨碍矩将土地所有权转移，又因自家的种植而得到报酬。在秦代，已禁止使用人质而只得使用物质，由此可以推论在秦以前就有质权存在，且分为人质与物质两种。典权制度则出现在北齐，《通典。宋孝正关乐风俗传》：“帖卖者，帖荒田七年，熟田五年，钱还地还，依令听许。”帖卖即典权。关于完整的地上权的规定，并不多见。
永佃权最早出现在何时，无从可考，但根据史料，可以断定最晚出现于宋代，先则永佃成业，继之土地的所有权与耕作权进一步分离，逐步得到发展，取得永佃权(即田面权)者，又可以将地租给他人耕种，可以继承、典押、出卖、转租。至明清，永佃权逐步发展而盛行于江苏、江西、福建、安徽等地，称土地所有权为田底权，称永佃权为田面权，田地称作地骨，田面称作地皮。清朝户部则例规定：“民人佃种旗地，地虽易主，佃户依旧，地主不得无故增租夺田。”永佃权在我国的产生和发展，是物权制度发展到一定阶段的结果，其中包含着佃农斗争的胜利。这一制度富于弹性，既有佃者的名称，又有业主的身份;既可租种，又可出典、出卖、出租，因而有利于土地改良，缓和封建人身关系。(注：李志敏：《中国古代民法》，第101页; 史尚宽：《物权法论》，第186页。)成为非常完备、非常富于弹性的他物权。 (注：李志敏：《中国古代民法》，法律出版社1988年版，第111页。)
2.现代法时期。清末修律，是使我国法制告别传统的中华法系而迈入现代法时期的转折。在《大清民律草案》中，参照德国法和日本法的立法例，在物权编设4章规定他物权，其中用益物权分地上权、 永佃权、地役权3章，没有规定典权;担保物权专设一章，分为通则、 抵押权、土地债务、不动产质权、动产质权5节。在《民国民律草案》中， 他物权的立法体制略有改变，各种他物权均分章规定，共设有地上权、永佃权、地役权、抵押权、质权、典权6章。 至《中华民国民法》正式颁布，物权编共设7章规定他物权，分别是地上权、永佃权、地役权、 抵押权、质权、典权、留置权，形成了完备的他物权制度。其中第832 条规定的是地上权，内容是：“称地上权者，谓以在他人土地上有建筑物，或其他工作物，或竹木为目的而使用其土地之权。”以下各条规定地上权之抛弃、地上权之撤销、租金减免请求之限制、地上权之让予、工作物及竹木之取回权以及建筑物之补偿等内容。在第842 条规定永佃权：“称永佃权者，谓支付佃租永久在他人土地之上为耕作或牧畜之权。”“永佃权之设定，定有期限者，视为租赁，使用关于租赁之规定。”以下各条分别规定永佃权之让与、佃租之减免、撤佃、永佃权受让人之地租偿还责任、相邻关系规定之准用等。
在这一时期的地上权和永佃权规定的内容中，可以看出，中国近代民事立法关于地上权的规定，基本上是借鉴西方立法经验，而对永佃权的规定，则多是我国古代的立法经验的总结。这是符合中国古代和近代立法发展的实际情况的。
四、地上权与永佃权的不同内容
无论是国外还是国内，无论是历史上还是在现实中的立法，都是将地上权和永佃权作为两个不同的权利概念加以规定，严格区分地上权和永佃权的界限。这两个权利具有不同的内容。
(一)地上权的内容。
地上权的具体内容包括：
1.地上权的取得方式。
地上权的取得方式与所有权的取得方式相同，可以分为原始取得和继受取得;还可以分为基于法律行为取得和基于原因事实取得。重点是基于法律行为取得的方式。地上权一经发生，就具有长期存续性(也称为永续性)，也具有可转让性和可继承性。
基于法律行为取得地上权，主要的是地上权的设定行为。土地使用人欲取得地上权，应当进行申请，经过土地所有人批准，进行地上权的登记，取得地上权。登记应确定地上权的具体内容，如设定范围、存续期间、税租等，均应明确规定。地上权基于合同行为而让与，也是基于法律行为取得地上权，为继受取得。地上权人转让其权利，得与受让人以合同为之，如私有房屋买卖，其地上权随房屋所有权的转让而一并转让。地上权转让是物权的转让，非经登记，不生效力。
基于原因事实取得地上权，包括：一是因继承而使无地上权人通过继承而取得地上权，此种继受取得，亦应进行登记。二是基于不动产抵押物的拍卖，一般认为系因事实而取得地上权。三是因取得时效而取得地上权，(注：我国最高人民法院对此有司法解释，参见杨立新：《民法判解研究与适用》第二集，中国检察出版社1996年版。)即为因时效完成而申请登记为地上权人。
地上权的存续期间，应规定为三种情况：一是无期限，可以永久使用该土地，如宅基地使用权，一般不规定期限。二是定有期限，如有期限地受让土地使用权，依其期限届满而消灭地上权。三是具体体现期限，如因地上权人交回土地而消灭地上权，建筑物、工作物衰朽、废弃而结束期限。
2.地上权人享有的权利。
地上权人享有的权利，一是土地占有与用益权。准许地上权人直接占有使用土地，并排除他人的妨害，享有物上请求权。二是地上设置物的所有权。此种财产所有，与一般财产所有权相同，享有一切权能。三是占有的土地及建筑物的相邻权。地上权人对于地上标的物依附的土地，与所有人享有同
样的相邻权，以保护其权益;对于地上设置之物，因其享有所有权，故亦享有相邻权。四是地上财产及地上权的处分权。地上权为财产权，故除合同另有约定或另有习惯外，可以转让，通常的转让方式是与地上权一并转让，地上权也可以作为债权的担保。五是取回权的补偿请求权。地上权期限届满或因其他原因而消灭，地上权人在归还土地时，得请求取回地上设置之物;地上物如果拆除于地上权人和社会经济两蒙损害的，若土地所有人愿意以时价收购，地上权人可就其地上物的价值，请求土地所有人予以适当补偿。
3.地上权人承担的义务。
地上权人承担的义务，一是支付地租或税金。使用土地约定支付租金的，应依法支付租金而为使用。宅基地使用权则应依法按期交纳税金。购买土地使用权的，应首先支付价金而后方可使用。无偿地上权，无须交纳租金。二是信用保全义务。地上权人对地租、税金的交付，应负保全信用的义务。拖欠地租、税金达一定期限者，应撤销其地上权。三是恢复原状义务。地上权消灭时，土地所有人恢复其对于土地的支配权，地上权人应负恢复原状的义务。地上权人处分其地上物，土地所有人有先买权，地上权人负有准予其先买的义务。
4.地上权的消灭。
地上权因下列事实而消灭：一是地上权撤销或期限届满;二是土地灭失;三是地上权的抛弃;四是地上权与土地所有权混同;五是国家依法征用。
(二)永佃权的内容。
1.永佃权的取得。
土地承包经营权的缺陷及其对策 - 兼论建立地上权和永佃权的必要性
