２６.是否成立业主委员会?
业主入住率达到百分之六十以上时，可成立业主委员会。 27.什么是维修基金?
维修基金是房屋维修更新改造的重要保障资金。 28.维修基金的用途有哪些?
专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后，自然损坏或不可抗力原因毁损而实施的维修、更新和改造。
29.购买商品房按照什么标准缴纳物业维修基金?
购买多层商品房（七层以下、含七层)的，购房人按照建筑面积30元／平方米缴纳;购买高层商品房（七层以上，不含七层)或设有电梯的多层商品房的，购房人按照建筑面积45元/平方米缴纳。
３0.何时开始收取维修基金?
2002年11月1日起签定合同的均收取。办理产权登记时由市产权处收取。 31.维修基金如何管理？
维修基金由房管部门代管，按受财政部门和业主委员会检查、监督。房管部门对存入的维修基金按照售房单位、住宅小区、单幢住宅产权人登记总账和明细账，依法实施会计核算。
32．为什么业主在转换房屋所有权时,其财政专户中剩余维修基金不予退还？
维修基金是房屋的养老金，应随房走，不应随人走，在业主转让房屋所有权时,随房屋所有权同时结算过户，原业主交纳的,由住户受让人向原业主支付相应的基金数额。
3３.装潢是否要申请？
必须由物业公司批准办理登记，登记施工人员的身份证或施工队的资质证书，然后办理装修许可证。
34.物业管理是按建筑面积还是按使用面积收费？ 按建筑面积收费,地下室不收。 35.主体结构的保修年限何时开始? 从上房之日起。
36.厨房和卫生间地面管道渗漏、水池，水箱漏水保修多长时间？ 一年。
37．墙面顶棚抹灰层脱落保修几年?
一年。
38．房屋白蚁预防多少年不受危害？ 15年。
３９.上房后用电线路可否改动？
征得物管同意.
４0.外公司拆迁安置卡是否可以购买我公司的房产?
与我公司签订过协议的可以. ４1.房地产面积有争议如何处理?
可在上房后找产权处测绘公司测量,费用:住宅1.5元／平方米,营业房2.5元／平方米.
42.阁楼上平台产权归属？
平台由业主共同所有,共同使用。 43.房屋建筑面积最后以谁测量为准？ 以产权处测绘公司最后测量为准。 4４.房屋质量发生争议如何处理？ 由质检站检验后处理。
45.如何选择理想的住宅？
（1） 住房的质量和结构（2）住宅区的环境（３)住宅区的配套设施(４)住宅的区 （5）住宅区的物业管理。 ４6.商品房的计价方式？
按建筑面积计价，也可以按套内建筑面积或按套（单元）计价。
晨会、夕会、周会、月总结会、反思会(学习会）
一、晨会：
1、时间:每天一会，早8：0０准时开始,会议时间２0分钟; 2、方式:客户部经理负责组织并主持会议,双向沟通，互动参与; 3、内容:
(1）考勤；(１分钟）
（2)各业务组负责人通报当天客户拜访计划,先后顺序为直销业务组、中介业务组、公关业务组；
（5分钟)
（3）经理调度当天工作，安排各业务组相关工作;（5分钟）
（4)经理助理通报昨日房产销售信息,各业务组之间信息沟通, 避免撞车事件(5分钟） (５）其它(4分钟） 二、夕会：
1、时间:每天一会,晚6：00准时开始,会议时间2５分钟；
2、方式：客户部经理负责组织并主持会议，双向沟通,互动参与; 3、内容：
1．各业务组负责人通报当天客户拜访情况, 销售业绩通报(各小组销售额（套数）、总销售额（套数）、完成计划率、业绩排名 （５分钟) 2． 关理调度、点评当天工作； (5分钟)
（1） 信息交流、沟通,各小组负责人总结当日工作，提出相关建议（5分钟） （2） 相关知识培训与学习（10分钟)
（3） 夕会需做记录,尤其是对销售业绩通报的记录和对销售信息与经验交流的记录,做到成
功共享、信息共享。
三、周五例会 ：
1、 时间:周五晚6：00--7:00；
2、 方式:客户部经理负责组织并主持会议,互动参与,深度沟通,形式多样，气氛活跃; 3、 内容:
（1） 各业务组负责人总结分析一周工作状况，总结工作经验,表扬先进,鞭策后进(15分
钟）
（2） 销售能手演讲台,经验大家分享（20分钟)(基本内容) （3） 相关知识学习与培训(15分钟)(基本内容） （4） 各业务组负责人通报下周工作计划（５分钟) （5） 总结(5分钟)
（6） 记录周五例会，认真总结例会管理经验，不断提高管理水平，并将收集、整理好
的会议材料、案例,形成文字和专案,上报公司。
四、月度总结会:
a) 时间：每月最后一周周五例会为月度总结会; b) 方式:客户部经理负责组织并主持会议，互动参与,深度沟通，形式多样,气氛活跃；
c) 内容:
（1） 各业务组负责人总结分析一周及本月工作状况,总结工作经验，表扬先进,鞭策后进
（１５分钟)
（2） 销售能手演讲台，经验大家分享（20分钟) （3） 相关知识学习与培训(15分钟）
（4） 各业务组负责人通报下周工作计划及下月工作计划（5分钟) （5） 总结（5分钟)
（6） 记录月度总结会,认真总结会议管理经验,不断提高管理水平,并将收集、整理好的
会议材料、案例,形成文字和专案，上报公司。
五、反思会（学习会）
1、 时间:每周一晚6:３０—8:00
2、 对近期工作中出现的问题集中讨论，总结经验教训，深刻反思。 3、 形式：聘请培训师讲座、观看光盘、座谈会、案例分析、书刊交流等 4、 内容：销售技巧培训、楼盘知识培训、项目策划培训、典型案例分析等
注：各部门根据实际情况加以实施。
第一章 公 关 礼 仪 训 练
形象要求?形象包括仪表、仪容、社交、谈吐、举止、行为等,能体现一个人的文化素质，并常常成为公众取舍和亲疏的缘由。作为公司的一员,个人的表现将直接影响公司的形象，所以必须具有＂自己就是代表公司\的强烈意识。
着装要求?衣着应合乎其企业形象或商品形象，应以稳重大方,整齐清爽,干净利落为基本原则。?--服装要求得体、协调、整洁、悦目。
--上衣和裤子、领带、手帕、袜子、鞋子等最好能相配,服装大小合身，符合季节。?－－衣服要熨平，皮鞋要擦亮。?－-着装请注意左胸前口袋不放其它东西(手帕除外）,勿将两手插在裤兜里。?--男士穿长裤，不可穿露趾鞋或便凉鞋，不可不穿袜子。?--女士宜化淡妆,勿戴过多饰品，办公室女士穿裙子应同时穿过膝的长袜,不宜穿领口低的衣服，超短裙或皮短裙。
--注意仪表,勤理发、勤剪指甲。?--个人卫生：男士不留长发长须,不染发;女士不染发，不化浓妆；着装整洁得体。
社交、谈吐?--注意口腔卫生，与人交流时口腔中不应有异味或口中含有异物。?--与人交谈时要有诚意,热情，语言流利，准确;除了客户是同乡或其他极其特殊情况下可以使用方言外，一律讲普通话。与人交谈时切勿用手或手中握的物件指向别人。
--交谈中善于倾听,不要随便打断别人,或东张西望;勿鲁莽提问,或问及他人隐私,避免卖弄机智和学识，不要言语纠缠不休或语带讥讽;更勿目无他人，出言不逊。?-－在对外交往中,要注意称呼,注意一般交谈的题材,如天气、物产、风土人情等 ，应用礼貌用语，可称呼\先生、小姐、女士、同志\等，勿使用＂喂\等不礼貌称谓,应注意声调适中，交谈结束时,应简短话别,助手可抢先几步往前开门,客户要送至门外。 ?－-见面时采用互相握手致意,由女士、长辈、上司先伸手并以右手为宜，男士应先脱手套再握手，妇女则不妨戴着手套握手。握手时应迎视对方视线,勿往下看或移开视线，与女性握手应轻握，参加大型活动人数较多时，可与主人握手,对其他人点头或微笑致意。
举止、行为?－－守时:准时上、下班,不迟到，不早退。
-－上班时，应保持良好的精神状态，精力充沛，精神饱满,乐观进取。?-－对上司或同事要有热情,对工作处理要保持头脑冷静,微笑可以使别人忘记烦恼，留给别人良好的第一印象。?-－开诚布公,坦诚待人,互相尊重。在公司内仅是职务高低不同,无人的贵贱之分。?－-热情诚恳地对待来访的客人，不以貌取人。在事先约定的时间内等候客人,若客人来访等待时，勿将其搁在一边,可取报纸、刊物给对方阅读
--在公共场合避免一些坏的姿势或习惯:诸如抓头发，咬手指，打哈欠,挖鼻子等。?--走路时自然目视左右，勿高声呼叫他人。与长辈上司同行时，原则上应让其先行。?－-进出他人房间，必须先轻轻敲门,听见应允后才进去,进入房间后轻轻关门。
--使用他人的物品须征得他人同意后方可借用，并及时归还。?--应保持好的坐立姿势,以赢得别人的好感。会见客户或出席仪式遇站立场合时,站在长辈或上司面前时,不要双手叉抱在胸前或放在后面。坐下或站起的姿势不宜突然或幅度过大，站起后把椅子放回原处，女士坐时应双膝并拢。 电话?--电话接线员和公司的电话行为应符合规范,要注意控制语气、语态、语速、语调。语言亲切、简练、礼貌、和气,必须具有\自己就代表公司\的强烈意识。?--及时接电话(勿让铃声超过三遍）,迟接电话须示歉意。
--使用规范用语。例如:“您好，XX公司”等。?-－要仔细倾听对方的讲话，决不要在对方话没有讲完时,打断人家。?--对方声音不清楚时,应该善意提醒：\声音不太清楚，请您大声一点好吗?＂?--如电话打进来了,对方要找的同事不在,在询问对方名字之前,先把这一情况向对方讲清楚，再考虑如何处理，如果要求对方不要挂断时，一定要不断向对方招呼,表示你还在照顾这个电话。同事回来后，立即转告并敦促回电。 －-如果电话打出去，要找的客户不在,应请教对方这位客户何时回来,如果要留话让接话人转告，应先问:＂对不起,请问尊姓大名\或问\怎么称呼您＂,讲完后再说声\谢谢!\?--如果谈话所涉及的事情比较复杂,应该重复关键部分，力求准确无误。?--谈话结束时,要表示谢意，并让对方先挂断电话。
－-切忌用电话开玩笑，通话要简短扼要。
名片
-－用双手把名片的文字向着对方先递出名片，在递送或接受名片时应用双手并稍欠身,接过名片后认真看一遍,谈判时应放在桌子上排列好，对照再认，会议结束后放入口袋或公文包里。如客户先递出名片，应表示歉意，再递出自己的名片。切忌随意塞进口袋。
宴请?-－衣冠整洁、准时到场。
--宴请地点要适合客户的喜好，最好由客户选定。
－-陪客人数不宜超过客人数,如果只有一位客人，可以有两位陪客。
－-分明主次位子,领客人就座后方可就餐。?--进餐时举止文明，使用餐具尽可能不发出声响，嘴中不发出大的咀嚼声。?--咀嚼时把嘴闭起来，不能一面咀嚼一面说话。 -－残菜、残骨应吐在碟盘内。 --不能醉酒。
--说话的声音控制在对方听到为宜。 --用牙签时，请用手稍作掩饰。
--注意协调气氛，力求和谐、友好、热烈，但不要喧宾夺主，更不可与人争执。?--需要打喷涕、咳嗽时,注意使用你的餐巾,转声背对客人,然后向其他就餐客致歉。
--有事需要离席,应说明原因，说声\对不起\。?-－不可留下客户自己先走。?--不要在客户面前领取收据或付款。?－-一般等主人、主要客人离席后，方可离席。
办公场所及环境卫生?--保持办公场所整洁美观,物品材料等摆放在规定地方,不随地吐痰、擤鼻涕,乱扔杂物,办公垃圾、生活垃圾、建筑垃圾应分别倒入指定的地点。
--雨、雪天雨具请放在门厅处指定地点，不能在办公室晾雨衣和伞。?－-开关门窗应小心，避免动作幅度过大。?--车辆停放在指定的停车点,并保持车容整洁。 －-墙上勿随意钉勾和悬挂物品,张贴物应整齐、美观。
--办公桌应保持整洁、无污痕,桌面和桌下请勿放置杂物，下班离去前将桌面整理清洁。文件柜、办公桌内的文件等应摆放整齐,重要文件锁入柜内。?-－办公场所工作时间内，禁止吸烟。客户特殊要求除外。
－-办公室桌面不得有任何与工作无关的东西存在。
第二章 电 话 行 销 训 练
“谁是我们的顾客? 谁是我们的竞争者？
为什么顾客想要买我们的东西?
是什么因素让他们选择向我们买东西? 为什么他们选择向我们的竞争者买东西？
我们必须提供什么样的附加值才能做成生意?”
以上这几句话是世界销售地产金氏记录保持者汤姆﹒霍普金斯说过的。每一句话都经过绝对的思考，而且总是围绕以上的六个问题进行推销话术的设计。让我们想一想,在我们进行推销的时候问过这些问题了吗?没有的话,我们又如何让我们的话更富有说服力呢?
在电话成为当今最快捷的联系方式之一,电话行销将是我们必不可少的一种销售方式。电话中因我们不能直接的对面顾客，如何建立信赖感并促成交易，让我们的推销话术富有说服力显的至关重要。
在以下章节中我将结合我们的售楼工作和大家一起来共同探讨电话行销的一些内容。 一、何接听陌生电话:
电话接听的最主要的目的是说服顾客到现场来，故有一个原则须注意:
1． 语调须亲切，吐字须清晰易懂。 2． 说明的速度得当,简洁而不冗长。 3． 事先准备好介绍的顺序,有条不紊。
4． 时间不宜过长，也不宜太短,通常不超过三分钟。
例一:我们可以回想一下,我们作为售楼人员是否遇到以下情况，我们是如何应对的哪? 顾客:请问你们这是“城市花园”售房处吧? 售楼员 :请问你要买房子吗？
顾客：不一定,只是问问罢了。请问你们的房子具体是在什么地方?
售楼员：我们的房子是在南京路与西安路交叉口。先生是不是抽空来一下现场,这样解释比较清楚。
顾客：好的有时间我一定来参观。 售房员:欢迎、欢迎、再见!
从以上这个例子中我们不妨来探讨一下，这个例子很明显的犯了几个毛病:
1． 被动而不积极。传统的接听电话均为回答式，即有问必答，不问不答；试想,顾客都是
售房专家吗？他们该从何问起？一个训练有素的推销人员应引导顾客询问问题，循序渐进，并主动告知我们的房子的特色及概况,并随时测知其了解的程度而最终促其移驾到现场参观。
系统培训资料
