弃一切机会学习一流管理理念,还指要不断创新,形成有久隆特色的有较大影响的管理理念和管理模式。
核心价值观:共同创业、共同成长 共享成功、共享财富
共同创业、共同成长、共享成功、共享财富是久隆的企业价值观,也是具有久隆特色的企业文化内容。关于共同致富的理解是:
1、久隆将来的格局是少数大股东与多数小股东共同致富。大家除了有很高的工资性收入外，还应该工资性收入外,还应该有一笔可观的财富。
2、共同致富对普通员工也具有重要意义。企业发展了，我们可以给员工提供更多的培训机会，增加工资收入和福利,使大家相对于其他企业生活水平更高。
3、共同致富不是与每个人共同致富，而是与企业大多数人共同致富，与我们有共同理想的人共同致富。不适应企业发展的人必将被淘汰，他们不会成为共同致富的对象,否则不就成了新的“大锅饭”。
４、从共同致富又发展为久隆的核心价值观：共同创业、共同成长、共享成功、共享财富。当前，我们正着手构建由久隆股东、员工、顾客和全社会共同组成的利益共同体。
质量方针：铸精品工程 创同行一流 以优质服务 让顾客满意 “铸精品工程 创同行一流”是久隆集团的质量追求和品牌追求,指久隆集团要建就建精品工程,领先同行。“以优质服务 让顾客满意”指顾客的满意是久隆的追求,优质服务是久隆应具的品质。久隆集团将以一流的工程质量和服务质量赢得顾客的满意,最终实现可持续发展。
市场理念:超越顾客期望，创造完整产品 提供零缺陷服务
“超越顾客期望”指久隆集团关注预期市场的发展动态和顾客需要,以超前的市场开发理念引导或契合顾客需要。“创造完整产品”指久隆集团坚持住宅产业化的发展思路，使开发设计、建筑施工、物业管理等形成有机的产业链,并强化质量管理,为客户提供一条龙服务。“提供零缺陷服务”指久隆集团创造产品、提供服务的终极目的是实现产品和服务本身的零缺陷，在创造美好家园的同时,为顾客创造美好的生活方式。
企业口号:久隆集团创造美好家园
“创造美好家园”,不但指久隆集团作为房地产开发企业，建筑高品位、高质量的物业,为客户创造美好的居所和生活方式,还指集团尽最大努力，营造信任、友爱、和谐的工作、学习、生活氛围,使久隆利益共同体的成员都感受到家的温暖。 （二）企业文化的提升和重新确认
2002年末，在深圳新全息咨询公司的参与下,集团对企业文化进行了提升和重新确定，确定后的企业文化内容为：
久隆集团标志释义:
久隆集团标志以“久隆”汉语拼音“jiｕｌoｎg”的首字母“j”‘l’为构成要素,二者巧妙组合意寓久隆人用勤劳的双手托起明天的太阳。
标志红色热烈奔放，象征着激情、理想、进取与希望，蓝色庄重沉静,象征着质量、安全、科技与信誉。
标志构成形式为稳固的正立三角形,象征久隆人为了共同的使命和理想众志成城，也意寓久隆集团稳步快速持续发展。
企业使命:创造美好家园
久隆集团坚持走住宅产业化的道路，肩负着不断提高住宅的人文品质,为客户创造美好生活方式的使命。
共同愿景：
久隆集团要成为同行业首屈一指的经营机构，要长期以来对周围的世界产生重大影响,要给
我们生存的世界留下永不磨灭的印记，要得到有见地的企业界领导的普遍敬佩。我们的具体目标是：到2０0７年，成为淮海经济区一流房地产企业;到201２年,要一举成为全国一流房地产企业。
核心价值观:实现共同富裕
共同富裕的主体分为五个层次：
从内到外分别是股东、员工、战略伙伴、客户和全社会,他们依次服务、相互依存,构成了久隆利益共同体。
共同富裕还可理解为四个共同:即共同创业、共同成长、共享成功、共享财富。
共同创业，指艰苦奋斗，永远创业，居安思危，持续创新。共同成长,指团队学习,不断进步，终身学习,永续发展。共享成功,指荣誉共享,资源共享，不断成功,追求卓越。共享财富,指思想共享,精神共享，共享生活,共享家园。
三、对企业文化的思考题
为了加深大家对企业文化的理解,充分激发对工作的热情和个人潜力,特设置以下问题,希望能认真思考。
思考题之一
1、我们的存在理由是什么？ 2、我们的客户是谁?
3、我们需要或希望从我们这里得到什么? ４、我们当前的目标是什么?
５、为了比他们的期望做得更好我们能作什么？ 6、外部环境对我们部门的要求是什么？
7、什么业务价值对客户、公司和我们是重要的?
８、我们单位的目标,以及它们与部门的、公司的和总公司的目标一致吗？
9、我们的宗旨和使命,以及我们是否有明确的使命说明,确定本单位为什么存在。 1０为了满足客户需求我们应该完成什么任务？ 思考题之二
1、什么是你带给你在工作中的核心价值（不管这种价值是否被奖励或认可？） ２、什么核心价值你认为可以教育你的子女保持并希望他们带到工作中？ 3、如果你早上醒来，你已经有足够的钱可以退休，你是否保持这个价值? 4、你能相信这个价值1００年都不会变吗？
5、你愿意保持这个价值,即使在它变成非竞争优势？
6、如果你要建立一个新的组织，不管是什么行业,你是否会将其作为新的组织的核心价值？ 思考题之三
1、什么价值观应指导本组织的活动？ 2、如何沟通和建立这些价值观？
3、为了建立共享的远景我需要谁的支持?
4、为了得到大家全心的支持，怎样传达实现远景的好处？ 5、如何使人们创造性地参与建立共享的未来？
6、我将如何通过洽谈取得意见的一致和目标的一致？ ７、我还能怎样得到小组的承诺和“认同”？ 四、附著名企业的企业文化案例： （一)企业使命
索尼的使命：为了公众的利益，去体验技术创新及其应用的快乐。 迪斯尼的使命：使人高兴。
沃尔马的使命：提供顾客物有所值的东西 :用比较低的价格和比较多的选择，改善他们的生
活,其他一切都属次要。 强生的使命:减轻病痛。
摩托罗拉的使命：以公平的价格向顾客提供品质优异的产品和服务,光荣地服务于社会。
默克的使命：我们做的是保存和改善生命的事业。我们所有的行动都必须以达到这个目标的成就来衡量。
(二）核心价值观
索尼的核心价值观:提升日本文化和国家地位;成为开拓者而不是追随者,做不可能的事；鼓励个人的能力和创造性。（说明：起源于20世纪50年代,第二次世界大战后,日本的产品被认为质量低劣。)
宝洁的核心价值观:产品完美，不断完善，诚实与公平,尊重与关心个人。
３Ｍ的核心价值观:以卓越的品质、价值和服务满足客户要求；持续发展，为股东提供可观的回报;尊重社会和自然环境；成为员工引以为荣的企业。
花旗银行的核心价值观：扩张主义：在规模、服务种类、地区设点方面采取扩张主义;遥遥领先:例如最大,最好,最能创新,获利最好;自主与企业精神;实力主义；积极进取与自信。
沃尔马的核心价值观：力争上游，对抗凡俗之见;和员工成为伙伴;热情、热心、认真工作；精简经营；永远追求更高的目标。
迪斯尼的核心价值观:不容有犬儒主义式的嘲笑态度;狂热地注意一贯性和细节；以创造性、梦想与想象力不断追求进步;狂人地控制与保存迪斯尼的“魔力”形象。
IBM的核心价值观：给予每个员工充分的考虑；花很多时间使顾客满意;坚持到底把事情做好，所作所为追求完善。
通用电气的核心价值观：在对顾客、员工、社会与股东的责任之间求取相互依赖的平衡（没有明显的等级之分)；个人责任及机会；诚实与正直。
摩托罗拉的核心价值观：不断进行自我更新；发掘“我们内部潜藏的创造力”；不断改进公司的一切作为：构想、品质与顾客满意度；以尊严对待每一位员工，视之为个体;在业务的所有层面追求诚实、正直、合乎伦理。
第 二 章 售 楼 常 识 训 练 集 一、房产基础知识 1．房地产？
是房屋和土地的社会经济形态,是房屋和土地作为一种财产的总称。又常称为“不动产”,英文为“REＡL ＥSTATE”。
2．房地产业？
是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 3.房产?
即对于房屋的占有、使用、收益和处分的权力。 4.房地产开发?
是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供热、供电、通讯、道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。
5.土地开发？
是将“生地”(不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。 6．房屋开发？
由买得土地使用权的发展商,对土地进行平整、修路、铺设上下水管道及热力网，然后建
造各类房屋以及公共设施。
7．房地产开发的特点？
房地产开发具有投资风险大、收益高、增值快的特点。其风险主要来自四个方面:第一,是市场风险,由于房地产市场价格波动而给投资者带来损失的可能;第二，是购买力风险,因物价上涨过快而造成投资收益水平下降的可能;第三，是拖欠风险，由于房地产购买者财务状况的恶化而使房地产投资及其收益无法全部收回的可能；第四，是由于自然灾害和意外事故的发生而给投资者造成损失的可能。
8．房屋建筑、楼宇开发？
包括土地“三通一平”或“七通一平”。“三通一平”指道路、供电、供水到位,场地平整;“七通一平”指道路、供热、供电供水、供煤气(天然气)、给排水、排污、场地平整、
９． 什么是房地产权？
是指房屋和土地的所有权，从土地所有权中分离出来的土地使用权，用房地产做担保的房地产抵押权,房屋典当而产生的典权以及属于债权的房地产租赁权等。 １0.什么是共有房产?
是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同拥有。分为按份共有和共同共有。共同共有的房产若转让需经全体共有人同意，否则无效。 1１.产权与所有权的区别是什么？
产权包括所有权，所有权是指房屋所有权人对其拥有的房屋有行使占有、使用、收益和处分的权利,并有排除他人干涉的权利。 1２.什么是房地产转让?
是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式将其房地产权转移给他人的行为。。
13．土地产权？
包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、租赁权。 １4.土地所有权？
含有法律意义上的所有权和经济意义上的所有权双重含义。所谓法律意义上的土地所有权,表示土地所有者将土地当作自己的财产，对其实行占有、垄断，拥有对土地支配的权力。所谓经济意义上的所有权应该表述为土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入。只有具有上述双重意义上的所有权者是完整的所有权概念。
15.土地使用权出让?
土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
１6.土地使用权届满后如何处置?
土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 17.如国家对土地使用权提前收回怎么办?
国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。 18.土地使用权划拨?
是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 19．房地产转让?
房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的
行为。 20.塔楼?
一般指塔式高层住宅,是以共用楼梯、电梯为核心布置的多套住房的高层楼房。这种楼房的高度从12层到35层，超过35层是超高层,塔楼一般是一梯4户到一梯12户。 ２1．板楼?
一般指板式小高层住宅,是由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯、电梯。这种楼房的高度一般为１２层左右。 22.建筑容积率?
指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 2３.建筑密度?
即建筑覆盖率,指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比。
24.绿化率?
指规划建设用地范围内绿地面积与规划建设用地面积之比。 25.规划建设用地面积?
指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物）所占面积、运动场地等等。 ２6.绿地率?
绿地率=居住区绿地面积／居住区用地总面积＊1０0%。 ２7.拆建比?
拆建比=新建房屋面积/被拆除房屋面积。 28．辅助面积?
是指建筑物中各层平面中的楼梯、走道所占净面积的总和。 29.结构面积？
是指建筑物各层中外墙、内在墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱(均包括管道面积）等所占面积的总和。 3０.建筑面积？
建筑面积指建筑物外墙(柱)勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖,结构牢固，层高2．20米以上(含２.2０米)的永久性建筑。 31.使用面积系数?
使用面积系数＝总使用面积(平方米）／总建筑面积（平方米）＊10０%。 ３2.居住面积系数?
居住面积系数=总居住面积（平方米)/总建筑面积（平方米）*100%。 33．商品房销售面积如何计算？
销售面积是指购房者购买的套内或单元建筑面积（简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和（久隆开发的房产不分摊物业管理房等面积）。 34.商品房的使用面积?
指房屋内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算 35.商品房的套内建筑面积?
指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。 ３6.商品房的套内墙体面积？
共用墙墙体水平投影面积一半计入套内墙体面积,非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积，每幢楼的东西山墙均按一半计入面积。 3７．阳台建筑面积?
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