山东建筑大学房地产估价课程设计
致 委 托 方 函
山东建筑大学：
受贵校委托，我公司秉着独立、客观、公正的原则，于2013年12月23日至12月31日，对山东建筑大学和平校区原办公楼、图书馆的市场价格进行了评估，估价目的是为委托方进行转让提供估价对象房地产客观、公正、科学、合理的市场价格参考。
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合评估经验，充分考虑影响房地产价值的各项因素，评估确定估价对象房地产在2013年12月25日的市场价格为（币种：人民币）：
山东建筑大学和平校区原办公楼、图书馆的市场价格总值为19259.06万元 大写金额:壹亿玖仟贰佰伍拾玖万零陆佰元。 其中：
办公楼现值为:人民币5427.35万元 大写金额:人民币伍仟肆佰贰拾柒点叁伍万元 图书馆的现值为：人民币13831.71万元
大写金额:人民币壹亿叁仟捌佰叁拾壹点柒壹万元
评估过程、结果及有关说明详见《估价结果报告》。
济南XX房地产估价事务所（ 盖 章 ）
法定代表人：马玉
2013年12月23日
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估 价 师 声 明
我们郑重声明：
一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。
四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 六、需要声明的事项：
（一）本报告估价时点为2013年12月23日，提交报告之日为2013年12月31日。在市场无明显价格波动条件下，报告有效期自提交报告之日起不超过半年，即2013年12月23日至2014年6月23日。随着时间的推移，该房地产的价格应作相应调整，甚至重估。
（二）本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不能做其它用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
中国注册房地产估价师签名 ： 注 册 章 ：
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估价的假设和限制条件
一、本报告委托方为山东建筑大学，委估的房地产为山东建筑大学和平校区办公楼、图书馆。本次评估假设估价对象为完全产权，无租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价格。
二、本报告所称评估价格，系指我们对所评估房地产在现有用途不变并在估价时点之状况和外部经济环境前提下，为本报告所列明的目的在估价假设和限制条件下提出的公允估值意见。
三、由于委托方未提供估价对象《房屋所有权证》，故本次评估依据委托方提供的《商品房买卖合同》进行评估，若房屋面积等数据与最终颁发的产权证书不符，则估价报告应进行相应的调整，特提请报告使用方注意。
四、本次评估为委托方进行转让之目的使用，提供估价对象正常市场价格参考，故本次评估设定估价对象于估价时点为完全产权，无租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价格，特提请报告使用方注意。
五、根据济南市现行土地转让政策有关规定，其转让所得费用40%归政府所有，转让所的费用60%归原土地使用权所有者所有。
六、在评估所委托房地产市场价格时，我们未考虑估价对象房地产所欠付的抵押、担保以及如果该房地产出售则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制，我们也未对房地产评估增值额作任何纳税准备。本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对房地产市场价格的影响。
七、自估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及使用状况如发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。
八、本次估价是以委托方未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。
九、本报告含有若干附件，它构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。
十、本报告是在委托方确定提供基础文件、有关法律证明文件、数据资料的基础上做出的。委托方对所提供文件以及相关数据的真实性和可靠性负责，并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留、隐瞒。
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估 价 结 果 报 告
一、委托方
单位名称: 山东建筑大学 注册地址: 济南市历下区和平路 法定代表人:山东建筑大学
二、估价方
单位名称: 济南XX房地产估价公司 注册地址:山东省济南市临港开发区 法定代表人:马玉
估价资质等级：建设部房地产价格评估壹级资质 联系人电话：18353121012
三、估价对象
（一）估价对象基本状况
估价对象为山东建筑大学和平校区办公楼、图书馆。
山东建筑大学和平校区办公楼建筑面积4825.28平方米，使用面积3497.32平方米楼高11层，框架结构，建成年代1992年8月；图书馆建筑面积12000平方米，5层框架结构，竣工日期2000年10月。办公楼与图书馆总占地面积为15000平方米。土地为国有划拨土地使用权。 （二）估价对象区位状况 1、历下区基本概况
历下区位于济南市城区东部,总面积100.89平方公里,辖13个街道办事处,19个行政村。全区人口约96万,常住人口56万。有省级以上科研机构100余家，有学校62所，有文化设施23处，有医疗机构28家，健身路径188条，标准体育场10个。坚持拓展空间和完善功能并举，积极推进新区开发和老城提升，累计完成拆迁总面积600余万平方米，开工建设投资千万元以上项目185个，新增建设总面积达1000余万平方米，城市形象更加靓丽。坚持以人为本，努力在更高层次、更大范围内改善民生，切实让人民群众共享改革发展成果。就业和保障体系更趋完善。 2、估价对象区位状况
位置 ：山东建筑大学和平校区位于和平路47号，山师东路同和平路交界口路
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北，西校门位于解放桥路口东南角，地理位置很优越。
公共服务设施及教育配套设施 ：山东建筑大学和平校区附近有中国农业银行、工商银行、建设银行、家乐福商场、市中心医院、省实验中学等，生活服务及教育设施较齐全。
交通 ：校区西距历山路约50米，北距解放路约200米，南距和平路约500米，通达性很好。校区附近有3路、5路、BRT—1路、165路等多条公交车站，交通便捷度很高。
基础设施状况 ：估价对象所处地区居民生活区、配套服务区等多个功能区域定位科学、区分合理，路网、排水、照明、绿化等基础设施和环境建设完善，状况完全可以满足居民生活需要。 （三）估价对象市场分析
1、土地市场分析 ：（1）供应量——2013年土地市场 “开门红”
2013年1月份土地供应15宗，面积56.29万平米，相对于2012年首月济南土地市场的零出让，2013年土地市场可谓“开门红”;从供应结构上看，1月份土地供应以居住用地为主，供应10宗，面积45.29万平米，占80%;商服用地供应5宗，面积11万平米，占20%。
2月份土地供应12宗，47.56万平米，较1月份有所回落，分别减少20%和16%;从供应结构来看，2月份土地供应以居住用地为主，供应9宗，30.1万平米，占供应总量的63%;商服用地供应3宗，17.46万平米，占供应总量的37%。 （2）供应区域——集中在奥体、高新唐冶和传统西部三大片区
从供应区域来看，1、2月份土地供应集中在奥体、高新唐冶和传统西部三大片区。其中，奥体片区供应10宗，39.9万平米，占总供应面积的38%;高新唐冶供应8宗，33.29万平米，占总供应面积的32%;传统西部片区供应4宗，20.83万平米，占总供应面积的20%;城南片区供应3宗，5.71万平米，占总供应面积的6%;西客站片区供应1宗，3.44万平米，占总供应面积的3.3%;城央片区供应1宗，0.69万平米，占总供应面积的0.7%。高新唐冶和奥体片区作为济南“东拓”的重点片区，成为新年土地供应热点区域。
2、整体市场分析：2013年一季度如大家预期的一样，新一轮房地产调控如期而至。今年的市场即使面临着政策的压力，但整体表现甚至要好于大家之前的预期。刚需市场正在向政策展现出其坚强的韧性。楼市成交的火热带动了房价持续上涨。统计局公布的70大中城市新建住宅价格指数环比已经连续上涨7个月，同比已经连续上涨2个月。其主要原因在于，地方版细则无论是响应时间还是执行力度都表现得不尽如人意，从而使“新国五条”政策没有真正落地。持续上涨的房价将使得未来房地产的调控常态化，而中央政府将会根据市场情况继续深化调控，进而防止房价的快速反弹。
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