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北京市CBD写字楼租金特征价格分析
作者：张一帆 王艺凝
来源：《现代经济信息》2011年第18期
摘要：“新国十条”对住宅市场冲击背景下，写字楼日益成为投资热点，北京CBD作为全国最重要的商务中心之一，其写字楼市场研究具有重要的实际意义。本文采用特征价格法构建模型对北京市CBD写字楼市场租金差异进行实证研究和分析。研究结果表明，轨道交通、距离CBD中心距离、建筑形象和景观、公交数目以及楼层数对写字楼租金有较为显著的影响，其中轨道交通和建筑景观形象对租金的影响最大。建筑面积和建筑年龄对租金的影响不大，这有异于以往的研究。
关键词：北京CBD 写字楼；租金；特征价格
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2011）09-0108-03 一、引言
写字楼是指由一间间写字间组成的，主要供人们办公的楼宇，它是一种通过出售或者出租办公空间而赢取利润的物业。简而言之，写字楼是办公活动的劳动空间(顾朝林，2001)，广义的写字楼是指国家机关，企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物(刘洪玉，1996)。CBD作为北京商务核心区，是北京高档写字楼发展最早、也最为集中的区域。 国外的写字楼市场历史较长，研究也较为丰富。我国写字楼市场历史较短，研究比较有限，房地产相关研究多集中在住宅市场上。2010年4月房地产新政出台后，住宅市场受到一定的冲击，而零售地产及写字楼由于不受新政限制，日益成为投资和开发的热点。本文主要探讨影响北京CBD写字楼租金差异的因素和影响程度，通过特征价格模型的建立进行研究。
二、已有研究回顾 1.特征价格模型
特征价格，在英文中是Hedonic Price，在国内的一些介绍性的文献上，被称为享乐价格，乐观价格，效用价格等；而在台湾学界，则被统一称为特征价格。从经济角度来讲，Hedonic指的是对产品或服务的消费而得到的效用或满足。由于异质产品包涵的各种特征，特征价格理论认为消费者对产品的消费实际上是对其特征的消费。
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特征价格模型最早在1939年由Court在《Hedonic Price Index with Automobile Examples》一文中提出，用于建立汽车价格指数模型。1966年Lancaster将其引入房地产领域，1967年Ridker将特征价格理论应用到房地产市场分析中。Griliches(1977)和Rosen(1974)进行了系统总结，建立了后续研究中常用的特征价格研究框架。迄今为止的特征价格研究主要应用在住宅地产方面，对商业地产的研究相对较少。写字楼特征价格分析始于80年代Clapp对洛杉矶大都市区写字楼租金影响因素的研究，他使用1974年的写字楼租金数据，对105个高层写字楼样本进行了建筑面积、年龄、层数、内部停车、区位、物业税、空气质量、通勤时间等方面的分析来建立模型。
(1)特征变量及影响因素
写字楼特征价格模型常用特征变量列表如下： 表1：特征价格法常用特征变量 (2)常用函数形式
通常有线性模型、对数模型、对数线性模型、半对数模型等。有文献提到BOX-COX 转换函数的应用，但存在争议。例如Cassel& Mendelssohn (1985)提出了批评，Cropper，Decker& McConnell(1988)也认为某些变量未进入模型或者以虚拟变量形式进入模型的时候，用BOX-COX转换函数将带来严重的误差。 表2：特征价格法常用函数形式
P指价格，L指区位，S指建筑结构，N指邻里，ε为常数项 2.基于特征价格模型的分类实证研究
根据对国内外研究的总结，在描述房地产物业的特征时通常将其分为三类，建筑自身的特征，邻里特征和区位特征。在写字楼的特征中，其中建筑自身特征就是描述物业面积，结构，硬件配套等实体特征属性以及物业管理，业权等软特征；邻里特征是描述物业周围环境属性的特征。在大量的住宅特征价格研究中，住宅环境因素包括绿化、治安等。而由于写字楼与住宅的不同功能性质，邻里特征包括了写字楼周围的酒店配套水平以及金融设施配套水平；区位特征是对于房地产物业来说的重要性是显而易见的。由于房地产物业的固定性，一旦确定了固定的区位，在目前的技术水平下很难移动的，因此物业的区位特征对于物业的价值十分重要，对于写字楼来讲，由于特殊的使用功能，对区位有更多的要求。而实质上区位特征主要就是体现在土地价值上的。
(1)建筑特征视角的文献回顾
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对于写字楼乃至任何建筑物而言建筑质量是影响其价格的重要原因。刘洪玉(1996)提出，一栋建筑物的建筑设计形式和物业外立面维护的水平是影响物业吸引力的两个重要物理因素。 关于建筑质量(architecture quality)对写字楼租金的影响，包括Hough and Karts(1983)，Vandell和Lane (1989)。在后两者的研究中，以Boston和Cambridge的102个A级(Class A)写字楼物业为样本，分别将均衡租金(equilibrium rent)和空置率作为实证模型的因变量，看作建筑物的设计特征和非设计特征的函数，建立特征价格模型。研究结果都证明了承租者愿意为更高建筑质量的写字楼物业付出更高的租金代价。
郑钱洋(2006)在对沈阳市写字楼资金的微观影响因素进行研究时提出，业权状况这一特征变量是我国写字楼市场上比较独特的特征变量。统一业权(即只租不售)的写字楼在发达城市的写字楼市场上显出一定优势，而且业权状况变量在模型中显著影响沈阳市写字楼租金水平。 Hough和Karts(1983)对芝加哥CBD写字楼进行研究，认为建筑质量好坏对租金起着显著影响，但不能确定外部建筑形象与是否与写字楼内部特征相关联。
Vandell和Lane(1989)对波士顿和剑桥的写字楼进行研究，结论是建筑设计的舒适度会影响租金和空置率，样本中建筑设计质量居前20%的写字楼租金相对后20%平均高出22%。 杨鸿、贾生华、顾杰(2008)分析了中国杭州的写字楼租金数据，认为良好的建筑形象、建筑服务和充足的车位比例对租金有显著且重要的影响。同时建筑年龄变量系数为正，可能是因为国内写字楼市场仅有十来年时间，刚好促进写字楼的成熟而不是破旧贬值。另外最早开发的写字楼往往居于城市核心区域，开发时间与区位选择可能存在内生性问题。
Gat (1998)对以色列特拉维夫的研究表明，影响写字楼租金最重要的因素是写字楼物业对于三个城市“焦点”(urban focal points)的可达性和写字楼的建筑设计质量，建筑物的高度和建筑面积也会对租金有正的影响，但是写字楼物业的年龄和区域内制造业密度会降低写字楼租金，区域内服务设施的密度在研究中对写字楼没有显著影响。 (2)区位特征视角文献汇总
影响房地产价格的首要因素是地段，即区位条件。地租理论表明到市中心越近的房地产价格越高。北京城是比较典型的同心圆发展模式，杨(Zan Yang,2001)在北京的研究表明，到市中心的距离每增加1Km，住宅单价下降2378元。近年来，高速公路、城市快速干道、大运量轨道交通的发展改变了地租同心圆式递减的模式，到地铁与公交站点，快速路的距离也成为考虑区位时的重要因素。
国外对于写字楼的研究大多集中在办公活动空间的区位研究，分析各种相关因素对办公空间分布的影响，探讨供给者与需求者双方之间的行为，分别从供给面分析适当的空置率，以及从需求面探讨写字楼使用者在写字楼市场动态与城市内区位之间的决策关系研究。
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