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项目需求书
一、项目背景
天津生态城南开小学属于学校类型物业，位于天津市滨海新区中新生态城中天大道号，借用天津市南开中学滨海生态城学校的部分场地及教室进行教学活动，小学部总服务面积约平米。其中初中教学楼三楼建筑面积约平米；艺术楼建筑面积约平米；号楼宿舍四楼、五楼建筑面积约为平米。
具体服务范围包括艺术楼一至三楼部分教室、办公室共计间；宿舍楼四、五楼宿舍共计间；初中三楼教室共计间的卫生清洁服务、秩序维护服务、维护维修服务。
天津生态城南开小学在校师生约人，本次招标面积仅包括小学部教学活动所占用的面积。
二、服务内容与标准
. 设施、设备的维修、养护和管理（不得少于人） .服务范围：
包含艺术楼、宿舍楼四、五楼及初中三楼。具体包括：服务范围内的门厅、办公室、会议室、楼梯间、走廊、通道、门、窗、玻璃、外立面、墙面、屋顶等区域以及公共附属建筑物和构筑物及设施维修服务，零星物品搬运、定期对服务范围内设施设备等巡视和养护。
.服务标准：对建筑物进行日常巡视和定期检查，并记录在案。如发现有损坏应及时予以修补维护。
.. 制定岗位责任制、定期巡回检查、维护养护、维修档案等管理制度，并严格执行。
.. 维修间环境整洁，无杂物、无灰尘。
.. 设施设备维修所需专业维修人员，维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。 .. 小学部范围内设备设施良好，使用正常，合同期内无重大管理责任事故。 .. 定期对小学部所属的宿舍楼四、五楼进行巡查，填写巡视记录、巡查门窗、
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楼道、照明、电器开关等设施是否完好。
.. 维修及时，小修不过天，及时排除故障，零碎修合格率%。
.. 采取“每日巡检、主动发现问题”的工作方式，确保管辖区域内房屋设施完好和正常使用，要求维修人员随叫随到，及时完成各项零碎维修任务。
.. 负责所管辖的小学区域内给排水系统、校舍安全巡查；对小学区域内楼层的用水、用电进行管理，发现有违章乱接、乱用水电的现象及时制止，防止重大事故的发生。
.. 定期检查小学部所辖区域内楼层电源控制箱工作是否正常，及时排除隐患，保证所有电器设备处于正常状态。
..办公家具、电器等设备保修期后按甲方委托予以维护保养。 . 环境管理服务（不得少于人，含保洁主管人） . 服务范围
负责小学部所属的艺术楼、初中教学楼三楼、宿舍楼四、五楼的日常保洁，包括：室内公共区域（门窗、地面、桌椅、墙面、公共设施、楼梯、走廊等）的清洁保洁；卫生间的清洁保洁；小学一年级个班级教室的周期性清洁（每周周五下午一次）；负责服务范围内个教学班级每周五下午教室内空气消毒工作；小学区域内室内绿植养护（包括定期修剪、浇水，花盆底托的定期清洗，花盆内杂物的及时拾检，及绿植叶面的定期擦拭）公共区域玻璃的循环擦拭及定期刮洗工作（按季节要求设定）。卫生间的日常保洁及每日四次以上的循环清理工作。公共区域墙面的定期除尘工作（每月次）。消防柜和灭火器定期擦拭（每周次）。校长室的每日清洁，会议室每日保洁工作。对于临时性保洁工作，如有变更，物业费用做相应调整。
. 清洁标准要求
.. 地面: 地面保持无尘、无杂物、无纸屑、无水迹、无污垢。 .. 窗台:每日擦拭无积尘、无水迹、无污垢。
.. 消防器材等公共设施: 每日擦拭无积尘、无水迹、无污垢。
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.. 不锈钢物品:不锈钢镶条及扶手保持镜面效果，无尘、无污迹、无水迹、无污垢。
.. 卫生间:
... 洗手池:保持全套设施镜面效果，表面无污迹、无水迹，洁净光亮，无异味。 ... 大理石台面:保持镜面效果，无尘无污迹，无垢。 ... 大小便池:表面无污迹、无水迹，洁净光亮，无异味。
... 隔断墙:表面清洁干净，不锈钢油擦拭的不锈钢处不得有手印、划痕。 ... 地面:保证镜面效果无水、无污迹、无尘。 ... 内周墙:保持镜面效果无尘、无污迹、无垢。 ... 纸篓:保证清洁，无脏物，脏纸不得超过/。
... 设施（门、窗、开关）: 保证设施光洁无污垢、无尘，每日消毒。 .. 窗户玻璃:保证玻璃透明度，窗户框表面洁净。
.. 垃圾桶:垃圾袋内垃圾不得超过/，保证垃圾袋、垃圾桶整洁干净。 .. 墙壁: 保持墙壁清洁，无水迹、无污垢。
.. 办公室绿植：绿植长势良好，整形美观修剪及时，花盆内无杂物，绿植叶面干净、无灰尘，花盆底托干净、无泥沙沉积。
、秩序维护服务范围和标准（不得少于人，含秩序主管人） . 服务范围：
小学区域内安全秩序的维护；应急突发事件处理；配合学校完成各项安全检查及相关安全演练等工作。
. 服务标准：
.. 对所管理区域执行巡逻任务，严格按照规定巡逻路线行走，采集好每一处信息，不折不扣、高质量高标准完成巡逻任务。
.. 结合学校特点及活动规律，负责全天候安全巡查，及时排除不安全隐患，包括协助小学部教职工做好小学生上下学过程中秩序维护，保证路途安全；课间及课外
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活动过程中的巡视工作，保障学生的安全。
.. 协助小学校方做好参观、接待活动的跟进、指引工作。 .. 做好秩序维护工作记录，按要求填写各类记录表单。
.. 负责每日服务范围内个教学班内，点以后移动紫外线消毒灯的定时开启消毒工作。
.. 秩序维护员需持保安员证。 、其他要求
..物业服务方案
针对学校项目具体特点，拟采用的管理方案，方案应包含管理模式、管理机构设置及人员配置、各岗位职责、主要管理人员构成、管理事项涉及的各项规章制度、员工行为规范、安保方案、应急预案、质量管理目标、运行流程等。
投标方可结合管理实际，制定以下专项事务的服务方案：配合接待、配合学校大型文体活动、配合学校节假日布展、自身文化建设及配合学校营造整体文化氛围等。
..要求：
..维护业主利益和形象，遵守甲方各项规章制度。
★..核心管理人员（项目经理、秩序主管）在中标后未经招标人同意，中标单位不得随意更换，否则视为违约（须在技术标中提供承诺书原件）。 具体人员要求如表：
★..、投标人须承诺项目实施过程中保证持证上岗。
★..、投标人须承诺所提供的服务、人员、设备及耗材等均符合相关强制性规定。
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中国招标行业门户网站 表：物业投入人员岗位及每个岗位的需要人数
岗位名称 人数 要求 服务范围 是否接受 退休人员 工作时间 （）男女不限，周岁以下（含周岁）； （）大专以上（含大专）学历； （）持有由国家住建部颁发的《中华人民共和国物业管理师资格证书》或天津市物业管理办公室颁发的《天津市物业管理项目经理岗位证书》或天津市物业管理协会、 项目经理 人 全国房地产行业培训中心颁发的《天津市物业管理项目经理培训合格证书》（具备《天津市物业管理项目经理岗位证书》或《天津市物业管理项目经理培训合格证书》的，其证书上标明的工作单位须为投标单位或其天津分公司）； （）驻场服务； （）不接受退休人员。 小学部区域包括艺术楼、宿舍楼四、五楼及初中三楼 否 小时/日，单休
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