银行网点选址之商圈阐发的内容和步调
银行网点结构计划的主要影响因素
一般认为，银行网点结构主要权衡要素为：空间结构要素、有人口漫衍、商业集聚效应、交通条件、购置行为与态度研究等等。
1. 空间结构与人口统计学指标因素：应充实考虑本地及周边地域的人口数量和经济生长结构，考虑人口的漫衍状况和人口质量状况（即金融消费能力指标的考量等），凭据人口数量与商业经济网点配置的对应干系进行网点的结构。
2. 商业聚集效应：集聚效应，就是种种商业网点在空间的会合往往带来聚集经济，产生范围效应，也就是说“扎堆效应”。但是如果旧的集聚区饱和，势必促进新的网点聚集区的产生，因此新的聚集区将会吸引更多的网点进入。
3. 地理交通条件：大型金融零售网点由于范围大、人流多，特别需要良好交通条件支持，包罗流通的门路、快速的大众交通东西、足够的停车场等。主要考虑和评价内容有： 1) 客流状况：主要指人流量测定，人流量测定有许多本领，这里不在赘述。
2) 位置选择：一般选址时认为三叉路口、拐角的位置一般是好位置，坡路、偏僻角落、或楼屋高的地方，位置较次，南向街面的店肆显然优于北向街面，十字路口要优于直行路段。 3) 行人道、街道是否有区分： 4) 过往车辆的数量及类型：
5) 门路宽窄：典范街道有二种，一种是只有车道和人行道，车辆行驶时视线很自然能扫到街两边的铺面，行人在街道边行走，也很自然地进入银行店肆。但如果街道过宽有时反而聚不起人气。据富晨理财实际视察研究，当街道宽度为 25米左右，则最易形成人气。外洋的调研资料也应该是在这个范畴；另一种典范街道是车道、自行车和人行道分别被离隔，这种位置形成一种关闭交通，对开设店面是不太有利的。我们在进行实地调研时往往会扣分。 6) 须要的停车条件、主顾停车园地：这个条件太重要了，尤其是在北京、上海，停车是一个大问题。例如，北京招商局大厦一层的招商银行营业网点，虽然没有地面停车场，但如果在大厦的地下停车场停车，招行可以免费提供一个小时的停车券，倒是很好地解决了这个问题。在北京，横竖我是喜欢去这个银行网点，虽然那里老是排队，因为原因只有一个：停车方便，北京人都知道！ 4. 购置行为与态度研究
1) 都会整体消费水平、消费结构、居民消费习惯直接影响大型银行零售网点的生长，经济水平提高居民的金融消费能力，起到支撑大型银行零售网点的购置力底子。 2) 消费习惯和消费结构影响着网点经营定位和品种的选择。凭据居民购置力和消费习惯，创建网点和消费者的对应干系。明确和修正客户定位。
3) 公道结构满足差别消费条理的商业网点。 5. 物业本钱： 1) 地价
2) 租金 3) 配套本钱
4) 竞争店数等等．
以上都是我们需要考虑的网点因素，有时候银行网点往往占地面积大，功效定位齐全，影响面广，因此必须充实考虑本地及周边地域的人口数量和结构、消费水平和生长趋势、市场情况和现有网点结构交通条件等因素，统筹结构大型网点。
固然，以上因素会随着差别生长区域和差别银行的内外因条件，所选用的考量因素可能有很大的差别，在进行银行网点计划时，你永远不要忘记：因地制宜是我们的结构底子和原则，因为网点计划事情也和您投资房产是所需要的研究和计划一样。
一.商圈形态商圈形态的了解是进行商圈阐发的底子，一般而言，商圈形态可分为以下几种：
——商业区。商业行业的会合区，其特色为商圈大，流感人口多、热闹、种种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、激动购置及消费金额比力高等。
——住宅区。该区户数多，至少须有 1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购置率高等。
——文教区。该区四周有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购置率高等。
——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。
——混淆区。住商混淆、住教混淆。混淆区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。
二.商圈简直定
对现有商店商圈的巨细、形状和特征可以较为精确地确定。在外洋，一般用信用证和支票购物，可由此查知主顾的地点、购物频率、购物数量等情况，海内可以通过售后办事登记、主顾意向征询、赠券等形式搜集有关主顾居住所在的资料，进而规定商圈。
但是对付一家尚未设立的连锁店肆而言，由于缺乏商圈统计的根本资料，固然更谈不上主顾的支持水平了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地域居民的生活形态及具有干系性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地域人口会合的原因，以及其流动的范畴，以此作为根本资料来从事商圈的设定。尤其是一家大范围的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能主顾会利用种种交通东西前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对付设店地域内事情、学习的人的流动性、购物者的流动性、都会计划、人口漫衍、公路建立、大众交通等均要加以视察，并配合各有关的视察资料，运用趋势阐发以进行商圈设定。
三．商圈阐发的内容与步调
商圈阐发的内容主要由以下部门组成：
(1)人口范围及特征：人口总量和密度；年龄漫衍；平均教诲水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入；职业漫衍；人口变革趋势，以及到都会购置商品的邻近农村地域主顾数量和收入水平。
(2)劳动力保障：治理层的学历、人为水平；治理培训人员的学历、人为水平；普通员工的学历与人为水平。
(3)供货来源：运输本钱；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可得到性与可靠性。 (4)促销：媒体的可得到性与转达频率；本钱与经费情况。
(5)经济情况：主导财产；多角化水平；项目增长；免除经济和季候性颠簸的自由度。 (6)竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、范围、营业额、营业目标、经营气势派头、经营商品、办事东西；所有竞争者的优势与弱点阐发；竞争的短期与恒久变更；饱和水平。
(7)商店区位的可得到性：区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；自建与租借店肆的时机巨细；都会计划；规定开店的主要区域以及哪些区域应制止开店；本钱。
(8)法例：税收；执照；营业限制；最低人为法；计划限制 o (9)其它：租金；投资的最高金额；须要的停车条件等。
下面对上述内容作一具体阐发：
人口特征阐发。关于商因内的人口范围、家庭数目、收入分派、教诲水平和年龄漫衍等情况可从政府的人口普查、购置力视察、年度统计等资料中获知。可从商业或消费统计通告中查到特定商品的零售额、有效购置收入、总的零售额等资料。
竞争阐发。在作商圈内竞争阐发时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的范围漫衍，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和恒久变更以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产物与办事；商店过多的商圈，有太多的商店销售特定的产物与办事，以致每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产物与办事的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能凌驾一个牢固命量，饱和指数可由公式求得。 IRS＝C×RE／RF
式中 IRS——商业圈的零售饱和指数； C——商业圈内的潜在主顾数目；RE——商圈内消费者人均零售支出；RF——商圈内商店的营业面积。
假设在商海内有 10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店肆在商海内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为… IRS＝100000×25／ 144000＝
￥17．36 这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在差别的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店。 对商圈内经济状况的阐发。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内财产多角化，则零售市场一般不会因对某产物市场需求的颠簸而产生相应颠簸；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业颠簸会对居民购置力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。
商圈阐发的步调一般可分为以下几步：
第一步是确定资料来源，包罗销售记载阐发、信用证生意业务阐发、邮政编码阐发、视察等。 第二步是确定视察的内容，包罗购物频率、平均购置数量、主顾会合水平。 第三步是对商业圈的三个组成部门进行确定。 第四步是确定商困内居民人口特征的资料来源。 第五步是凭据上述阐发，确定是否在商圈内营业。 最后要确定商店的区域、所在和业态等。
银行网点管理分析内容及步骤
