2×18年10月1日办妥，假定无其他税费。戊公司将此楼房用于出租，于2×18年10月1日与丁公司签订了租赁协议，租期为10年，年租金为120万元，租金于每年年末结清，同时开具增值税专用发票。按照当地的房地产交易市场的价格体系，该房产2×18年末的公允价值为3 200万元，2×19年末的公允价值为3 120万元。戊公司对其投资性房地产按照公允价值进行后续计量。上述公司均为增值税一般纳税人，不动产及不动产租赁服务适用的增值税税率均为9%。对此戊公司应作如下会计处理： ①该投资性房地产的入账成本＝3 000（万元）； ②取得该楼房时：
借：投资性房地产——成本 3 000 应交税费——应交增值税（进项税额） 270 投资收益 430 贷：应收账款 3 700 ③2×18年末取得租金时：
借：银行存款 32.7 贷：其他业务收入 30 应交税费——应交增值税（销项税额） 2.7
④2×18年末当房产的公允价值达到3 200万元时，此时的账面价值为3 000万元，由此造成的增值200万元应确认当年的公允价值变动收益，具体处理如下： 借：投资性房地产——公允价值变动 200 贷：公允价值变动损益 200 ⑤2×19年末取得租金时：
借：银行存款 130.8 贷：其他业务收入 120 应交税费——应交增值税（销项税额） 10.8
⑥2×19年末当房产的公允价值达到3 120万元时，此时的账面价值为3 200万元，由此造成的贬值80万元应确认当年的公允价值变动收益，具体处理如下： 借：公允价值变动损益 80 贷：投资性房地产——公允价值变动 80 （四）投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 ①转换日资产公允价值大于账面价值的会计处理 借：投资性房地产（转换日的公允价） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 递延所得税资产或负债 盈余公积
利润分配——未分配利润
②转换日资产公允价值小于账面价值的会计处理 借：投资性房地产（转换日公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 递延所得税资产或负债 盈余公积
利润分配——未分配利润
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贷：投资性房地产
【要点提示】成本模式转为公允模式属会计政策变更，此知识点与政策变更结合是一个较为典型的出题角度。
【多选题】下列关于投资性房地产的后续计量的表述中，正确的有（ ）。 A.采用公允价值模式进行后续计量的不允许再采用成本模式计量 B.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不应计提折旧或摊销 C.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当计提减值准备
D.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，按月计提的折旧或进行的摊销应计入管理费用 E.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，资产负债表日公允价值高于其账面余额的差额应计入投资收益
『正确答案』AB
『答案解析』采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产不计提减值准备，资产负债表日公允
价值与账面余额的差额应计入公允价值变动损益，故选项CE不正确；选项D，成本模式后续计量
的投资性房地产，计提折旧或者摊销应计入其他业务成本。
（五）投资性房地产的后续支出 （一）资本化的后续支出 （1）成本模式下 ①转入改扩建时
借：投资性房地产——厂房（在建） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 ②发生改扩建支出时
借：投资性房地产——厂房（在建） 贷：银行存款 或应付账款等 ③完工时 借：投资性房地产
贷：投资性房地产——厂房（在建） （2）公允价值模式下 ①转入改扩建时
借：投资性房地产——厂房（在建） 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 ②发生改扩建支出时
借：投资性房地产——厂房（在建） 贷：银行存款 或应付账款 ③完工时
借：投资性房地产——成本
贷：投资性房地产——厂房（在建） 2.费用化的后续支出 借：其他业务成本 贷：银行存款等科目
【要点提示】投资性房地产的后续支出与固定资产基本一致，可参照固定资产后续支出原则来理解。
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【知识点】投资性房地产的转换与处置★★ （一）转换条件
在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：
①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。比如原来出租的房地产现改为自用房地产；
②房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产； ③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产； ④自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地；
⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。 （二）转换时入账价值的选择
1.在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。 会计分录为：
A.由自用房地产或存货转入投资性房地产时： 借：投资性房地产（转换时原账面余额） 累计折旧（摊销）
固定资产（无形资产）减值准备 贷：固定资产、无形资产或开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备
B.由投资性房地产转为自用房地产或存货时： 借：固定资产、无形资产（转换时原账面余额） 或开发产品（转换时原账面价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧（摊销）
固定资产（无形资产）减值准备
2.以公允价值计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。
会计分录为：
借：固定资产、无形资产或开发产品（转换日公允价值） 公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额） 贷：投资性房地产（转换时账面价值）
公允价值变动损益（公允价值大于账面价值的差额）
3.自用房地产或存货转换为以公允价值计量的投资性房地产时，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益；如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入其他综合收益。
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会计分录为：
借：投资性房地产（以转换日公允价值计量） 累计折旧（摊销）
公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额）
固定资产（无形资产）减值准备、存货跌价准备（转换时已提减值准备） 贷：固定资产、无形资产或开发产品（转换日账面余额） 其他综合收益（公允价值大于账面价值的差额）
【要点提示】这三组分录中需重点关注后两种情况中转化差额的处理方式，尤其是第三个。 【2011年单选题】甲公司20×1年至20×4年发生以下交易或事项：
20×1年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。
因公司迁址，20×4年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租赁2年，年租金150万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2 800万元。
甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。20×4年12月31日，该办公楼的公允价值为2 200万元。
要求：根据上述材料，不考虑其他因素，回答下列问题。
①下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（ ）。 A.出租办公楼应于20×4年计提折旧150万元
B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益175万元
C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价3 000万元确认为投资性房地产 D.出租办公楼20×4年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值
『正确答案』B
『答案解析』选项A，办公楼20×4年应计提折旧＝3 000/20×6/12＝75（万元）；
选项B，因为采用公允价值模式计量，转换资产的公允价值大于账面价值的差额应该计入其他 综合收益＝ 2 800－2 625＝175（万元）；
选项C，由于甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，所以投资性房地产的入账价值为转换日的公允价值2 800万元；
选项D，出租办公楼收取的租金应当计入其他业务收入。
②上述交易或事项对甲公司20×4年度营业利润的影响金额是（ ）。 A.0 B.－75万元 C.－600万元
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D.－675万元
『正确答案』C
『答案解析』a.转换前折旧金额＝3 000/20×1/2＝75（万元）； b.转换后确认半年租金＝150/2＝75（万元）；
c.期末投资性房地产确认的公允价值变动＝2 800－2 200＝600（万元）； d.对营业利润的影响＝－75＋75－600＝－600（万元）。
（三）投资性房地产的处置 1.成本模式下
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。 （1）收到处置价款时： 借：银行存款 贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额） （2）结转投资性房地产成本 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
【基础知识题】甲公司是增值税一般纳税人，不动产及不动产租赁服务适用的增值税税率均为9%。甲公司2×10年1月1日将2×08年12月31日开始使用的一幢办公楼用于对外出租，公允价值不能可靠估计，采用成本模式后续计量。该办公楼当初买价为3 020万元，进项税额为271.8万元，预计使用寿命为40年，预计净残值为20万元，甲公司采用直线法提取折旧。该办公楼的年租金为400万元，于年末一次结清，租赁开始日为2×10年1月1日。2×10年末该办公楼的可收回金额为2 560万元，净残值为14万元。
2×11年12月31日以2 800万元的价格对外转让该房产。
【要求】对该办公楼转换为投资性房地产以及处置投资性房地产进行账务处理。
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会计知识点
