物业管理不能融入城市管理的范畴，一定程度上阻碍了城市管理前进的步伐。
许多投资者都希望自己购买的物业能够保值甚至增值，而单单依靠物业本身的特性是无法达到这个目的的，只有通过专业的物业管理才能使物业本身的特性得以发挥，使物业得以保值、增值。物业管理如此重要，为什么人们对其又爱又恨呢？除了人们长期习惯于政府福利住房的影响之外，另外一个原因就是新闻媒体没有甚至很少向人民群众宣传改革开放20年来我市物业管理在城市管理中发挥的特殊作用，及其为改善人民群众居住环境所做出的贡献。新闻媒体应该用正确的舆论引导人民群众从正面认识到物业管理行业对社会的价值，对我们生活的价值，对构建和谐社会的价值，使大家对物业管理企业及从业人员也要有正面的认识和应有的尊重，正是由于物业管理行业的发展才使得人民群众的生活环境得以迅速的改善。一个新兴的涉及千家万户的行业，在其发展过程中，必然会出现这样或那样的失误乃至错误，面对这些问题，舆论应引导人们善意的理解，而不是火上浇油。
（三）物业管理服务成本和市场价格严重背离，物业管理企业生存艰难
在物业管理服务收费指导价定价方面，市政府主要考虑的是社会稳定和现阶段人民群众的一般性消费能力，核定的收费价格往往低于物管企业市场运作的成本，而且三五年都没有变动，物业管理服务服务企业也不能按市场经济规律来调整价格；而另一方面，物价的上涨，劳动力的工资福利水平和社会保障福利水平近几年大幅度提高，造成
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大部分物业企业长期入不敷出，甚至亏损严重。这种市场经济的物业管理和政府行政调控的运作机制，跟不上市场经济的巨大变化和政府的政策变化，物业管理服务企业举步艰难。
（四）行业地位低，行业自律水平低，制约了行业的发展 目前，我市还没有物业管理行业协会，只是在“汕头市房地产行业协会”下设“物业管理专业委员会”，给人的第一印象“物业管理本就是房地产的附属行业”；物业管理的政府主管部门也只是在汕头市房地产管理局下设物业管理科和区级房管所物业股。这样的行业管理机构，在协调处理物业管理实践中房地产公司、业主、物业管理公司等相关利益冲突时很难公平、公正，造成广大业主对物业管理企业的不信任。再加上确有小部分企业从业人员素质较差，企业管理水平较差，乱收费或虽按约定标准收费，但提供服务的质量与价格不符，这也是引起业主门不满的一个方面。与珠海、东莞、厦门的同等城市相比，我市的物业管理行业地位低，行业的自律水平也低，严重制约了行业的发展。
三、充分发挥物业管理在城市管理中的作用，提高我市物业管理水平，促进我市城市管理更上一层楼。
（一）提高物业管理行业地位，成立物业管理行业协会。行业协会是政府和行业企业之间的桥梁。政府职能进行转变，许多本不该有政府管理的职能都移交给行业协会。政府不单独对企业在政策上给予特殊优惠，但政府通过行业协会这一载体给予企业适当的政策倾斜是对行业发展的最有力支持。物业管理协会负责制定并监督执行行业公
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约，建立行业自律机制，组织制定并实施行业标准，维护公平竞争。 同时，创新物业管理工作体制。物业管理是一项复杂的系统工程，涉及到水、电、气、路和环卫、绿化、规划、公安、水利、市政公用设施等方面，而物业管理企业是民事主体，不具有行政执法权，因此，如果物业管理与各有关方面缺乏有效配合，不仅影响物业管理自身服务水平的提高，也不能充分发挥其在城市管理中的应有作用。所以，提高物业管理政府主管部门层级，改变目前物业管理行业由市房管部门单线管理的状况，实行“重心下移、属地管理、以区为主、各方协作”的管理体系，强化区级政府在物业管理工作中的职能，各区负责辖区内的物业管理日常工作，协调和处理辖区内物业管理方面的纠纷与投诉，会同市相关部门维护辖区内的物业管理市场秩序。区级政府统一领导，街道办事处具体负责落实，同时发挥区、街道城市管理的主体作用和社区管理的基础作用，形成市、区、街道、社区共同监管的工作体系和四级物业管理工作投诉网络，发挥属地综合管理优势，形成物业管理长效机制。
（二）加强物业管理职业教育，要逐步提高物业管理从业人员的素质，多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供人才资源。发达、完善的物业管理市场，取决于训练有素的物业管理专门人才。要提高物业管理人员的专业技术水平，一方面要抓好上岗培训。要制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗;另一方面要抓好物业管理职业教育，我市各职业教育学校应该适应市场需求，与物业管理企业联合，培养大批物业管理行业急需的高素质人才，加速提高我市物业管理服务的水平和质量，努力为人们
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创造更加舒适、优美、安全的生产、工作和生活环境。
（三）新闻媒体应了解物业管理行业的政策法规和行业特点，深切体会物业管理行业的酸、甜、苦、辣，加深对物业管理行业的了解、同情和支持，从而进行正面的引导，使业主对物业管理有一个深入地认识，促使业主形成正确的物业管理消费观念。
（四）广大业主应更新观念，顺应我国房地产体制改革与发展的大趋势，增强对物业管理重要性的认识和对物业管理消费的认同感。同时广大业主还应根据有关法律法规约束自己的行为，避免由于主观意识上的落后造成自身与企业正当的管理服务行为不相协调，从而使双方的利益受到不必要的损失。社会公众应客观公正的看待物业管理这一新兴行业，加深对这一行业的了解并对这一行业的作用充分重视。物管企业本身也应加强与业主之间的沟通及自我宣传，使整个社会对这一新兴行业都有正确的认识，逐步消除行业行为发展中存在不规范而造成的负面影响，令每一位消费者及社会各方面都积极地参与物业管理，以消费者的眼光审视物业管理企业的经营行为、服务行为，推动行业整体进步。
（五）加强政策扶持，完善相关的配套法规。物业管理的实质是向小区房屋所有权人提供小区业主共有财产的管理和向业主提供综合性服务，且在调整产业结构和城市管理中发挥了一定的作用，需要政府提供强有力的政策支持，特别是税收、价格等经济政策，以改变全行业保本微利的状态，保持行业健康发展。同时，对于旧城区物业管理的困难情况，尤其是一些设施缺位、功能不全、贫困人员多的旧
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城区，要进行政策扶持，使公共设施补充到位，必要的要进行二次整治，为旧城区物业管理市场化运作创造条件。另一方面，在《物权法》、国家《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》等上位法的基础上，出台适合我市市况、可操作的配套实施办法。
（六）加快物业管理市场化进程。目前，汕头市除少数新建住宅小区实行前期物业管理招投标，实现了市场化运作外，大部分仍由开发商按议标或指定的方式进行前期物业管理。这样部分房地产企业以降低物业管理服务收费标准的方法进行促销；而进驻的物业管理服务企业因收费低难以为继，以致降低物业服务水平，引起业主不满，造成了收费与服务的恶性循环。另一方面，那些好的物业管理服务企业确挡在了门外。因此，要建立物业管理市场机制，使物业管理企业的选聘和收费市场化，促进物业管理行业的良性发展。
物业管理作为一门新兴行业，从目前来看，在我市尚处在一个非常艰难的境地。作为城市管理中不可缺失的重要行业，作为一个涉及到我们广大业主自身利益的行业，真切希望：物业管理行业及其从业人员能得到社会的理解与支持！但愿我的这一点文字能对我市物业管理行业的健康稳步地发展有一点点的助益。
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充分发挥物业管理在城市管理中的作用提高汕头市物业管理水平（精）
